Рост спроса и восстановление экономики против завершения ипотечной госпрограммы и конкуренции на рынке новостроек.

Игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что на ценовую динамику на первичном и вторичном рынках жилья Москвы в 2017 году будут влиять ряд факторов. Некоторые из них способны сдержать рост цен, другие — подтолкнуть их повышение.

Увеличению стоимости квадратного метра могут способствовать рост спроса при снижении темпов выхода новых проектов, а также возможное восстановление экономики. На снижение стоимости жилья могут воздействовать завершение госпрограммы субсидирования ипотеки и рост конкуренции на рынке. Также на падение цен в 2017 году повлияет наличие большого объема переоцененных объектов на вторичном рынке недвижимости и большой разрыв между интересами покупателя и продавца.

Прогноз экспертов

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая полагает, что в 2017 году на первичном рынке Москвы мы будем наблюдать сдержанный рост цен на фоне высокого спроса и большого объема предложения. Директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома ожидает, что весь 2017 год пройдет «под эгидой сползания цен», и это коснется всех сегментов жилья на вторичном рынке столичной недвижимости. «Особенно сильно такая тенденция затронет объекты с низкими потребительскими характеристиками, которыми в этом году была затоварена «вторичка» Москвы», — отмечает эксперт. По его мнению, в следующем году падение цен на низкокачественное жилье составит около 10% или даже больше.

Сдерживающие факторы

Одним из главных сдерживающих факторов для роста цен в 2017 году на вторичном рынке жилья массовых сегментов эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», называют низкий уровень платежеспособности населения, а также неуверенность большинства потребителей в стабильности своего материального положения в среднесрочной перспективе. «И хотя сейчас делаются прогнозы по поводу того, что ВВП начнет увеличиваться, а инфляцию мы будем «душить» и дальше, чтобы в следующем году она составила 5% годовых (вместо 5,76% в этом году), в данный момент, как в анекдоте, «россияне не уверены в завтрашнем дне, так как дно становится все глубже», — говорит директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, сейчас в обществе есть определенное напряжение, связанное с падением уровня доходов населения, «ведь люди в буквальном смысле слова считают каждую копейку». В результате на сделки они соглашаются только в том случае, когда им жизненно необходимо решить свои жилищные вопросы, добавляет эксперт.

Рост конкуренции аналитики называют также одним из главных факторов, способным сдерживать цены в 2017 году. По данным «Метриум Групп», за 11 месяцев 2016 года число квартир, представленных в массовом сегменте столичного рынка, выросло на 26% и составило 17,5 тыс. объектов против 14 тыс. квартир в конце 2015-го. «Несмотря на мощный спрос, платежеспособность покупателей остается низкой. Покупательский интерес сосредоточен на самых недорогих проектах и объектах, а значит, в стоимостном выражении объем спроса остается низким. В таких условиях прямое повышение цен может отпугнуть заметно обедневших клиентов, поэтому темп прироста цен в следующем году сохранится на уровне второго полугодия 2016 года — около 0,5–1,5% в месяц», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Конкуренция идет не только на рынке новостроек: на снижение цен на старые — вторичные — квартиры может повлиять и конкуренция между вторичным и первичным сегментами жилья столицы. «Из-за беспрецедентно большого объема предложения новостройки оттягивали покупателей со «вторички» благодаря появлению новых жилых комплексов, где представлены качественные жилплощади по приемлемым для потребителей ценам», — убежден Сергей Шлома. Однако в этом году впервые за всю историю столичной недвижимости вторичное жилье по своей стоимости приблизилось к предложениям в новостройках (обычно оно в среднем на 20–30% ниже «вторички»), а в некоторых случаях было даже дешевле, отмечает эксперт. «При этом вторичный рынок жилья, который в отличие от первичного не ограничен порогом рентабельности, в будущем году, скорее всего, продолжит использовать снижение цен как главное оружие против сегмента новостроек», — прогнозирует Сергей Шлома.

С этим мнением согласна и председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова. «Цены на вторичную недвижимость будут коррелировать с динамикой цены на новостройки в конкретной локации, особенно в районах с больших количеством новостроек или там, где будут выходить новые проекты», — говорит она. В местах, где предложение новостроек ограничено, цены на вторичном рынке будут зависеть от динамики спроса, поясняет эксперт. В тех районах, где большое предложение новостроек или ожидаются новые проекты с более низкой стоимостью квадратного метра, цены на вторичную недвижимость могут снизиться, заключает Оксана Вражнова.

Переоцененные объекты на вторичном рынке недвижимости Москвы, а точнее их большое число, и большой разрыв между интересами покупателя и продавца спровоцируют снижение цен. «На сегодняшний день желающих приобрести недвижимость в два с половиной раза меньше, чем желающих продать. Такой разрыв приведет к тому, что продавцы будут вынуждены корректировать стоимость своих объектов в сторону понижения. Коррекция может составить до 5% по итогам года», — прогнозирует Оксана Вражнова.

Окончание госпрограммы субсидирования ипотеки может снизить спрос на первичное жилье. В 2016 году программа субсидирования ипотеки способствовала снижению средней ставки на докризисный уровень 2014 года — около 12%. Сейчас на рынке ипотеки сложилась ситуация, при которой не только девелоперам и покупателям, но и самим банкам выгодно дальнейшее снижение стоимости кредита, отмечает Мария Литинецкая. Она полагает, что в 2017 году на рынок вернутся специальные предложения ипотеки «8-8-8» и «10-10-10», продолжатся партнерские программы девелоперов и банков с выгодными ставками. Это, по ее оценке, положительно повлияет на спрос.

В то же время Мария Литинецкая напоминает, что сейчас ключевая ставка ЦБ РФ зафиксирована на уровне 10% и в декабре Центробанк не стал ее понижать. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что в 2017 году регулятор сохранит «умеренно жесткую кредитно-денежную политику». «Серьезное понижение ставки возможно при достижении целевого уровня инфляции 4%, а по предварительным итогам 2016 года она достигнет 5,76%. Таким образом, как минимум в первом полугодии 2017 года средневзвешенная ставка по ипотеке составит около 11%», — прогнозирует эксперт.

Что может толкнуть цены вверх

Рост спроса на 83% на первичном рынке Москвы по итогам 2016 года зафиксировал Росреестр. По мнению Оксаны Вражновой из компании «МИЭЛЬ», в связи с увеличением спроса застройщики могут позволить себе более свободно повышать цены по мере роста строительной готовности.

Рост себестоимости строительства и увеличение издержек девелоперского бизнеса оставляет все меньше пространства для ценовых маневров в сторону снижения ценника. «Даже в Москве, где маржа застройщиков традиционно была выше, чем в других регионах, соотношение между себестоимостью и отпускной ценой сокращается. Прежде всего удорожание строительства связано с повышением стоимости стройматериалов. К примеру, арматура подорожала за лето в два раза. В таких условиях застройщики не смогут пойти на прямое снижение цены предложения, которое грозит поставить их бизнес на грань рентабельности», — рассуждает Мария Литинецкая из «Метриум Групп».

Снижение темпов выхода новых проектов и повышение стадии строительной готовности ранее выведенных проектов также могут повлиять на рост цен. «В 2016 году мы видели значительное снижение средневзвешенной цены в Москве, так как в столице выходило много проектов в массовом сегменте, предложение которых раньше было крайне ограничено. В 2017 году, по мере роста стадии строительной готовности ранее выведенных проектов, будет расти и средневзвешенная цена», — прогнозирует Оксана Вражнова.

Однако, по ее мнению, в отдельно взятых районах возможно и снижение средневзвешенной цены. «Это может быть связано, например, с большими объемами вновь вводимых квадратных метров или рекордно низкой ценой на старте в отдельных проектах», — поясняет Оксана Вражнова.

Восстановление экономики. Для поддержания покупательской активности на высоком уровне в том числе и на рынке жилья необходимо возобновление роста ВВП. Большинство экспертов сходятся во мнении, что уже в 2017 году объем валового продукта увеличится: Минэкономразвития прогнозирует рост на 0,2%, МВФ — на 1,1%, Всемирный банк — на 1,5%, Morgan Stanley — на 1,2%. «Восстановление экономического роста прервет падение реальных доходов населения, а значит, реализуется дополнительный объем отложенного спроса, что приведет к увеличению цен», — считает Мария Литинецкая.