Рынок аренды продолжает привлекать внимание в кризис: ставки уже снизились и, скорее всего, будут падать дальше. Это происходит на фоне роста предложения, в том числе за счет увеличения доли квартир «под ремонт». Если арендатор делает ремонт за свой счет, то может получить скидку до 50% или «каникулы» на несколько месяцев. Однако это далеко не всегда выгодно. Как устроен этот сегмент и как правильно снять квартиру «под ремонт», эксперты рассказали «Газете.Ru».

Доля предложений «под ремонт» на рынке аренды Москвы, как правило, составляет всего несколько процентов, но сейчас она выросла до 10%. На рост повлияло большое количество инвестиционных сделок во второй половине прошлого года: новые квартиры уже появились на рынке, но деньги на ремонт своими силами у собственников есть не всегда, поэтому они договариваются о взаимовыгодных вариантах с арендаторами.

Предложения, когда ремонт делает арендатор, представлены старым жилым фондом и квартирами в новостройках. По данным департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», сдача «под ремонт» наиболее распространена на вторичном рынке — до 70% объектов.

«Новостройки показывают устойчивый рост такого предложения: с 20 до 30% за последние три года. Причина — активная застройка окраин столицы и Новой Москвы», — отмечается в сообщении компании.

Схожие наблюдения и у первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой. По ее словам, доля новостроек растет, но количество предложений «под ремонт» в старом фонде все-таки больше. «Доля квартир, предлагаемых в аренду совсем без ремонта, мала. И арендаторов таких квартир очень мало, поскольку существенной выгоды в этом нет. Как правило, люди всегда предпочитают снимать квартиру хотя бы с минимальным ремонтом, поскольку даже самый простой ремонт сопряжен с большими потерями средств, времени и нервов», — говорит эксперт.

Вторичное жилье, сдаваемое «под ремонт», делится на две категории: квартиры, пригодные для проживания, где требуется косметический ремонт, и «неликвид», где нужны глобальные работы.

Если нужен небольшой ремонт, то он может производиться как по инициативе собственника, так и по желанию арендатора — если, например, ему нравится локация, планировка и площадь, но не нравится качество ремонта.

«Если ремонт в квартире не необходимость, а просто желание арендатора, то оплачиваться он будет из средств арендатора», — говорит Мария Жукова. В обычное время в таких случаях на дисконт можно не рассчитывать, однако в кризис «выбить» скидку под ремонт по собственному желанию можно.

Скидка при ремонте по желанию арендатора может составить около 10% на несколько месяцев, максимум на полгода. Если ремонт — необходимость и в нем больше заинтересован собственник, потенциальный арендатор может просить и больший дисконт.

Специалисты «Инком-Недвижимости» говорят о скидке от 10 до 40% для вторичного жилья в зависимости от сложности ремонта. Если жилье пережило потоп или пожар, затраты на ремонт будут больше, соответственно, значительнее будет и дисконт на аренду. На первичном рынке сумма скидки при сдаче «под ремонт» составляет 10-20%.

И.о. руководителя департамента аренды «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский также отмечает, что дисконт может варьироваться в пределах 25-50% от месячной арендной ставки — это зависит от состояния квартиры и пожеланий.

Однако стоит помнить, что не всякая скидка реально окупит затраты на ремонт.

В Москве средняя арендная ставка однокомнатной квартиры в хорошем состоянии составляет сейчас около 30 тыс. руб. в месяц. Таким образом, при скидке 20% за аналогичный объект «под ремонт» арендатор заплатит 24 тыс. руб. Если скидка будет предоставлена на год, экономия составит 72 тыс. руб. Разумеется, ремонт «с нуля» в новостройке за эти деньги не сделать, поэтому и скидка должна быть больше.

«В сегменте новостроек девелоперы предлагают покупателям квартиры двух типов: без отделки и с ремонтом от застройщика. Разница в цене между ними составляет около 15%. При этом стоимость самостоятельно выполняемого ремонта с покупкой отделочных материалов и оплатой труда рабочих обходится потребителям, по некоторым оценкам, в два-три раза дороже, чем доплата за квартиру с отделкой», — говорится в исследовании «Инком-Недвижимости». Именно поэтому часть собственников таких квартир охотно перекладывают заботу по ремонту на плечи арендаторов.

«Охотнее на такие предложения соглашаются, например, бригады рабочих, которые приехали в Москву и которым необходимо жилье. Они делают ремонт своими силами и на время ремонта, как правило, проживают бесплатно или почти бесплатно», — рассказывает Мария Жукова.

При этом, соглашаясь на вариант аренды «под ремонт», нужно помнить не только о размере полагающейся скидки, но и обо всех юридических и организационных моментах.

Советы экспертов:

1. Помимо договора аренды, нужно заключить дополнительное соглашение о проведении ремонта.

2. В соглашении должны быть данные об общей стоимости ремонта, объеме и сроках выполнения работ, качестве материалов и сантехники.

3. Лучше, чтобы собственник квартиры участвовал в выборе и покупке материалов. Так можно проконтролировать расходы и избежать конфликтов, если собственнику в итоге не понравятся обои или ламинат.

4. Необходимо заранее договориться о скидке или отсрочке оплаты, зафиксировать это в приложении к договору.

5. Соглашаясь на ремонт, арендатор вправе попросить заключить договор найма помещения на несколько лет или прописать дополнительно условия пролонгации договора. Обычно срок договора в данном случае составляет не менее двух-трех лет.