Авто новости.

Комплексы в комплексе: торговые, офисные, гостиничные

Комплексное освоение территорий (КОТ) можно назвать трендом современного строительства. На сегодняшний день ни один проект не ограничивается простым возведением многоквартирных домов — девелоперы стараются по максимуму обеспечить будущих жильцов всей необходимой коммерческой инфраструктурой.

Как должно быть?

КОТ предполагает масштабность проекта. Как правило, строительство ведется на земельном участке от 100 тыс. кв. м, уточняют специалисты компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Компании могут заниматься редевелопментом уже занятых территорий в черте города (например, промышленных зон) либо осваивать новые обособленные площадки на его окраине.

Смысл проекта КОТ сводится к созданию города в городе, где люди живут, работают, отдыхают. Инфраструктура должна представлять собой слаженную структурированную систему, которая максимально удовлетворяет потребности населения и позволяет эффективно функционировать каждому виду бизнеса. Девелопер при этом обязан соблюсти баланс между жилищной застройкой и коммерческими объектами.

По оценке «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость», не менее 10% в проекте должно быть отдано под досуговую, социальную, спортивную и гостиничную инфраструктуру. Примерно столько же следует отвести под торговлю. Оставшиеся 70-80% распределяются между жильем и офисами.

«Инфраструктурное наполнение планируется на этапе проектирования комплекса, — рассказывает читателям журнала «Недвижимость & цены» Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Проект должен реализовываться в рамках грамотной концепции, созданной на основе масштабного маркетингового исследования». Анализируется множество аспектов: стратегическое и локальное местоположение участка, целевая аудитория, конкурентное окружение, экология, существующая и перспективная транспортная ситуация, уровень застройки соседних территорий. Площадка рассматривается в контексте города, округа, квартала, района. Всестороннее исследование позволяет определить, каких сегментов рынка не хватает и что будет эффективно работать в рамках конкретного проекта. Не упускаются из виду составляющие, выполняющие функции внешних «якорей». Магнитами для посетителей могут быть зоны отдыха (парки, аттракционы и пр.), культурные объекты (музеи), деловые центры, образовательные учреждения, транспортные узлы.

Техническое задание для архитектора содержит информацию о необходимых объектах коммерческой недвижимости, требуемых площадях, составе операторов, их распределении по району. Если это условие не соблюдается, может возникнуть ситуация, когда крупному жилому комплексу будет не хватать ТРЦ либо, наоборот, магазинов в формате «у дома» с товарами повседневного спроса. Среди других непоправимых ошибок — нехватка парковочных мест, отсутствие площадок для отдыха, дефицит мест досуга. Все это снижает привлекательность проекта в глазах потенциальных покупателей.

А как в действительности?

Из-за дефицита земельных участков и запрета на строительство в центре проекты тяготеют к окраинам и области. По этой причине комплексное освоение территорий часто сводится к реализации очередного спального района. Такие площадки удалены от социальных и коммерческих объектов, поэтому девелоперы обязаны придерживаться четко прописанных государственных нормативов относительно количества коммерческих площадей, благоустройства территории, мест в детских садах и школах.

По словам Елены Ключаровой, аналитика отдела исследований рынка проекты зачастую реализуются в рамках государственно-частного партнерства. В этой ситуации власть заинтересована в обогащении жилищного фонда, а девелопер — в строительстве инфраструктуры, повышающей стоимость квадратного метра и снижающей сроки окупаемости.

Казалось бы, такой подход выгоден всем. Однако, как обычно, практика расходится с теорией. «В России не принято консультироваться с жителями района, а также с представителями консалтинговых компаний, которые могли бы оказать помощь на стадии планирования концепции», — констатирует Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle. В итоге на первых этажах новостроек возникают помещения квартирного типа, неудобные для качественного ритейла. Среди распространенных проблем — отсутствие витрин, недостаточная глубина помещений, невысокие потолки и т. п.

Кроме того, часто проекты КОТ реализуются без учета текущего и перспективного использования соседних участков, а также ситуации с инженерной и транспортной инфраструктурой. В итоге возникают конфликты с компаниями, предоставляющими электрические мощности, горожане буквально стонут от бесконечных пробок и разбитых дорог.

К сведению

В проекте КОТ актуальны магазины продуктов, точки продажи одежды и обуви, аптеки, салоны красоты, фитнес-центры. Пребывание жителей должно стать максимально комфортным, поэтому акцент также делается на сегменте кафе и ресторанов.

Букет КОТов

Согласно программе мероприятий по стимулированию развития жилищного строительства на 2011-2015 гг., в Московской области к реализации заявлено более 5,7 тыс. га площадей для комплексного освоения. Программа разрабатывалась в 2009 г. В то время планировалось, что к обозначенному сроку должно быть полностью реализовано более десяти проектов. Однако в начале 2012 г. их количество увеличилось до сотни. Часть из них будет на территории Новой Москвы. Самые крупные проекты развиваются девелоперами «Масштаб», «Абсолют», ПИК, «Славянский мир» и др. Все они расположены в 15-20 км от МКАД (Щербинка, Наро-Фоминский и Подольский районы). К перспективным инвестиционным проектам относятся Новое Ступино (Ступинский район), Новое Домодедово (Домодедово), Родники (Подольский район), Сакраменто (Балашиха), Новокуркино (Химки), Ярославский (Мытищи).

Объем рынка КОТ в Москве не так велик. В первую очередь тренд затронул промышленные зоны, где проекты анонсировались еще несколько лет назад. В их числе территории заводов «Серп и Молот»,»Южный порт»,»Карачарово», «Грайвороново». Однако реально освоенных территорий не так много. К наиболее крупным можно отнести объекты «Арт- квартала» («Винзавод», «Арму»), дизайн-завод «Флакон», проекты офисного редевелопмента «Даниловская мануфактура» и «Красная Роза».

Главные проекты КОТ, находящиеся в стадии активной реализации,— «Москва-Сити». Среди планируемых к освоению в ближайшие годы (2013-2016 гг.) — район «Золотого острова» и фабрики «Красный Октябрь», территории заводов ЗИЛ, «Москвич», промзона «Южный порт» и др.










Related News

  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • За зиму стоимость новостроек в России снизилась на 2,4%
  • Аренда загородных домов с начала года подорожала в России на 13%
  • Comments are Closed