Реновация: квартира превращается в лебедя

Благодаря программе реновации квартира в столичной пятиэтажке, как в сказке про гадкого утенка, имеет все шансы превратиться в прекрасного лебедя. Насколько это будет ценная «птица», пока до конца не знают даже риэлторы. Однако частные инвесторы уже обратили внимание на этот сектор рынка и начали скупать хрущевский неликвид.
С дальним прицелом
Число покупателей, приобретающих столичное жилье под снос с дальним прицелом, растет. По оценке управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на их долю приходится уже до половины сделок с квартирами из перечня сносимого жилья. Эксперт заметила всплеск интереса к пятиэтажкам еще летом нынешнего года, когда стали известны списки первых реновационных домов и сроки расселения.
«Тогда инвесторы получили все необходимые вводные для капиталовложений: они смогли выбирать конкретные дома и квартиры, имея понимание, когда и что получат взамен»,— убеждена она.
В «Бест-Новострое» долю инвесторов среди покупателей реновационных пятиэтажек оценивают в 75%. «Инвесторы рассчитывают взамен ветхой 30-метровой однушки получить новую квартиру, полностью готовую для проживания и площадью почти на треть больше нынешней за счет современных стандартов. При этом доход такие вложения могут приносить почти сразу за счет сдачи в аренду на период до сноса дома»,— прокомментировала председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова.
Действительно, квартиры в подпадающих под снос пятиэтажках сегодня приобретают те, кому не хватает средств на новостройки комфорт-класса и кто готов дожидаться лучшего жилья от города, соглашаются в компании «МИЭЛЬ––Сеть офисов недвижимости».
Часто такая покупка делается «на вырост» для детей: к ориентировочному сроку постройки нового дома ребенок станет совершеннолетним, и у него будет своя квартира. Жилье под снос также интересует тех, кто привязан к району и уже примерно представляет, где находится стартовая площадка под новостройку.
«Пока наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в плохом состоянии, продаваемые по цене заметно ниже рыночной. Например, купить «двушку» в новом доме в Москве стоимостью до 6 млн руб. практически невозможно, а в доме под снос покупатель приобретает убитую квартиру дешево и ждет, когда город выдаст ему новое, качественное жилье большей площади»,— рассказала руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ––Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.
Среди подобных сделок в компании привели в пример покупку «двушки» площадью 42 кв. м за 5,9 млн руб. в Перово. Как рассказали риэлторы, новые собственники не собираются в ней жить, а приобрели жилье в расчете на получение нового для ребенка.
Другой пример из практики — покупка «однушки» площадью 31 кв. м за 4,2 млн руб. на «Щелковской». «Покупатели приобрели, чтобы получить новую квартиру большей площади»,— рассказали брокеры.
Капля в море
После анонсирования программы сноса квартиры в пятиэтажках достигли пиковых значений по цене в июле — 139,9 тыс. руб. за 1 кв. м, хотя еще в начале года «квадрат» в них стоил 132 тыс. руб., отмечают в «Метриум Групп». К середине осени средний ценник достиг уровня 136,1 тыс. руб.
«В первую волну сноса попадают наиболее ветхие пятиэтажки в плохом состоянии (их доля, правда, около 6-7% от общего объема). Поэтому возможности владельцев повысить на них цены в связи с ажиотажем изначально были ограничены»,— пояснили в компании.
Как рассказали риэлторы, некоторые продавцы реновационных квартир решили увеличить продажную стоимость на 300-500 тыс. руб., что превратило жилье в неликвид. По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, многие из них и сейчас «считают себя собственниками чуть ли не элитных квартир».
В «Бест-Новострое» отмечают, что сегодня минимальный порог входа в программу реновации начинается от 1,99 млн руб.— за такую цену предлагается квартира площадью 14 кв. м рядом с метро «Сходненская». На присоединенных территориях цены начинаются от 2,4 млн руб., в старых границах Москвы — от 3,2 млн руб.
Как подсчитали в «Метриум Групп», средний бюджет покупки реновационной «однушки» составляет около 4,2-5 млн руб., «двушки» — 5-5,5 млн, «трешки» — от 6,7 млн руб.
«Сейчас бюджеты реальных сделок с квартирами в хрущевках, попавших в программу реновации, в среднем на 10-15% меньше стоимости их предложения. Однако размер дисконта может быть и еще больше: порой он доходит до 30%, если первоначально стоимость предложения была колоссально завышена»,— рассказал Михаил Куликов.
Всего, согласно статистике «Бест-Новостроя», в Москве экспонируется почти 1,6 тыс. квартир из реновационного списка. Такой объем — капля в море по сравнению с общим объемом предложения и составляет менее 3% рынка вторичного жилья.
Однако и в структуре этого малочисленного сегмента есть свои лидеры. Больше всего сносимого жилья продается на востоке столицы. Второе место занимает ЮВАО. Третье место у Северного округа. Самое мизерное предложение представлено в ТАО на территории Новой Москвы.
По данным «Инком-Недвижимости», с начала года предложение в подпавших под снос пятиэтажках сократилось на 48%, и связано это не только с продажами. Некоторые собственники сами озадачились получением бонусов в виде новых «квадратов» и вывели лоты с рынка. Тренд подогрело то, что власти анонсировали льготную ипотеку, которая позволит докупить необходимые метры на выгодных условиях.
Горшочек, вари
Ожидается, что квартиры по программе реновации будут предоставляться с коэффициентом 1,3, то есть выигрыш в площади составит 30%.
«Например, если у вас «однушка» площадью 30 кв. м, город предоставит вам жилье в новом доме площадью порядка 40 кв. м. Именно такие параметры содержались в задании архитектурного конкурса по реновации»,— говорит основатель архитектурного бюро Master`sPlan Юлия Зубарик.
По мнению генерального директора «Релайт-Недвижимости» Константина Барсукова, выигрыш по метражу составит: для «однушки» — 5-8 кв. м, «двушки» — 12-15 кв. м, «трешки» — 15-18 кв. м.
Власти обещают переселенцам предоставить жилье с отделкой в современных домах в том же районе, и это сделает разницу в цене еще более ощутимой.
«То обстоятельство, что город привлек к работе над кварталами реновации лучших отечественных и зарубежных архитекторов, таких как RicardoBofill и ZahaHadid, уже говорит о том, что архитектура в кварталах реновации будет высокого качества и, соответственно, жилье там будет более ликвидным, чем в соседних кварталах»,— напоминает Юлия Зубарик.
Риэлторы подсчитали: вилка стоимости между вторичкой и первичкой в пределах одной локации Москвы варьируется от 10% до 30%. При таком раскладе выгода инвестора составит не менее 25%, считают в «Метриум Групп».
Так, предложение квартир в Кузьминках начинается с 4,4 млн руб.— за «однушку» площадью 32 кв. м в пятиэтажке. «С коэффициентом 1,3 положена квартира 41,6 кв. м. Цена однокомнатной квартиры в новостройках этого района без отделки составляет 6,9 млн руб. (ЖК «Дом в Кузьминках»). Даже без отделки полагающаяся по площади квартира в новостройке стоит на 2,5 млн руб. дороже»,— говорит Ольга Тихонова.
В районе Головинский (САО) «однушки» в домах из списка реновации предлагаются по цене от 4,6 млн руб. (31 кв. м). К примеру, в строящемся ЖК «Водный» в этом районе однокомнатная квартира площадью 42 кв. м стоит 6,7 млн руб. Таким образом, выгода составляет 2,1 млн руб.
Повисли в воздухе
Впрочем, кажущая легкость реновационной маржи имеет свои нюансы. Несмотря на то что первое переселение жителей старых домов по программе реновации ожидается в конце текущего — начале следующего годов, завершение программы планируется только в 2032 году. Так что потенциальных покупателей ветхого жилья отпугивают растянутые сроки реализации программы, ведь такие квартиры рискуют повиснуть в воздухе, а значит, владельцы не смогут распоряжаться своей недвижимостью, как им того хочется.
«Жителям некоторых пятиэтажек, которые будут ликвидированы далеко не в первую очередь, придется ждать довольно долго, прежде чем они станут собственниками новой квартиры. И это если правительство уложится в запланированные сроки реализации программы реновации, а ведь она может растянуться еще на какое-то время»,— говорит Михаил Куликов.
Как напоминает Юлия Зубарик, все это время надо оплачивать коммунальные услуги, имущественный налог, а сдавать квартиру будет уже не так просто. «Так, наш проект реновации на проспекте Вернадского рассчитан на десять лет, имеет четыре волны переселения. При этом мы сносим 236 тыс. кв. м и строим 368 тыс. кв. м жилья»,— приводит пример она.
Вопрос дешевизны вложений тоже спорный, считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко: «На сегодняшний день в Москве можно приобрести понравившуюся квартиру в новостройке на этапе строительства за те же деньги».
Словом, рынок квартир из реновационного списка — узкий и очень неоднозначный сегмент. Неслучайно с момента опубликования первых списков подпавших под снос домов в базах недвижимости появились разнонаправленные объявления. В одних продавцы непременно отмечают как плюс факт участия дома в программе реновации, в других, наоборот, бравируют, что объект не попал в эти списки. Словом, пока этот рынок — головоломка, которую только предстоит разгадать инвестору…
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed