«Сталинские» дома когда-то были образцом престижного жилья СССР. Тут была и своя «элита» (дома для высокопоставленных чиновников), и «бизнес-класс» (дома для партийных чинов рангом пониже), и даже отечественный премиум (знаменитые сталинские высотки).

Неудивительно, что почти век спустя они остаются для многих символом престижности. Их добрая слава оправданна: дома, построенные в XX веке, действительно отличались надежностью, и по расчетам экспертов способны сохранить свой архитектурный облик и прочность конструкций от 125 до 200 лет, не требуя серьезного ремонта.

Поэтому, несмотря на то, что большинство сталинских домов было построено более 60 лет назад, они и сегодня остаются статусным и дорогим жильем. Их главное преимущество — удачная локация. Как правило, сталинские дома расположены в центре или прилегающих к нему районах, характеризующихся хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

Многие «сталинки» могут похвастаться просторными дворами, декоративными элементами на фасадах. При этом сами здания отличаются высокой прочностью, звуко- и теплоизоляцией, а квартиры в них — увеличенными площадями и удобными планировками. Кроме того, в некоторых подобных объектах проводится капремонт, что только увеличивает их ценность. Предложение в сталинских высотках очень ограничено — квартиры довольно редко появляются в продаже. Все эти факторы в совокупности обуславливают высокую стоимость квадратного метра в «сталинках» — около 200 тыс. рублей.

Несомненно, сталинские дома до сих пор пользуются устойчивым спросом на московском рынке недвижимости. В первую очередь покупателей привлекает, конечно, местоположение и статус, что для россиян порой важнее содержания. Сами дома по большей части находятся в удовлетворительном состоянии, хотя, конечно, по состоянию коммуникаций, планировкам, они значительно уступают современным ЖК. Также к недостаткам квартир в «сталинках» (в том числе и высотках) можно отнести отсутствие подземного паркинга и невозможность перепланировки жилья.

«Квартиры, расположенные в зданиях эпохи «сталинского домостроения», до сих пор пользуются большим спросом, — рассказывает Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». Однако, часто клиенты, которым нравится внешний вид сталинок, а также их расположение, в итоге не делают выбор в пользу этого типа жилья. Монументальность и красота архитектуры, так привлекающая многих людей, и престижность подобного жилья, перечеркивается множеством недостатков. Во-первых, эти дома построены более полувека назад, и коммуникации подверглись значительному износу. Во-вторых, не все квартиры имеют привлекательные планировки, соответствующие современным стандартам. В-третьих, многие из этих домов не имеют вокруг себя инфраструктуры, необходимой состоятельным людям. Наконец, состав жильцов в них очень неоднороден — это деятели науки и культуры, живущие на скромные пенсии, их наследники с разным уровнем доходов, состоятельные предприниматели, представители шоу-бизнеса, купившие там квартиру совсем недавно. Договориться друг с другом, например, о ремонте подъезда или благоустройстве прилегающей территории при такой разнице доходов, жителям невозможно. После анализа всех этих факторов многие потенциальные покупатели отказываются от приобретения квартиры в «сталинке» для проживания своей семьи».

«К элитному рынку недвижимости сталинские дома не имеют практически никакого отношения. Жилплощадь в «сталинках», в основном, приобретают люди с доходом выше среднего, — соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А покупатели элитного жилья очень редко интересуются даже квартирами в знаменитых сталинских высотках. Лишь изредка их покупают представители творческих профессий, бизнесмены, обеспеченные коренные москвичи и поклонники именно этого послевоенного советского архитектурного стиля. Все-таки сталинские дома относятся к старому жилому фонду и по многим параметрам не способны конкурировать с современными элитными жилыми комплексами, которые возводятся по новым технологиям, имеют высококачественные инженерные системы и коммуникации, а также развитую инфраструктуру».

Сегодня на столичном рынке недвижимости к элитному сегменту можно отнести только квартиры в сталинских «высотках». Бывшие некогда символом прорыва в отечественном строительстве и пристанищем для советской элиты, они и сегодня сохраняют свой статус. Но предложения такого рода крайне редки на рынке, поэтому при оценке сегмента их чаще всего сбрасывают со счетов.

«Квартиры класса люкс в высотках периодически появляются. Хотя, скорее всего это формат бизнес плюс, некоторых компонентов не хватает. Наиболее престижные и дорогие — в высотке на Котельнической набережной. Многие из них — с историей. Хотя, для современного покупателя это не так важно, и многие исторические интерьеры уже уступили место современным мотивам. Как правило, это квартиры большой площади, часто с перепланировкой, заменой всех коммуникаций и дорогим ремонтом. Цена квадратного метра в таких квартирах, впрочем, по московским меркам, не выглядит «потолочной» — около $20 000. А вообще цены в высотках стартуют примерно с $10 000», — рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Вторая жизнь формата

По мнению застройщиков, на рынке присутствует достаточное количество потенциальных покупателей, которые тяготеют к монументальной, классической архитектуре. Их не привлекают современные небоскребы из стекла и бетона. Сейчас эти дома, конечно, не являются «сталинками» по всем канонам, застройщики возводят прочные монолитные здания в стиле неоклассика, отделанные качественным кирпичом, оборудованные современными инженерными системами. Большинство таких домов относится к сегменту «бизнес» и «элит».

«Сталинские дома, построенные больше полувека назад, не могут удовлетворить все потребности состоятельных клиентов. Однако спрос на здания с подобной архитектурной концепций сохраняется. Получается, что стилизация новостроек под «сталинки» может стать дополнительным фактором привлекательности для покупателя. Такие дома выглядят надежно, поскольку «сталинки» всегда ассоциировались с высоким качеством строительства», — объясняет Мария Литинецкая.

В настоящее время корпорация «Баркли» занимается строительством жилого комплекса Barkli Residence на Шаболовке по проекту культового американского архитектора Роберта Стерна. Ярусное завершение фасадов Barkli Residence, симметрия окон, использование отступов и декоративных элементов берут свое начало из архитектуры жилых зданий Нью-Йорка 30-х годов и одновременно перекликаются с «московским ампиром» 40-50 годов XX века. При этом, в отличие от классических «сталинок», в Barkli Residence есть паркинг, современные инженерные коммуникации, высококачественная отделка общественных зон и пр.

Есть и другие представители «новых сталинок» — элитных комплексов, построенные в классическом стиле: ЖК»Римский дом», архитектор Филиппов, девелопер проекта — Strabag, «Итальянский квартал» (девелопер «Инсигма»), а также ЖК «Шуваловский» от ГК «Интеко». Стоимость квадратного метра в них составляет более 20 тыс. долл. Все эти проекты можно назвать успешными, и они почти на 100% реализованы.

Еще один объект, построенный в стиле помпезного сталинского ампира — «Триумф палас», где компании»ДонСтрой» удалось прочувствовать желания покупателя. По оценкам экспертов, этот объект вполне соответствует требованиям современных россиян, способных купить дорогую квартиру и выбирающих не только по локации и общим параметрам, но и по предпочтениям в архитектуре и стиле.

«Строительные компании используют уже сложившееся название «сталинка» в своих целях, во-первых, прочность и качество внушают доверие клиентов, во-вторых компания избавляет себя от хлопот по согласованию и продвижению нового, непривычного архитектурного здания, предпочитая положиться на проверенный десятилетиями «архитектурный бренд» и сосредоточиться на деталях и качестве исполнения, — объясняет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Многие из «новых сталинок» возводятся в районах, где сталинский стиль доминирует в старой застройке. В частности, речь идет о Ломоносовском районе, Дорогомиловом районе, Сокол, а так же в ЦАО (Арбат, Б. и М. Бронная, Чистые и Патриаршие пруды, Тверская улица)».

Клиенты, заинтересовавшиеся покупкой квартиры в одной из «новых сталинок», обращают внимание не только на архитектурный облик фасада, планировку помещения и внутренний декор вестибюлей, но и на все основные аспекты комфорта. Объект должен соответствовать архитектурному ансамблю прилегающей территории и иметь доступ к необходимым элементам инфраструктуры, таким как парковки, детские сады, магазины. Инженерные решения и уровень охраны должны быть так же на самом высоком уровне.

«Архитектурный стиль востребован, помпезность, особенно в чиновничьей среде, также всегда была востребована. А ведь жилье такого уровня часто покупают именно чиновники, у которых желание выделиться весьма велико и порой даже превалирует над здравым смыслом. Застройщики всегда ориентируются на покупателя с деньгами», — считает Вадим Ламин.