В три раза дешевле, чем в Москве! Проекты и цены: в Балашихе за метр просят 48 тысяч рублей, а в Одинцово – 100 тысяч.

В Подмосковье преобладают бюджетные новостройки сегментов «эконом» и «комфорт», но есть и более дорогое жилье, причем в последнее время растет доля бизнес-класса. Покупатели выбирают его за лучшие технические характеристики как самого дома, так и квартир, архитектурные красоты, собственную инфраструктуру и удачное расположение, как правило, рядом с лесами и водоемами, но недалеко от выезда на шоссе.

В статье «Новостройки Подмосковья: где искать квартиры бизнес-класса. Большие площади, много комнат, ниже этажи, доступнее цена. Рядом леса и водоемы» «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже рассказывал о том, что представляет собой подмосковный бизнес-класса и где можно искать такие проекты, а сегодня речь пойдет о ценах и конкретных примерах.

Актуальные цены

Подмосковье большое, поэтому цены здесь, конечно, очень разнятся: «В области на стоимости проекта сказывается не только его класс, но и направление, город, близость к столице и транспортная доступность», — говорит Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Определенную роль в ценообразовании играют экология и инфраструктурная составляющая проекта. «А также цена в новостройках бизнес-класса сильно зависит от стадии готовности дома», — добавляет Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость». «Так, средняя стоимость квадратного метра в доме на уровне котлована — 99,7 тыс. руб., а на этапе сдачи проекта — 110 тыс. руб.», — сообщает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость».

Самые бюджетные предложения при прочих равных традиционно располагаются на востоке и юго-востоке, а самые дорогие – на западных направлениях. «В Балашихе за метр приходится платить 78-82 тыс. руб., а для сравнения в Одинцово, что на юго-западе, цены доходят до 101-106 тыс. руб.», — сообщает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга компании TEKTA GROUP. Средний же по ценам вариант – северо-восточное направление. Например, в Мытищах квадратный метр стоит 80-85 тыс. руб., а в Сергиевом Посаде, который к тому же находится в 52 км от МКАД, стоимость квадратного метра бизнес-класса по данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, начинается от 51,5 тыс. руб.

Однако даже на востоке и юго-востоке цены могут быть довольно высокими – если в городе планируется строительство метро. Например, в Котельниках (2 км от МКАД), где по планам Московского метрополитена одноименная станция должна открыться уже в нынешнем году, стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса в проекте «Белые Росы» составляет 7-7,6 млн. руб, тогда как в среднем по Подмосковью в зоне до 20 км от МКАД – 6-6,5 млн. руб.

Если же говорить о средних ценах, то тут данные экспертов несколько разняться. Самые высокие цифры называет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «По нашим данным в феврале 2014 года средневзвешенная цена на подмосковные новостройки бизнес-класса составила 119,8 тыс. руб./кв.м. В сравнении с ценами на жилье комфорт-класса она выше на 61,6%, а эконом-класса – на 72,1%». Практически такую же среднюю стоимость квадратного метра жилья в сегменте «бизнес» в зоне до 20 км от МКАД – а именно 114,1 тыс. руб. — указывает и Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». По мнению эксперта, новостройки комфорт-класса дешевле на 35,2%, а проекты эконом-класса – на 32,2%.

Однако большинство экспертов считает, что стоимость подмосковного бизнес-класса в радиусе 20-30 км от МКАД составляет в среднем около 90-100 тыс. руб./м кв., а разрыв цен (если говорить о квадратном метре, разрыв в стоимости квартир больше, так как квартиры бизнес-класса просторнее) по сравнению с комфорт-классом и классом «эконом», который зачастую лишь на пару тысяч дешевле «комфорта», достигает 20-25%. «Средняя цена бизнес-класса оценивается в 98,7 тыс. руб./кв. м, а средняя цена эконом и комфорт классов – 79,6 тыс. руб./кв.м.», — утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». А, например, по данным Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость квадратного метра в домах повышенной комфортности в зоне до 20 км. от МКАД составляет 95 745 руб., что на 24,4% дороже, чем в обычных подмосковных новостройках. Эксперт отмечает, что такая большая разница получилась потому, что почти 44% новостроек повышенной комфортности находится в Реутове, где средние цены на жилье существенно выше, чем во многих других подмосковных городах рассматриваемого сегмента. Причина – хорошая транспортная доступность Реутова благодаря наличию в нем станции метро и близости города к МКАД.

А если сравнивать Подмосковье с Москвой, то разница получается довольно большой, ведь даже столичный эконом-класс по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP) сегодня стоит около 150 тыс. руб./м кв. «А средняя стоимость монолитного домостроения (бизнес-класс) в районах Новой Москвы составляет 96 тыс. руб./м кв., а в Москве, без учета предложений элитного ЦАО, – 187 тыс. руб./м кв.», — говорит Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»). Если же убрать ограничения по ЦАО, то средняя стоимость квадратного метра в столичном проекте бизнес-класса, по данным Антона Скорика, генерального директора ООО «Мортон-Инвест», доходит до 250-280 тыс. руб., а в некоторых случаях может быть и 600 тыс. руб. «В итоге получается, что по сравнению с жильем в старых границах Москвы подмосковный бизнес-класс стоит на 9,7% меньше, чем московский эконом-класс, на 20,9% меньше, чем комфорт-класс и на 46,2%, чем бизнес-класс», — уверяет Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»). А по данным Дарьи Третьяковой («Азбука Жилья») разрыв получается еще больше: «Уровень средневзвешенной цены предложения в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы выше на 115%, в новостройках комфорт-класса — на 25,6%, в новостройках эконом-класса — на 7,%. И даже в новостройках бизнес-класса «новой» Москвы цены по сравнению с Подмосковьем выше на 10,1%».

О бОльшей разнице говорит и Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»): «В сравнении с рассматриваемыми новостройками Подмосковья столичные проекты эконом-класса от ТТК до МКАД дороже на 12,2% (при их средней стоимости 9,7 млн. руб.), а комфорт-класса – на 34,3% (при цене 11,6 млн. руб.). Московский же бизнес-класс дороже подмосковного в 3,2 раза».

Таким образом, если в Подмосковье покупатель может получить уже построенное комфортное и современное жилье, то в Москве с таким же бюджетом он может претендовать разве что на строящуюся новостройку комфорт-класса или на квартиру в старом жилом фонде, расположенную в отдаленном спальном районе. «В качестве примера тут можно привести однокомнатную квартиру в ЖК бизнес-класса «Олимпийская Деревня Новогорск» в Химках площадью 42,8 кв. м. Ее стоимость составляет 6,2 млн. руб. В Москве за такие же деньги предлагается «однушка» в микрорайоне «Царицыно» (комфорт-класс) площадью 44,75 кв. м. Или можно рассмотреть ЖК «Правый Берег» (Химки). Однокомнатная квартира площадью 47,25 кв. м предлагается здесь за 7,3 млн. руб. И с таким же бюджетом можно приобрести «однушку» площадью 42,48 кв. м в панельном ЖК «Большое Кусково» (эконом-класс) в Новогиреево», — объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».

Комплексы многоэтажек

Среди самых дешевых проектов бизнес-класса в Московской области (в зоне до 20 км от МКАД) можно выделить, например, ЖК «Акварели» (Балашиха, 7 км от МКАД), отличающийся нарядной архитектурой, современной инженерией и собственной инфраструктурой, включающей в себя детский сад, подземный паркинг, кладовые помещения, закрытый двор с детской площадкой, супермаркет, службы быта и т.п. И что приятно, в будущем рядом с комплексом пройдет ветка скоростного трамвая. Здесь минимальная стоимость квартир составляет 3,418 млн. руб., столько стоит однушка площадью 35,8 м кв. во 2 очереди строительства, а в первой очереди, уже введенной в эксплуатацию, цены начинаются от 4,1 млн. руб. – это стоимость однокомнатных квартир площадью 40,2-40,9 м кв.

Надо отметить, что данный проект строит компания TEKTA GROUP, которая как сообщает Ольга Хасанова (Urban Awards) как раз специализируется на строительстве жилья бизнес-класса в Подмосковье. И помимо ЖК «Акварели» она предлагает относительно недорогие квартиры в ЖК «Ньютон» (Мытищи), ЖК «Да Винчи» (Одинцово) и ЖК «Декарт». По данным Анны Соколовой («Метриум Групп») в ЖК «Ньютон» стоимость квартир начинается от 4,89 млн. руб., а в ЖК «Да Винчи»– от 5,27 млн. руб.

Также к недорогим, но при этом интересным и качественным проектам бизнес-класса можно отнести ЖК ART (Красногорск), где стоимость квартир начинается от 3,95 млн. руб. и комплексную застройку микрорайона 6А в городе Реутов на пересечении МКАД и шоссе Энтузиастов. «Микрорайон 6А включает в себя девять монолитно-кирпичных домов высотой 25 этажей, на первых которых разместятся объекты инфраструктуры. В I квартале 2014 г. 1-3-комнатные квартиры от 55 до 146 кв. м предлагались в шести домах в активной фазе строительства (первые – средние этажи) за 4,4 – 10 млн. руб.», — рассказывает Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»).

Доступная стоимость квадратного метра – от 70 тыс. руб. зафиксирована в ЖК «Никольский квартал» (центр г. Дзержинский, недалеко от Свято-Никольского Угрешского монастыря). «В этом проекте предлагается три монолитных дома переменной этажности (8-13 этажей), выдержанных в едином архитектурном стиле. Предусмотрено строительство помещений для торговых и коммерческих предприятий и подземной парковки на 228 м/мест, а также благоустройство территории», — рассказывает Ксения Гришковец («Пересвет-Инвест»). Но правда, в комплексе уже не осталось однокомнатных квартир, есть 2-3-комнатные и 5-комнатные двухуровневые апартаменты площадью 202 м кв. на последнем этаже с видом на Москву-реку (они стоят 15,42 млн. руб).