Чаще всего выбор посредника происходит по рекомендации родственников, друзей или коллег. Случается, что потенциальный клиент клюет на известный бренд раскрученного агентства. Но ни самостоятельно практикующий риэлтор, ни агентство не даст стопроцентной юридической гарантии по сделке.

Безусловно в штате агентства работают юристы, есть возможность поменять агента, без дополнительных комиссий Но сам риэлтор никогда не работает на зарплате – он мотивирован комиссионными. Любой опытный агент отдает своей компании не менее половины гонорара за проведенную сделку. Стажерам оставляют лишь 30% этой суммы. Получается, частник может оказать все услуги за полцены и не остаться в накладе. Дорожить своей репутацией ему приходится с особым усердием – клиентская база нарабатывается годами, а покупатели и продавцы чаще приходят именно по рекомендациям бывших клиентов.

Вторичный рынок городского жилья

Цены на столичную и подмосковную недвижимость продолжают неспешно расти. Многие объекты простаивают в ожидании покупателей не один месяц, а то и более полугода.

При оформлении комиссионных продавцов квартир убеждают, что на рынке до сих пор ситуация на их стороне, а покупателям твердят, что рынок соблаговолит им. В альтернативных же сделках агенты продавцов и покупателей могут дополнительно заработать на сговоре и скрытых комиссиях. Размер их зависит только от жадности риэлторов и простодушия клиентов.

Вадим Рубцов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости» уточняет: «В некоторых агентствах риэлторов специально обучают, как брать скрытую комиссию и руководство требует, чтобы они это делали». Общепризнанные комиссии за покупку или продажу составляют 3-5% от стоимости жилья у риэлторских агентств. Но не менее 50-75 тыс. рублей. Иногда комиссия может доходить до 6-7%. Ее размер зависит от сложности сделки, например, наличия несовершеннолетних, альтернативы, большого количества собственников или прописанных в жилье, наличия живых или ипотечных денег. В обменных сделках комиссию придется заплатить дважды, но здесь будет проще поторговаться и сбить цену до желанных 3% на каждом этапе. Но, например, в случае обмена типовых двухкомнатных квартир в разных районах Москвы можно потерять на риэлторских услугах не менее полумиллиона рублей. Хотя затраты на рекламу будут минимальны – квартира бесплатно попадет в несколько общедоступных интернет-баз по недвижимости и, возможно, по району расклеят объявления.

Квартиры в новостройках

Задумав купить квартиру в новостройке не стоит обольщаться, что здесь не придется переплачивать риэлторам. Не многие девелоперы, а часто только самые крупные в состоянии продавать построенное жилье самостоятельно. Остальные прибегают к помощи агентств.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», раскрывает секреты взаимодействия риэлторов и застройщиков: «Комиссию агентству платит и застройщик: за каждую проданную квартиру – обычно около 2,5% (комиссия может быть выше, если, например, агентство само понесло затраты на рекламную кампанию); и покупатель – за сопровождение сделки порядка 1,5-2% дополнительно к цене квартиры. Эта комиссия оформляется отдельно от ДДУ – по договору оказания услуг». Таким образом покупатель видит лишь меньшую часть комиссии, переплачивая в общей сложности не менее 4-6% за новую квартиру.

При переуступке прав (перепродажа квартиры в новостройке, на которую еще не оформлено право собственности) риэлторы не отказывают себе в удовольствии «снять» не менее 3% фактически за переоформление бумаг. Иногда комиссия доходит до 10% и более.

«Ноу-хау» от Vesco Group: Для персонального стимулирования продаж одного из поселков компания Vesco Group ввела прогрессивную систему комиссионных. Насколько эта схема окажется эффективной покажет время. Объект: дом 500 кв.м на участке в 16 сот под ключ в 30 км от МКАД на территории Новой Москвы в поселке бизнес-класса. Цена лота: 1,3 млн долл США. Схема комиссионных: со стороны продавца действует доверенное лицо (2%), которое продает объект на рынке (5% комиссия риэлтору или агентству со стороны покупателя), плюс мотивационный бонус последнему 2% (при условии совершения сделки по заявленной цене – при минимальном торге). Т.е. 9% за сделку по ликвидному объекту.

Апартаменты

Часто такие объекты выходят на рынок после редевелопмента старых нежилых зданий или офисно-торговых «новостроек». В последние годы формат становится популярным и достаточно востребованным. Тонкость только в одном: апартаменты – по юридическим нормам – коммерческая недвижимость, в которой нельзя прописаться или требовать управлять ею как жильем. Но риэлторы стараются применять к апартаментам наработки с рынка жилья.

Виталий Лебедев, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» объясняет: «214-ФЗ напрямую не регулирует покупку апартаментов, но при покупке этого формата также можно заключить ДДУ, избегая тем самым повторных продаж. Комиссия, которую платит застройщик риэлтору при реализации апартаментов, как и при сделках с жильем, зависит от набора услуг». Размер комиссионных и договорные схемы с посредниками здесь часто совпадают с новостройками.

Аренда квартир

Этот сегмент рынка до сих пор остается наиболее диким. За исключением премиального жилья агенты часто работают по принципу «продать по-быстрому». В эконом-классе арендодатель часто не платить комиссии – дешевая квартира уйдет быстро, как только попадет в базу – это ходовой товар. Риэлтор наспех проверяет документы на право собственности на жилье у владельца и заключает поверхностный договор, за что берет с арендатора 100% – ежемесячный платеж. Еще один уходит арендодателю в качестве депозита и еще один вносится сразу же в качестве предоплаты. В более дорогом сегменте комиссию может заплатить и арендодатель. Часто в размере 100% от ежемесячного платежа.

Сделки на загородном рынке

Несмотря на индивидуальность объектов загородной недвижимости и оценки их стоимости, которая зависит от многих параметров, этот сегмент достаточно хорошо регламентирован риэлторами, в том числе и по комиссионным.

Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» уточняет: «Стандартный размер комиссионного вознаграждения по коттеджам или таунхаусам составляет в среднем 3-5% от стоимости объекта. Средняя комиссия агентства в сегменте земельных участков равна 5-10% от суммы сделки». Как правило, стоимость лотов здесь выше, чем городское жилье, что и окупает рекламные и дополнительные издержки на дальние поездки в область. Договор с риэлтором может быть эксклюзивный или агентский, при котором реализацией объекта занимаются несколько агентств одновременно – более распространенный вариант