По мнению Ольги Балбек, руководителя юридического отдела МИЭЛЬ, корень проблемы кроется не в недостатке законодательных актов, а в систематических недоработках и, что особенно важно, в непоследовательной практике судебных органов. Даже при условии прохождения всех необходимых проверок и формальной юридической чистоты, существует риск лишения добросовестного приобретателя недвижимости права собственности по решению суда.

Чем обусловлена подобная ситуация? Выделим три определяющих фактора:

Непредсказуемость правоприменения. Отсутствие в законодательстве универсальной защиты для покупателя приводит к тому, что каждая сделка рассматривается индивидуально, а суды интерпретируют аналогичные обстоятельства по-разному. В результате возникает ситуация «правовой лотереи», когда вчера суд встал на защиту покупателя, а сегодня при идентичных условиях поддержал требования прежнего владельца.

Превалирование интересов «пострадавшей» стороны. Наблюдается тревожная тенденция, когда судебные инстанции чаще склоняются к защите прав лиц, ставших жертвами мошеннических действий (например, при продаже квартиры по фальшивой доверенности), при этом интересы добросовестного покупателя, который фактически проживает в квартире и произвел в ней ремонт, отодвигаются на задний план.

Ограниченность информации. Риелторские компании и нотариальные конторы не обладают полномочиями правоохранительных органов и соответствующим доступом к базам данных. Крайне затруднительно проверить дееспособность лица, наличие у него уголовного прошлого или скрытых психических заболеваний. Подобный дефицит информации создает благоприятную среду для мошеннических схем.

Какое решение? Необходим комплексный подход.

✅ Обеспечить расширенный доступ к информации. Профессиональным участникам рынка требуется регламентированный доступ к базам данных МВД и органов ЗАГС для проведения тщательной проверки контрагентов.

✅ Организовать единую систему. Требуется создать унифицированную платформу для обмена информацией между агентствами недвижимости, банковскими учреждениями, нотариусами и Росреестром.

✅ Ввести гарантии возмещения ущерба. Необходимо расширить сферу действия статьи 68.1 Закона о государственной регистрации недвижимости, чтобы добросовестный покупатель имел гарантированную возможность получить компенсацию от государства в случае лишения его права собственности на жилье из-за поддельных документов.

До тех пор, пока не будет создана единая, прозрачная система проверок и надежные государственные механизмы защиты, риски останутся актуальными. Единственным способом защиты является сотрудничество с теми, кто использует все доступные на сегодняшний день инструменты и методы страхования рисков.

https://vk.com/instasolncewo?w=wall-40203488_11076