Авто новости.

«Чужой» банк для новостройки

Большинство девелоперов лукавят, когда утверждают, что невозможно с помощью ипотеки купить квартиру в новостройке, не аккредитованной банком, не оставив в залог другую недвижимость. Зачем тогда нужна аккредитация? Журнал «Недвижимость & цены» попытался разобраться в этом вопросе с помощью экспертов рынка.

Что выгоднее — взять кредит в банке, через который получаешь зарплату, и купить понравившееся жилье в новостройке, или обратиться за ипотекой в организацию, где этот объект аккредитован? Ответ неоднозначен. Многие крупные застройщики и риэлторы стараются убедить своих клиентов, что самое главное — фактор аккредитации. Но как при этом воспользоваться льготами «зарплатного» клиента? Попробуем разобраться.

Ипотека растет

Несмотря на экономический спад в стране, россияне продолжают покупать недвижимость. Подрастают дети, образуются новые семьи — спрос на доступное жилье по-прежнему высок. Хотя в Московском регионе доступными сложно назвать даже панельные дома экономкласса, однако в этом сегменте в целом по России рынок наиболее активен. В случае когда не хватает собственных средств, приходится брать заемные. Причем ипотечный кредит, как правило, предпочтительней потребительского, ставки по которому заметно выше, а период кредитования короче. Безусловно, за ипотеку придется переплатить, но, получив ее, проще спланировать семейный бюджет, распределяя возврат долга на 10, 20 и даже более лет. Рассчитывая на долгосрочные перспективы, многие подыскивают квартиры именно в новостройках. Эти дома и через 20 лет будут ликвидными, а жилье в них более комфортное, чем в большинстве типовых домов советской эпохи. Кроме того, новостройка дешевле, чем квартира на вторичном рынке, если успеть купить ее на стадии строительства дома.

Поданным АИЖК, в Московской области за прошедший год доля ипотеки выросла с 29 до 34%. В Москве этот показатель составил 23%, а в целом по России — 25%. Рост ипотеки способствует и росту строительства жилья. По итогам 2013 г. Московская область стала лидером РФ по объемам жилищного строительства — 10% от общих по РФ цифр, доля Москвы — 4,5%. На очереди активное развитие территорий Новой Москвы, где уже сейчас сосредоточено 39% всего первичного рынка столицы (в 2012 г. — 29%).

При такой динамике и банки с выдачей ипотеки, и девелоперы с продажами своих новостроек должны быть максимально мобильными, поскольку, несмотря на высокий спрос, круг потенциальных покупателей достаточно ограничен. Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК, конкретизирует: «В целом по РФ наблюдается рост доли ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке под залог прав по договорам долевого участия в строительстве, которая в 2013 г. достигла уровня 30%. Годом ранее, по нашим оценкам, она составляла около 20%». В столичном регионе показатель еще выше. Михаил Гольдберг добавляет: «Это объясняется тем, что жилье в Москве — одно из самых дорогих в стране. И число граждан, имеющих возможность купить здесь квартиру без использования кредитных средств, ниже».

Брак по расчету

В условиях, когда потенциальные покупатели, формирующие спрос, становятся более разборчивыми, а предложение растет, девелоперам приходится придумывать новые маркетинговые ходы. Главное — избежать проблем с долгостроем и обманутыми дольщиками. Для этого надо заручиться поддержкой крупных банков, взвешенно относящихся к кредитуемым объектам. Проверяя сразу весь жилой комплекс, банки сокращают издержки на выдачу каждого кредита.

Сотрудничество выгодно обеим сторонам. «Аккредитация объекта является важным дополнительным инструментом продаж»,— рассказал журналу «Недвижимость & цены» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. А ведь девелоперу еще требуется проектное финансирование, и взять кредит можно все в том же банке, в чем заинтересована и сама кредитная организация.

Руководитель группы продаж Мос-строймеханизации-5 Андрей Ермак делится собственным опытом: «Наиболее простой вариант получения аккредитации — это начало работы с банком на этапе проекта. Застройщик обращается за проектным финансированием, и банк осуществляет кредитование компании. Если он кредитует застройщика, значит, уверен в этом объекте и готов предоставлять под него ипотечные займы покупателям».

В зависимости от ситуации и сложности сделки «банк — девелопер» применяются и другие схемы. Об одной из них рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова: «Бывает и так, что банк не кредитовал девелопера, но, например, сам в качестве портфельного инвестора выкупил пул квартир. Однако и в этом случае для кредитования физлиц используются текущие ипотечные продукты банка со стандартными условиями». Очевидно, что такая новостройка уже не может называться аккредитованной данным банком, но условия ипотеки могут оказаться вполне приемлемыми. Не стоит забывать и о банкирах, имеющих подконтрольную девелоперскую структуру и работающих по «замкнутому циклу». В этом случае им фактически не нужны конкуренты на своих объектах.

Остальным девелоперам получать кредит на строительство и рекомендовать потом своим покупателям тот же банк крайне выгодно. Также застройщику важно, чтобы как можно больше клиентов взяли кредит в одном или максимум еще в паре крупных банков. Причину объясняет Андрей Ермак: «Философия такая: чем больше мы привели клиентов в банк, тем ниже ставка для следующих клиентов по этому проекту этого застройщика». Как распределяются доли выданных банками ипотечных кредитов, легко проследить на примере типичной подмосковной новостройки — микрорайоне Изумрудные Холмы. По сведениям девелопера, лидером по выдаче ипотеки здесь выступает Сбербанк. На его долю приходится 43% от общего количества заключенныхдоговоров. На втором месте ВТБ24 — 30%. Хотя девелопер предлагает программы еще девяти банков, которым остается лишь 27% лакомого пирога.

Стоит ли теперь объяснять, почему ведущие девелоперы так настойчивы в оценках: «…доля неаккредитованных объектов на первичном рынке жилья Московского региона ничтожно мала — около 5%»,— уверяет К. Шибецкий. Банкиры в оценках текущей ситуации более сдержанны. «По нашим оценкам, соотношение аккредитованных и неаккредитованных банками квартир в новостройках Московского региона находится на уровне 50×50», — говорит Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка.

Ипотека для аккредитованных новостроек

Безусловным «хитом» для большинства девелоперов, сумевших аккредитовать свои новостройки в Сбербанке, сейчас является ипотечная программа «12-12-12», запущенная в прошлом году. Заемщикам предлагалась ставка по ипотеке от 12%, с первоначальным взносом 12%, на 12 лет. «Раскачав рынок», Сбербанк увеличил срок кредитования до 30 лет и снизил первоначальный взнос до 10%. Реальные же ставки по кредитному калькулятору банка начинаются с 13,5% для участников зарплатного проекта и еще выше на 0,5-0,75% для тех, кто таковыми не является. Для сравнения: на готовое жилье Сбербанк выдает ипотеку по ставке от 10,5. Понятно, во сколько банкиры оценивают свои риски в случае даже с аккредитованными, но еще не возведенными новостройками.

А включить свои объекты в список того или иного банка девелоперы спешат, чтобы как можно быстрее открыть продажи и привлечь в финансирование проекта деньги покупателей. Генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева отмечает, что в ее компании «…стараются аккредитовать свои объекты на самой ранней стадии, как только получено разрешение на строительство. К моменту выхода новостройки на реализацию, как правило, в проекте уже предлагается ипотека от нескольких банков, и по мере роста строительной готовности их число растет».

А клиентов очень ждут и банкиры, и продавцы квартир. И даже если заемщик с серой зарплатой приходит покупать квартиру в новостройке, то «…в Сбербанке нет необходимости подтверждения дохода и трудовой занятости для зарплатного клиента банка. В случае серой зарплаты рассматривается справка по форме банка», — уверяет И. Доброхотова.

Еще одним драйвером развития ипотеки, по мнению С. Лебедевой, стала программа банка ВТБ24, запущенная уже в этом году. В рамках программы ставка зависит от суммы кредита, а не от срока кредитования и размера первоначального взноса. По ее условиям при сумме кредита свыше 5 млн. руб. ставка составляет 11,75%, при сумме от 2 до 5 млн. руб. — 12,15% и при сумме меньше 2 млн. руб. — 12,85%. «Правда, на сегодняшний день ставки увеличены на 0,4% и составляют минимум 12,12%, что все равно весьма выгодно клиентам», — уточняет генеральный директор «Миэль-Новостройки».

Однако не стоит замыкаться на лидерах ипотечного кредитования. При большинстве аккредитованных новостроек Московского региона легко найдутся еще пять —десять известных и не очень банков, которые смогут предложить оптимальные программы ипотечного кредитования. Словом, есть из чего выбирать.

Если банк не аккредитовал объект

И в этом случае не стоит отказываться от квартиры в понравившемся проекте. Можно «привести» к девелоперу и любой другой устраивающий покупателя банк, даже если объект аккредитован другими кредитными организациями. Но здесь все же надо быть готовым к возможным дополнительным бюрократическим проверкам и ограничениям,хотя не аккредитованные банками объекты часто продают с рассрочками от застройщика и стоит лишь вопрос доверия к нему со стороны клиента. А сама рассрочка в ряде случаев может оказаться выгоднее ипотеки.

Если выкупить квартиру в новостройке полностью на собственные средства или получить рассрочку от девелопера не представляется возможным, можно взять кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Могут потребоваться и дополнительные поручители по ипотечному кредиту. Но зачастую условия по неаккредитованным новостройкам стандартные. Единственным ограничением тут может стать сумма кредита. В программе от ВТБ24 она не должна превышать 2 млн. руб. при ставке от 13,25%, сроке кредитования до 20 лет и первоначальном взносе в 20-30%. Зарплатные клиенты и в этом случае получат преференции банка в размере 0,5-17о от ипотечной ставки. Проверку объекта банк проведет самостоятельно и без комиссий.

Еще один активный игрок на рынке неаккредитованных новостроек— «Московское ипотечное агентство», банк, созданный на деньги правительства Москвы для реализации в том числе социальных жилищных программ. Здесь также залогом может стать квартира в строящемся доме. Максимальная сумма кредита составит 3 млн. руб. Объект должен соответствовать стандартным условиям продукта «Новостройка». Ставка до регистрации ипотеки составит 16%, после регистрации, то есть оформления новой квартиры в залог банка, снизится до сбербанковских 12,5-13,25%. Таким образом, с помощью подобных программ вполне можно претендовать на покупку однокомнатной или двухкомнатной квартиры в ближнем или среднем поясе Подмосковья даже в неаккредитованном объекте.

***

ЦИФРЫ

— До 34% выросла доля ипотеки за прошедший год в Московской области. В Москве этот показатель составил 23 %, а в целом по России — 25%.

— 39% и всего первичного рынка столицы сосредоточено на развитии территорий Новой Москвы (в 2012 г. этот показатель составлял 29%).

— До 30 лет увеличился срок кредитования по ипотеке Сбербанка РФ с первоначальным взносом около 10%.

***

3 млн. руб составит максимальная сумма кредита, выданная «Московским ипотечным агентством» по программе «Новостройка».

 








Related News

  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • За зиму стоимость новостроек в России снизилась на 2,4%
  • Comments are Closed