На чем могут экономить управляющие компании в ущерб жителям? Что могут этому противопоставить собственники? Куда обращаться и что делать, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Прибыльный ли бизнес?

В многоквартирных домах конфликты между управляющей компанией и жильцами возникают довольно часто. Самая распространенная причина – стоимость услуг.

«Обслуживание жилого комплекса давно стало прибыльным бизнесом, и если собственники не проявляют особой активности в управлении собственным домом, то УК могут «под шумок» завысить тарифы или навязать дополнительные услуги, установив неадекватный ценник», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Еще одна распространенная причина конфликтов – неисполнение или некачественное исполнение управляющей компанией своих обязанностей (начиная от вывоза мусора и заканчивая косметическим ремонтом МОПов). Однако, по словам эксперта «Метриум Групп», винить только УК в такой ситуации не стоит. «Зачастую сами жильцы не интересуются тем, какие именно услуги оказывает УК, и сколько они стоят. Хотя, конечно, в большинстве случаев именно собственники сталкиваются с практически полной информационной блокадой со стороны УК, за счет чего управляющие компании могут либо некачественно исполнять свои обязанности, либо вообще ничего не делать», — подчеркнула она.

Как правило, такие ситуации бывают в новых домах. Когда только что построенный дом вводится в эксплуатацию и собственники должны подписать договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать комплекс. На этом этапе и начинается «самое интересное». «Работники УК просто игнорируют некоторые пункты договора (например, покраска подъездов или ремонт крыши). И тогда жильцы в будущем могут столкнуться с тем, что им самим придется заниматься решением этих проблем. Некоторые собственники досконально изучают документ, и если находят в нем недочеты, то просто не подписывают договор. В этом случае часто УК может отказаться отдавать собственникам ключи от квартиры, хотя это и незаконно. Но, как правило, собственники всё-таки соглашаются и подписывают все документы, дабы быстрее переехать в свою квартиру, уже в процессе выясняя отношения со своей управляющей компанией или потом меняя ее», — говорит Мария Литинецкая.

Расходы в коттеджном поселке

Если говорить о загородном рынке, то, как отметил Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», эксплуатирующий бизнес сейчас крайне непривлекателен из-за низкой рентабельности и высокой конфликтности. «К сожалению, законодательно это не регулируется – все решения проходят лишь на уровне внутри поселков. Также, надо сказать, что люди у нас сами традиционно не платят. В силу этих причин нормального, цивилизованного рынка управляющих и эксплуатирующих компаний на загородном рынке Подмосковья практически нет», — отметил эксперт.

Сумма ежемесячных платежей в коттеджном поселке формируется из коммунальных расходов и эксплуатационных расходов. Электричество, вода, газ по счетчику относятся к коммунальным платежам. А расходы на охрану поселка, уборку и содержание улиц, уборку мест общего пользования, освещение улиц, содержание ВЗУ (водо-заборного узла), отопительной системы, домика охранника, прочистка ливневой канализации – это уже эксплуатационные расходы, на которых УК теоретически может сэкономить.

«Например, вместо четырех дворников работают двое, вместо двух охранников – один. Освещение может также функционировать не на полную мощность – не 20 фонарей, а 15. И так далее. Но важно понимать, что зачастую, сами жители пытаются сэкономить, причем в ущерб себе. Возьмем для примера службу охраны. Патрулирование поселка осуществляется определенным количеством персонала. Охранник осуществляет визуальное наблюдение территории, проверку пропусков при въезде на территорию, выяснение обстоятельств нахождения посторонних лиц на территории. Конечно, каждый охранник – это дополнительная финансовая нагрузка на жителей поселка. Минимальная оплата труда одного сотрудника на сегодня — 60 тысяч рублей. Часто сокращают расходы на охрану за счет уменьшения количества работников. Но именно это, в конечном итоге, и приводит к ослаблению уровня защиты поселка и кражам. Поэтому при формировании систем безопасности и подсчете количества охранников важно учесть площадь поселка и количество объектов», — рассказал Владимир Яхонтов.

Каждый сотрудник должен иметь свой участок работы и вовремя сменяться напарником. Несколько часов чрезмерной нагрузки значительно снижают концентрацию внимания работника, что может привести к плачевным последствиям.

Оценить стоимость

Прежде чем выбрать управляющую компании, необходимо оценить то, что она предлагает. И это не только тендер, на котором выигрывает УК, предложившая минимальные цены, а речь идет о квалифицированном отборе.

«Оценить управляющую компанию нужно с разных сторон. Посмотреть опыт работы, отзывы, историю конфликтов с жильцами других домов и пр. Отличный способ для проверки УК – провести аудит, который можно доверить независимой компании, занимающейся подобными услугами», — говорит Мария Литинецкая.

Что делать?

Для начала собственникам нужно все-таки попытаться договориться с УК. Если сотрудники УК не идут на контакт, то можно прибегнуть к другим мерам.

«Собственники квартир, недовольные работой и качеством услуг управляющей компании имеют полное право ее сменить. Для этого на собрании ТСЖ создается инициативная группа из жильцов. Затем эта группа изучает договор с эксплуатирующей компанией. Законный повод для расторжения документа — это конец его срока действия, но также договор можно расторгнуть и раньше, особенно если имеются претензии и нарушения, например, невыполнение каких-либо работ или оказание услуг не в полном объеме или ненадлежащего качества УК. А дальше с юристом инициируеся расторжение отношений с УК», — рассказала Мария Литинецкая.

После этого собственники выбирают новую управляющую компанию, готовится новый договор, и на следующем собрании ТСЖ происходит процедура его подписания.

На загородном рынке, если в коттеджном поселке жители подозревают, что завышают тарифы, то можно посмотреть эти тарифы на сайтах, например, МОЭСК.

Но, по словам Владимира Яхонтова, не стоит забывать, что в стоимость заложен не только тариф МОЭСК, но и оплата текущего ремонта, содержание трансформаторных подстанций, оплата подачи электричества при перебоях (в Подмосковье такое бывает часто). «То есть вы можете даже не заметить, что на подстанцию перестало идти электричество, потому что при перебое включился аварийный генератор, который работает на солярке. А между тем, все это стоит денег, которые тоже включены в тариф. То есть все дело в структуре расходов, которую можно запросить у УК», — заключил эксперт.