Собственники квартир «ушли в подполье»

Несмотря на падающие доходы граждан и сложную экономическую ситуацию, московские застройщики не намерены снижать обороты. Так что покупатели жилья и в столице, и Подмосковье могут найти квартиру на любой вкус и на любой кошелек.
Строители-оптимисты
В прошлом году Мосгосстройнадзор выдал разрешения на строительство 10,17 млн кв. м жилой недвижимости. Для сравнения: в 2015 году застройщикам разрешили возвести 5,3 млн кв. м жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 году только в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД объем предложения вырос на 62%, с 712,7 тыс. до 1153,5 млн кв. м, то есть до рекордного за предыдущие семь лет уровня.
На первый взгляд такая активность девелоперов в нынешней экономической ситуации вызывает недоумение. Но у этой тенденции есть основания. Во-первых, компании стремились успеть оформить документацию до вступления в силу с 1 января 2017 года поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к девелоперам, порядок страхования новостроек. Во-вторых, столичные власти обещают принять в середине 2017 года правила землепользования и застройки, что также усложнит девелоперам запуск новых проектов. В частности, станет труднее изменить статус земельного участка.
В-третьих, как отметил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, строительный бум последних лет во многом объясняется «оттепелью» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов многие девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек в Москве, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон. Работа над новым проектом занимает несколько лет, и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно.
Большинство застройщиков твердо уверены, что благодаря росту цен на нефть платежеспособный спрос на жилье вот-вот вернется на докризисный уровень. «Но чтобы продать все построенное, цены на недвижимость, по всей видимости, придется снижать и дальше», — резонно заключил Репченко.
Доступный юго-восток
Несмотря на существенный рост предложения, за истекший год средняя цена 1 кв. метра массового жилья в столице практически не изменилась: по сравнению с четвертым кварталом 2015 года снижение составило 1,5% и достигло отметки в 144,1 тыс. руб., сообщила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Основной причиной падения цен в минувшем году стали структурные изменения: увеличение доли предложения в самом доступном по цене округе — ЮВАО, а также в районах, расположенных за МКАД (Митино, Некрасовка, Солнцево и пр.). Самые доступные новостройки расположены в основном на юго-востоке (около 22% от общего объема квартир в продаже). На втором месте — ЮАО (17%), на третьем — СВАО, где доля предложения за год увеличилась вдвое, до 14% от общего объема квартир на экспозиции. Добавим, что проекты экономкласса по-прежнему остаются в дефиците: в общем объеме предложения они составляют порядка 10%, это 25 корпусов в 5 проектах.
Структура объема предложения в Москве и в Московской области кардинально изменилась. Как сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, если два года назад покупателям предлагалось 70% новостроек в Подмосковье, то под конец 2016-го этот показатель упал до 54,9%. В Москве же, напротив, объемы предложения новостроек выросли с 19,9% в 2014 году до 37,1% к концу 2016-го. Причем речь идет о жилье, которое строится в границах старой Москвы, доля рынка Новой Москвы практически не меняется.
«Завершение программы по субсидированию ипотечной ставки может психологически отразиться на настроениях покупателей и привести в конечном итоге к снижению объема спроса в начале 2017 года, — считает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». — Тем не менее, по заявкам, принятым до конца декабря 2016 года, кредиты по льготным ставкам в основных банках будут предоставляться до весны 2017 года. Кроме того, благодаря снижению ключевой ставки до 10% уровень ипотечных ставок без субсидирования ожидается не запредельным (в среднем — 11,5-12,5%). Это позволит вернуть интерес покупателей к первичному жилью спустя первые «шоковые» месяцы.
По мнению Доброхотовой, в ближайшей перспективе колебания средней цены 1 кв. метра доступного жилья в Москве будут также находиться в пределах инфляции. «При этом объем предложения в наступившем году будет расти, в том числе за счет освоения участков под бывшими промышленными зонами. Этому процессу будет способствовать изменение законодательства: 1 января вступил в силу закон, регулирующий развитие этих территорий», — пояснила эксперт.
В поисках «дна»
В отличие от новостроек, где объем предложения значительно превышает спрос, на вторичном рынке наблюдается обратная ситуация: в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидных объектов по адекватной цене. «Сейчас доля квартир, реально участвующих в сделках купли-продажи, составляет 20%, в то время как оставшиеся 80% — это «виртуальный» объем предложения», — отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
В результате большинство квартир, выставленных сегодня на столичном вторичном рынке жилья, — это низкокачественный, непривлекательный для покупателей неликвид, который можно продать только по очень низкой цене, чего, естественно, продавцы не делают. В итоге, по мнению Шломы, на рынке сформировался «синдром разочарованного продавца»: собственники, потеряв надежду реализовать свою жилплощадь, разочаровываются и в покупателях, и в риелторах, и в рынке в целом и в конечном итоге уходят «в подполье», надеясь, что в будущем цены на недвижимость начнут расти. Сейчас владельцы квартир с нетерпением ждут обострения конкуренции с первичкой, где действовала программа субсидирования ипотеки на новостройки.
Сколько им придется ждать разворота цен, неясно. По оценке Est-a-Tet, на вторичном рынке российской столицы за 2016 год доля сделок, заключаемых с дисконтом, увеличилась с 35% до 80%. Хотя в нормальное время доля дисконтных сделок не превышает 50%. По сути, скидки не предоставлялись только на квартиры, которые изначально выставлялись на рынок по ценам ниже рыночных, например залоговое жилье. По мнению экспертов, без дисконта, который, по сути, стал замаскированным снижением цен, в минувшем году продать недвижимость было практически невозможно. Средний срок экспозиции вторичного жилья за 2016 год увеличился в два раза, до четырех месяцев.
По оценкам компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость одного «квадрата» в столице в декабре уменьшилась на 3% в национальной валюте, составив 194,5 тыс. руб., что соответствует показателям докризисной весны 2014 года. И это далеко не предел, уверены специалисты. Так что цены на готовые квартиры будут и дальше сползать вниз.
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed