Авто новости.

КВАРТИРА или АПАРТАМЕНТЫ.

КВАРТИРА или АПАРТАМЕНТЫ.


Юридически квартира от апартаментов отличается статусом — жилое (квартиры) и нежилое (апартаменты), но де-факто для многих это место постоянного проживания.
А потому при покупке взвесьте все плюсы и минусы.

Плюсы апартаментов:

✅ Цена на 15-20% дешевле, потому что застройщик не обязан возводить объекты социального назначения. Технические и санитарные нормы проще, чем при строительстве жилых домов.

✅ Удобное расположение. Большая часть жилья такого формата ближе к центру города, где инфраструктура, наличие общественного транспорта уже давно развиты. В Москве 80% зданий промышленного назначения, попавших под реконструкцию со статусом апартаментов. За МКАД это только 5%, расположенные в Новой Москве, СВАО и СЗАО.

✅ Возможность воплотить в жизнь индивидуальные планировочные решения. Здесь можно переносить мокрые точки, санузлы, кухни, кроме переделки несущих конструкций, а поскольку это нежилое помещение, согласовывать перепланировку не нужно.

✅ Выгодные инвестиции. Поскольку расположение ближе к центру, их можно дороже сдавать в аренду. Да и арендаторы охотнее снимают апартаменты, чем обычные квартиры. На рынке посуточной аренды туристы тоже отдают предпочтение такому классу жилья вместо привычных гостиниц. Причем в некоторых домах такого типа сдавать жилье можно через управляющую кампанию, значит не надо будет заниматься поисками арендаторов самостоятельно. Это поможет сэкономить время и выгодно для иногородних инвесторов

✅ Инфраструктура не выходя из дома. Гостиничный сервис — уборка квартир, этажей. Тренажерные залы, спа-процедуры, кафе находятся прямо в доме, не нужно выходить даже на улицу.

Минусы:

☑️ Отсутствие постоянной регистрации. А временная возможна в домах со статусом гостиницы или апарт-отеля. Поэтому при покупке нужно выяснять статус дома. В семьях с детьми могут возникнуть проблемы с определением ребенка в детский сад или школу, всё-таки в приоритете будут жители с постоянной регистрацией. Нет возможности получить ИНН, встать на учет в центр занятости.

Нормативы строительства жилья не применяются к апартаментам. Значит с шумо-, звукоизоляцией, инсоляцией могут быть проблемы. И по СанПиНу перевести помещение, в котором все окна выходят на северную сторону, в статус жилого нельзя. Плотность застройки тоже не регулируется, отсюда проблемы с парковкой, если нет подземного паркинга; придомовой территорией, где обычно расположены детские площадки.

☑️ Тарифы ЖКХ выше, чем в жилых домах. Особенно вода и свет. Расчеты производят по расценкам за нежилое помещение. Повышенная оплата в управляющую кампанию за дополнительные услуги по содержанию дома и сервис. Невозможно воспользоваться субсидией и льготами на оплату.

☑️ Налоги. Высокая налоговая ставка на имущество. Несмотря более низкую кадастровую стоимость, из которой рассчитывается налог от 0,5 до 2% против 0,1% за жилое помещение — существенные цифры. При покупке нельзя воспользоваться налоговым вычетом (вернуть 13%), как это делают в случае с квартирой.

☑️ Трудно получить ипотеку. Не все банки готовы кредитовать нежилые объекты, проценты по такому кредиту будут выше.

☑️ Жилищные субсидии и материнский капитал для покупки использовать не удастся.

☑️ Соседи. Это офисы с большим потоком клиентов, мастерские с повышенным уровнем шума, музыкальные студии. И воздействовать на них возможности не будет, потому что у всех нежилой статус.

☑️ Покупая объект на стадии строительства, стоит учитывать, что 214 Федеральный Закон здесь не применяется. Отсюда возможны продажи по договорам, которые не регистрируются в Росреестре (предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого участия, договор инвестирования) и неприятные «сюрпризы» в будущем. Выплаты из компенсационного фонда при банкротстве застройщика тоже не возможны.

☑️ Покупают такое жилье те, у кого решен вопрос регистрации. Как инвестицию или для жизни недалеко от работы. Людям, пользующимся льготами, такой формат менее интересен. Если нет второго жилья, то они останутся без привилегий.

Какие же перспективы у этого сегмента?

Проблема в первую очередь заключается в том, что понятие «апартаменты» не закреплено законодательно. Получается как в мультике:» Апартаменты — странный предмет, вроде бы есть и вроде бы нет.» Ряд застройщиков обманывают покупателей, рассказывая, что на момент окончания строительства переведут здание в статус жилого. Возможно ли это? Да, такие примеры есть, но только в судебном порядке. Судебная практика по данному вопросу не велика и однозначно сказать, что так будет со всеми апартаментами нельзя.

🔺Поскольку спрос и предложение на такое жильё растёт Минстрой разработал проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты. Принятие закона будет приятной новостью для нынешних владельцев апартаментов. Вводится понятие многофункционального здания (МФЗ), где соседствуют жилые и нежилые помещения. По решению региональных властей апартаменты в МФЗ будут приравнены к жилым в порядке перевода из нежилого статуса. Но налоги и коммуналка останутся высокими.

То есть, что касается социальной сферы приравняют к жилым помещениям, что до финансов — оставят как было.

В Москве уже строят мультиформатные комплексы, где представлены и квартиры и апартаменты. Чаще деление идет по корпусам, но есть примеры, когда в одном доме на нижних этажах апартаменты, на верхних — квартиры. Или на одном этаже помещение с окнами на юг со статусом квартиры, а на север (инсоляция — решающий фактор в данном случае) — апартаментов. Получается, что купившие апартаменты в таком комплексе — в плюсе, объекты соц назначения и парковки построены. А те, кто приобретал квартиру — минусе, желающих на социальные объекты и парковки больше, чем в монопроектах.

Если Вам интересна эта тема и хотите узнать больше — пишите в директ и получите подробную бесплатную консультацию.

Задать вопрос риелтору








Comments are Closed