Учитывая те цены, что сегодня на рынке, создается впечатление, что в Москве и Подмосковье просто нереально приобрести жилье. Однако, это не совсем так. Как говорится — кто ищет, тот всегда найдет. О том, в каких районах Москвы и ближайшем Подмосковье, а также в Санкт-Петербурге все еще можно приобрести жилье за 2-2,5 миллиона рублей, рассказали эксперты рынка недвижимости.

«Несмотря на то, что бюджет в 2-2,5 млн рублей достаточно скромный, но в Новой Москве и в Подмосковье можно найти квартиры на первичном рынке с указанной стоимостью», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» отмечает, что квартиры стоимостью в 2-2,5 млн рублей можно найти как в Подмосковье, так и в Новой Москве. «Правда, таких предложений немного – всего 5% рынка, — говорит он. — И скорее всего, это будет еще строящийся объект – на разных этапах: от закладки фундамента до внутренней отделки».

По данным Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, доля предложений в бюджете 2-2,5 млн рублей составляет: в новостройках Московской области – порядка 12% от общего количества всех квартир в предложении, а в новостройках новой Москвы – порядка 19%.

«2-2,5 млн рублей – это можно сказать минимальный «порог» входа на областной рынок недвижимости, — утверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». — В Москве даже самые скромные однокомнатные квартиры стоят не менее 5 млн рублей и обозначенная сумма гораздо более подходит под первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В области же, от 30-35 км от МКАД и далее, можно подобрать квартиру, начиная от 900 тысяч рублей, но по площади это будет 25-28 кв.м., то есть не полноценная однокомнатная квартира, а квартира-студия».

По словам Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», с бюджетом от 2 до 2,5 млн рублей в Новой Москве можно приобрести студию или однокомнатную квартиру без отделки в домах разного формата застройки, как по технологии строительства, так и по этажности.

Понятное дело, что основные объемы квартир, цена которых составляет 2-2,5 млн рублей приходятся на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. «Процент однокомнатных квартир в типовом жилом комплексе составляет порядка 60%, — отмечает Григорий Алтухов. — В зависимости от расположения, характеристик ЖК и самих квартир доля квартир стоимостью до 2,5 млн рублей может варьироваться от 10-15% до 60% от общих объемов. Доля квартир-студий в большинстве жилых комплексов не превышает 15-20% и, как правило, все они продаются по минимальным интересующих нас ценам».

Кв. м и местоположение

Средняя площадь квартиры стоимостью 2-2,5 млн в Новой Москве и МО на первичном рынке составляет около 30 кв. м. Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, в принципе, чем дальше от МКАД, тем больше объем предложения в рамках данного бюджета и тем больше площадь квартир.

Итак, на присоединенных территориях жилье с таким ценником встречается сразу в четырех комплексах – ЖК «Марьино Град», ЖК «Борисоглебское», ЖК «Престиж» и ЖК «Спортивный квартал». В ЖК «Марьино Град» продаются студии площадью от 27 кв. м (по цене от 2 млн рублей), в ЖК «Борисоглебское» – однокомнатные квартиры, площадь которых варьируется от 33,6 до 34,8 кв. м (цена – от 1,68 до 2,15 млн рублей). В ЖК «Престиж» за 2,28-2,4 млн рублей можно купить студию площадью 28,5-30 кв. м. А в ЖК «Спортивный квартал» цены на студии начинаются от 1,98 млн рублей (площадь – от 27,7 кв. м).

В Подмосковье также можно найти квартиры с таким бюджетом, хотя все зависит от конкретного города. Например, в Мытищах подходит только один объект – ЖК «Лидер Парк». Здесь продаются студии по цене от 2,07 млн рублей (площадь – от 27,01 кв. м) и однокомнатные квартиры (площадь – от 33,87 кв. м, стоимость – от 2,51 млн рублей). В Долгопрудном также только в одном ЖК «Ново-Хлебниково» продаются «однушки» площадью от 31,2 кв. м по цене от 2,37 млн рублей. А вот в Лобне выбор чуть больше. В ЖК «Киово» можно приобрести однокомнатную квартиру стоимостью от 2,51 млн рублей (площадь – от 43,3 кв. м), а в ЖК «Лидер» – «однушку» по цене 2-2,25 млн рублей (площадь – 33,8-41 кв. м).

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в ЖК «Домодедово Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 35,79 кв.м за 2 326 350 рублей. В ЖК «Валентиновка Парк» можно купить однокомнатную квартиру площадью 31,9 кв.м за 2 488 200 рублей. В ЖК «Рублевский» квартира-студия площадью 28 кв.м обойдется в 2 485 000 рублей. В ЖК «Квартал Европа» можно приобрести квартиру-студию площадью 24,88 за 2 239 200 рублей. В ЖК «Welton Park Новая Сходня» можно купить квартиру-студию площадью 21 кв.м. за 2 100 000 рублей. За 2 356 400 рублей в ЖК «Новое Домодедово» предлагаются однокомнатные квартиры площадью 34,4 кв.м. В микрорайоне «Южное Домодедово» можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 38 кв.м за 2 280 000 рублей. В ЖК «Томилино» можно купить однокомнатную квартиру площадью 30,5 кв.м за 2 028 250 рублей. В ЖК «Южные Горки» предлагаются квартиры площадью 29,3 кв.м за 2 231 000 рублей.

Стоит отметить, что все эти проекты находятся в разных стадиях строительства – от начальной до активного монтажа каркаса. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, объединяет эти подмосковные проекты одна черта – все они находятся не в общей структуре жилой застройки города, а на периферии, что несколько осложняет их транспортную доступность.

Цены в северной столице

Если сравнивать цены в Москве, МО и в Санкт-Петербурге, то заметим, что стоимость жилья в северной столице не намного отличается. «В Санкт-Петербурге можно найти порядка 7-ми комплексов, где цена за студию (квартиру без выделенной кухни) держится в пределах 1,8-2,0 млн рублей, — приводит данные Дмитрий Тюрников руководитель проекта «Новая квартира в СПб», novostroika-spb.tioo.ru. — Такие комплексы расположены в основном в Калининском (ЖК Медалист, ЖК Город мастеров), Приморском (ЖК Граффити), Пушкинском (ЖК Шушары, ЖК Босфор) районах Санкт-Петербурга и ключи по ним будут передаваться через 2 года, не ранее».

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar рассказывает, что найти квартиру за 2 – 2,5 млн рублей в Санкт-Петербурге и области не составит труда, и предложение таких объектов достаточно велико. «Если в городе квартиры-студии такой ценовой категории можно найти в районе метро «Девяткино», то в области, на расстоянии 15 км от КАД, однокомнатные квартиры и студии встречаются повсеместно.

Причем площадь подобных объектов вполне приемлемая, в среднем составляет 40 кв. м. Примерами проектов, в которых присутствуют такие объекты, являются ЖК «Шуваловский парк» и «Солнечный квартет». Несмотря на то, что в области повышенным спросом пользуются двухкомнатные квартиры, студии и однокомнатные квартиры порой могут составлять около 40 – 50% от общего объема квартир в проекте. Минимальная стоимость двухкомнатных квартир на сегодняшний день составляет около 3 млн рублей, а трехкомнатных – порядка 3,5 млн рублей».

Касательно Ленинградской области, здесь ситуация заметно отличается. Даже формальная привязка земель к области делает цену квадратного метра гораздо меньше, чем в городе, хотя расстояние от города 0,5-1 км, а метро в шаговой доступности. Речь идёт о таких популярных пригородах как Кудрово, Мурино, Колпино и Всеволожск. За 2,0-2,5 млн рублей здесь уже можно купить полноценную однокомнатную квартиру до 40 кв.м., а цена студии начинается от 1,3 млн рублей.

Как и в Москве и МО, в Санкт-Петербурге также в основном строительные компании выбрали политику «нарезать потоньше и продать подороже», следствием чего является 50-70% заполнение новых домов форматом студий и небольших однокомнатных квартир. «Это выгодно в данный момент и покупателю, так как спрос больше именно на этот формат, а также и строительным компаниям, так как цена метра больше у малогабаритных квартир», — говорит Дмитрий Тюрников.

Возможности и реальность

Несмотря на вышесказанное, найти квартиру, имея на руках такой скромный бюджет, достаточно трудно, считает Мария Литинецкая. «И даже если абстрагироваться от ближней зоны и рассматривать, например, средний пояс МО, то вряд ли покупателю будет легче, поскольку выбор по-прежнему будет ограничен минимальным количеством комплексов», — говорит она. Однако в отличие от Марии Литинецкой Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar считает, что найти такие квартиры в Новой Москве и Подмосковье очень легко. «Как правило, за 2 — 2,5 млн рублей можно найти много вариантов, так как данный ценовой сегмент пользуется наибольшим спросом», — комментирует он.

Григорий Алтухов в свою очередь отмечает, что нельзя сказать, что квартиру по такой цене найти сложно, первичная информация по проектам и ценам есть в интернете, специализированных изданиях, другое дело, что при минимальной цене сложнее выбрать качественный проект.

Кроме того, заметим, что несмотря ни на что, все же недорогие квартиры пользуются повышенным спросом и соответственно быстро уходят с рынка.

Да и нужно оговориться, что многие квартиры на начальном этапе застройки находятся в ценовом диапазоне до 2,5 млн рублей, но на определенной стадии строительства их стоимость растет. Еще один немаловажный фактор — в настоящее время рынок жилья очень быстро, даже заблаговременно и скачкообразно реагирует на колебания экономики в России. «Цены повышаются на 3-5% до трёх раз в месяц, хотя раньше пересмотр цен был стабильно 1 раз в месяц и, как правило, не превышал 2%, — говорит Дмитрий Тюрников. — Именно поэтому выбирать квартиру сейчас нужно опираясь на статистику, опыт и анализ цен за прошлые периоды».

Однако при выборе квартиры в той или иной новостройке, Дмитрий Тюрников советует обратить внимание на «политику» застройщиков. «Политика у разных застройщиков разная, часто это зависит от финансовой схемы строительной организации, использует ли она кредитные средства в своей работе, есть ли иностранный капитал в её обороте, а также в какие сроки и какие объекты у неё запланированы к завершению», — говорит он. Таким образом, эксперт предупреждает, что не стоит радоваться, увидев лишь ценник, который по карману, а как следует изучить историю приобретаемого жилья, хоть и оно находится в новостройке. Казалось бы бюджет квартиры довольно скромной, но ведь 2 млн рублей на дороге не валяются.