Разбираемся, есть ли вообще шансы в нынешней ситуации заработать на купле-продаже недвижимости и какую квартиру лучше купить для этого.

Наиболее выгодным вложением сейчас являются квартиры в новых домах (не старше пяти лет) точечной застройки в востребованных районах.

Не так давно люди на недвижимости богатели. Схема наживы была примитивной. Покупалась квартира (желательно в новостройке) и через какое-то время продавалась подороже. Один мой знакомый – сотрудник строительной компании – рассказывал, как они с коллегами покупали на стадии строительства квартиры (они и так не особо дорого стоили, а им еще скидки давали), а потом их реализовали. Дело было до кризиса и квартиры раскупались очень быстро. Часть навара – примерно по полмиллиона в год – забирали себе, а остальные деньги вкладывали в новый проект. Несколько лет назад такая нехитрая схема дала сбой. Недвижимость стала дешеветь. Да так, что и не остановишь. Уже почти три года прошло с начала кризиса, а квартиры и не думают дорожать.

Осталась ли недвижимость, интересная с инвестиционной точки зрения – такая, чтобы сейчас можно было купить подешевле, а завтра продать подороже?

ЗАРЫТЬ ДЕНЬГИ В КОТЛОВАН

Во все времена самой привлекательной для квартирных инвесторов были новостройки. Дело в том, что квартиры в строящемся доме стоят дешевле. К тому же по мере сдачи объекта недвижимость дорожает. От начального этапа до сдачи дома цена может подняться на 15-30%.

По словам гендиректора строительной компании Романа Лябихова, в одном жилищном комплексе Подмосковья квартира-студия стоит 2,1 млн руб. Аналогичное жилье в сданном доме – уже 2,7 млн. После заселения цена может подняться еще процентов на 10.

— Наиболее выгодным вложением сейчас являются квартиры в новых домах (не старше пяти лет) точечной застройки в востребованных районах. Желательно, чтобы дома были построены по современным технологиям, например, монолит-кирпич, монолит, – рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ» Марина Толстик.

— По мере строительства новостройки растут в цене, но уже не так сильно, как было раньше. От котлована до сдачи дома цена поднимается примерно на 10-15% за 2-3 года. То есть доходность здесь чаще всего даже ниже банковского депозита, – обращает внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Также он напоминает о том, что вкладывать деньги в новостройку – предприятие рискованное. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, то все, что вам останется, – это любоваться пейзажем, на месте которого должен был стоять дом, и судиться с застройщиком, пытаясь вернуть деньги.

В ОЖИДАНИИ РЕНОВАЦИИ

Московский закон о реновации, обещающий жителям столичных хрущевок новые квартиры, наделал много шума. Как он может сказаться на квартирной арифметике? Подорожают ли советские панельки в ожидании сноса?

По данным компании «МИЭЛЬ», стоимость хрущевок «топчется» на месте, заметно не увеличиваясь и не уменьшаясь. Весной средняя цена квадратного метра в Москве составила 156 тыс. руб.

— Продать «хрущевки» сейчас можно только с дисконтом – до 15%. Привлекательность этих квартир снижается уже больше десяти лет. У новой генерации покупателей (25-35-летних) начисто отсутствует интерес к жилью в «хрущевках» – ими востребованы современные форматы. Основными покупателями квартир в старых пятиэтажках являются чаще всего люди с невысокими доходами, для которых низкая цена – абсолютный приоритет при выборе жилья, – уверен директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

По данным «Инкома», сейчас 86% сделок на вторичном рынке происходит с дисконтом. У людей нет денег на покупку, а предложений стало больше. Так что если хочешь сбыть квартиру – уступи в цене.

По словам риэлторов, средний срок продажи недвижимости составляет сейчас три месяца. В эти цифры верится с трудом. Даже до кризиса квартиры продавались по полгода, а в случае завышенных ожиданий продавцов (когда они выставляли цену выше рынка) – больше года.

— Даже наиболее ликвидные варианты на вторичном рынке будут в лучшем случае снижаться в цене медленнее, чем другие типы жилья. Ни о каком росте говорить не приходится, – прогнозирует Олег Репченко

ВСЕ ДЕЛО В МЕСТЕ

— Если говорить о долгосрочной перспективе, то любые квартиры будут дорожать (за редким исключением ветхих домов на вторичном рынке). Все-таки реальное насыщение рынка, когда «квартирный вопрос» решен в каждой семье, еще долго не наступит, – успокаивает Роман Лябихов.

Покупая квартиру, нужно принимать во внимание не только ее саму, но и внешние факторы. Это важно для всех покупателей, а для инвесторов – вдвойне. Иначе квартира из инвестиции превратится в чемодан без ручки – и задешево продавать жалко, и оставлять себе накладно.

Локация, локация и еще раз локация – вечный принцип, которые сильно влияет на цену жилья и его рентабельность. Чем лучше место, где стоит дом, – тем выше ценится квартира. Лучше – это значит престижный район, развитая инфраструктура (дом, вокруг которого нет не то что поликлиники и детского сада, но даже магазина, не может претендовать на статус комфортной среды проживания), хорошая экология, транспортная доступность.

— Успешность жилищной инвестиции складывается из ликвидности выбранного жилого комплекса и ликвидности самой квартиры. Даже в самом высококлассном проекте есть квартиры более и менее удачные с точки зрения их ликвидности. Лучше покупать квартиры на средних этажах, которые расположены вдали от лифтовых шахт, чтобы было минимальное число квартир на площадке, и окна выходили во двор. Желательно, чтобы в квартире не было проходных комнат, маленьких кухонь. Плюсом будет наличие лоджий, кладовок и гардеробов. Наиболее ходовые предложения – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, – отмечает девелопер Андрей Колочинский.

КВАРТИРА ДОЛЖНА БЫТЬ ЧИСТОЙ, А ВОТ ДОРОГОЙ РЕМОНТ НЕ НУЖЕН

Помните стихотворение по корову, которую старик на рынке продавал? Сначала за нее никто и рубля не давал. Так было до тех пор, пока в дело не вмешался маркетинг.

Михаил Куликов из «Инком-Недвижимость» дает советы по предпродажной подготовке недвижимости:

— Сначала надо привести квартиру в порядок: сделать генеральную уборку, выбросить лишние вещи, захламляющие помещение, почистить сантехнику, вымыть окна и полы. Ведь покупателей привлекает чистое, просторное и светлое жилье.

— Если на стенах и потолках проступают следы протечек, устраните их. Также желательно поменять видавшие виды обои, пусть даже на самые дешевые, но светлые (они зрительно увеличат объем помещения).

— Категорически противопоказаны в квартире обветшалые «памятники» давно ушедшей эпохи: изъеденный молью «бабушкин» ковер, продавленный диван, почерневшее зеркало.

— Стоит обратить внимание на подъезд: там надо, как минимум, ввернуть лампочки, как максимум – вымыть стены и лестничную клетку.

— Не стоит делать грандиозный предпродажный ремонт в недорогих квартирах. Суперэксклюзивная и уж тем более специфичная дорогостоящая отделка при продаже такого жилья не окупится.

— При этом верно и то, что некоторые люди целенаправленно ищут жилье, чтобы сразу въехать в него «с чемоданом и котом» (и в последнее время их количество увеличивается – в связи с удорожанием стройматериалов и снижением доходов). Так что продуманный, стильный, но не экстравагантный дизайн, качественная, но не эпатажная мебель могут увеличить стоимость квартиры.

— На юридически и физически свободную квартиру всегда больше желающих – особенно среди «альтернативщиков», у которых уже сложилась длинная «цепочка», и им надо ее поскорее завершать. Поэтому, если есть возможность, лучше заранее сняться с регистрационного учета по этому месту жительства и переехать в другую квартиру.