Цены на квартиры в столице за последние два-три года снизились до уровня, который привыкли считать подмосковным. Вроде бы хорошая новость для покупателей жилья? Но снижение во многом обусловлено сокращением площади — до 15-25 метров и менее.

«Правда.ру» поговорила с застройщиками о том, зачем они строят такие микроскопические квартиры, и опросила экспертов рынка недвижимости о плюсах и минусах такого формата жилья.

«Малогабаритными считаются студии площадью от 16 до 26 кв. м, — рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — При этом на рынке встречаются отдельные случаи, когда метраж может быть даже меньше». По оценке эксперта, доля студий площадью до 25 кв. м на рынке новостроек сейчас составляет 39% от общего объема студий.

«В середине 2000-х средняя площадь однокомнатной квартиры в новостройке составляла порядка 55-60 кв. м, «двушки» — 80-90 кв. м. В 2014-м — 38-40 и 55-65 кв. м соответственно. После 2014-го тренд к сокращению площадей резко ускорился: самым популярным форматом квартир в 2015 — первой половине 2016 года в массовом сегменте стали малогабаритные студии 22-28 кв. м, — приводит цифры заместитель генерального директора по развитию ООО ИСК «Ареал» Максим Радченко. — Такой формат включили в свои проекты более половины застройщиков ближайшего Подмосковья (причем доля студий может доходить до всего объема квартир в ЖК)».

На сегодняшний день, квартиры площадью до 25 кв. м предлагаются всего в 18 столичных жилых комплексах, делится статистикой Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». По словам эксперта, это «Level Амурская», «Дом на Профсоюзной», ЖК «Столичные поляны», «Варшавское шоссе 141», «Влюблино», «Полярная 25», «Академика Павлова», «Черняховского 19», GreenPark, ЖК «Петр I» («Лефортово Парк»), SREDA, «Римского-Корсакова, 11», «Мещерский лес», «Аннино парк», «Селигер Сити», «Люблинский.Дом у сквера», ЖК «Гринада» и «Домашний». В сегменте апартаментов самые маленькие лоты (метражом 16 кв. м) предлагаются в комплексе Cleverland на ул. Комдива Орлова.

На элитном рынке, как говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании PointEstate, минимальная площадь квартиры в августе 2017 года составила 28,3 кв. м — это апартаменты на седьмом этаже в комплексе «Резиденция Тверская». «Их можно было приобрести за 14,9 млн руб. (цена за квадратный метр составляла 525 тыс. руб.), — рассказывает эксперт. — Самое маленькое за последние два года предложение элитного рынка — два апартамента площадью 26 кв. м, оба расположенные на 10 этаже в том же ЖК «Резиденция Тверская»«.

Зачем так сокращать площадь строящегося жилья? Ответ очевиден — в погоне за снижающимся платежеспособным спросом. Денег у населения становится меньше, и это мотивирует застройщиков вводить в проекты своих ЖК «пол-порции» квартир.

«На рынке первичного жилья в Москве и Подмосковье наметились тенденция на уменьшение площади квартир. ГК «Гранель» всегда тонко реагирует на покупательские предпочтения, поэтому в наших проектах присутствует объем малогабаритных квартир, — комментирует Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». — Минимальные площади квартир в жилых комплексах ГК «Гранель» варьируются от 19,25 до 23,27 кв. м. Минимальная стоимость таких квартир — от 1,4 до 2,2 млн рублей или от 65 000 до 105 000 рублей за кв. м. В жилом комплексе «Новая Алексеевская роща» доля малогабаритных квартир составляет 46% от общего объема, в ЖК «Москвичка» — 60%, а в ЖК «Императорские мытищи» — 50%».

«В ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район, Московская область) в продаже представлено 95 компактных квартир площадью 21,7 кв. м и 25 кв. м. Если рассматривать минимальную площадь в 21,7 кв. м, то бюджет покупки такого варианта начинается от 1,67 млн рублей, — рассказывает Евгения Акимова, генеральный директор IKONDevelopment (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). — Речь идет, естественно, о студии, в которой на кухню-гостиную приходится 15,2 кв. м, коридор — 3,3 кв. м, ванную комнату — 3,1 кв. м. Такая студия идеально подходит для одного человека. В кухне-гостиной можно расположить диван, небольшой шкаф, телевизор, а также гарнитур с холодильником, плитой и барной стойкой со стульями. Но самое главное, что в нашем случае мы выделили достаточное пространство в коридоре, где можно поставить большой шкаф-купе, не загромождая тем самым комнату».

Минимальные площади квартир в жилых комплексах UrbanGroup начинаются от 19,5 кв. м, такая квартира, например, есть в ЖК «Лесобережный», говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PRUrbanGroup. Цена такой квартиры — 1,6 млн рублей, цена за квадратный метр — 82 тыс. рублей. «Стоимость квадратного метра в компактных квартирах в комплексах UrbanGroup на 5-10% ниже, чем в среднем по ЖК», — отмечает эксперт.

«Наиболее компактные квартиры-студии площадью 23 кв. м у нас есть в ЖК «Лидер Парк», расположенном в Мытищах. На сегодняшний день, подобная квартира в строящемся доме продается за 1,76 млн рублей, — делится информацией Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Небольшие студии площадью 25 кв. м также есть и в других проектах ГК «Атлант» — микрорайоне «Лобня Сити» и «Город Счастья», расположенном в Домодедове. Стоимость подобных квартир сегодня составляет 1,8 и 2,2 млн рублей соответственно. На сегодняшний день в проектах ГК «Атлант» доля студий минимальной площади, до 26 кв. м, в зависимости от жилого комплекса, варьируется от 5 до 10% от общего объема квартир».

Как говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup, минимальная площадь объекта, который сегодня представлен в продаже в ЖК «Level Амурская» составляет 18 кв. м. «Это квартира с отделкой, стоимость которой достигает 3,48 млн рублей, а цена за «квадрат» — 190 тыс. рублей. Кроме того, в нашем проекте в продаже имеются апартаменты. Минимальная площадь в этом случае составляет 20 кв. м., а бюджет покупки — 2,53 млн рублей (126 тыс. рублей за кв. м.), — рассказывает эксперт. — Всего по проекту доля малогабаритных квартир и апартаментов (от 18 до 25 кв. м) составляет 16%».

Артем Сочин, руководитель отдела продаж ЖК «Пироговская Ривьера» (застройщик — «КомфортИнвест»), минимальная площадь квартир в котором составляет 25 кв. м, говорит, что формат квартир минимальной площади имеет полное право на существование, хотя и является приметой кризиса. «Квартиры до 33 кв. м. интересны самим покупателям, — подчеркивает эксперт. — Для «традиционных» квартир в Москве (не апартаментов) с подобной площадью в 2017 г. совершено порядка 1 180 сделок с физлицами без учета переуступок, что составляет около 7.8% от общего объема совершенных сделок. Аналогично по Московской области: этот параметр составляет около 18.8%, что показывает большую популярность небольших квартир на первичном рынке жилья».

«Квартиры минимальной площади востребованы благодаря снижению общего чека сделки, поэтому включение студий в линейку предложения позволило застройщикам охватить более широкий круг покупателей, — соглашается директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. — Однако со временем произошло постепенное насыщение предложением в сегменте студий, что привело к корректировке доли данного предложения в реализуемых проектах. Эта тенденция также связана с общим сокращением числа инвесторов, которые в том числе покупали студии и сдавали их в аренду. На наш взгляд, оптимальная доля студий в реализуемых проектах составляет 15-20%».

Рынок, похоже, уже насытился малогабаритками, считает Ирина Доброхотова: «Согласно исследованиям «БЕСТ-Новострой», с марта 2016 по март 2017-го количество квартир площадью до 30 кв. м уменьшилось вдвое — с 935 штук до 498, и занимало это количество квартир на столичном рынке новостроек долю всего в 1%. Кстати. Аналогичная картина наблюдалась и в сегменте апартаментов — там доля лотов площадью до 30 кв. м на конец первого квартала 2017 года достигала 14%.»

«Покупатели и инвесторы уже успели оценить в готовом виде «прелести» домов на тысячу студий. Выяснилось, что жизнь в таких домах очень напоминает общежитие, что целыми блоками такие квартиры на стартах продаж скупали какие либо диаспоры, что сильно мешает аренде или продаже инвестиционных квартир. Выяснилось, что доходность студий в таких домах крайне низкая из-за слишком высокой конкуренции. Некоторые застройщики, в связи с этим, даже стали использовать в рекламе слоган: у нас студий нет!», — поясняет Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге».

«Минимальная площадь позволяет обеспечить минимальный бюджет покупки. Однако площади до 25 кв. м фактически не пригодны для постоянного проживания — это площадь номера в гостинице, — критикует формат Мария Иванова, коммерческий директор ГК «САПСАН». — Для комфортного постоянного проживания одного человека необходима площадь не менее 28-30 кв. м. Такая площадь позволяет вместить шкафы для одежды, полноценный санузел, кухню-нишу и гостиную-спальню».