Авто новости.

Как отразится реновация на ипотечниках из «хрущевок» и ценах

Реновация, трактор, пятиэтажки

После объявления о старте масштабной программы реновации у многих собственников жилья появилась новая проблема. Они брали квартиры в ипотеку, некоторые делали в них дорогой ремонт, и как теперь с этим быть — не понятно.

Московские банки прекратят выдачу ипотечных кредитов на покупку жилья в пятиэтажках из-за ожидающегося старта программы реновации и сноса «хрущевок» столицы. Об этом в СМИ заявил Игорь Жигунов, первый зампред правления Банка Жилищного Финансирования.

Также он добавил, что банки откажутся работать с объектами, расположенными на территориях реновации, если будет принято такое решение. В этом случае у кредиторов есть риск утраты залога. Разумеется, теперь все подобные решения будут исходить из возможности того, что дом могут снести. Напомним, что в Госдуме законопроект о сносе пятиэтажек уже одобрен в первом чтении.

Ипотечников в «хрущевках» немного

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», считает, что проблема не столь масштабна, как кажется на первый взгляд. Большинство банков не давали кредиты на подобные объекты:

— Нет, таких ипотечников не много в общей массе заемщиков. Дело в том, что далеко не все банки давали ипотеку на квартиры в пятиэтажках. Они считали объекты в хрущевских пятиэтажных домах недостаточно надежными для кредитования, признавая высокими всевозможные риски. В особенности это коснулось панельных пятиэтажек: там буквально единицы ипотечных объектов. Ипотеку на кирпичные пятиэтажки выдавали более охотно.

Замена предмета залога

Что же ждет заемщиков, которые все же взяли кредит? Скорее всего, банки предложат заемщикам перенести залог на предоставляемую взамен квартиру, полагает Ирина Пешич:

— Если у заемщика имеется ипотечный кредит под залог квартиры в сносимой пятиэтажке, то при получении от властей извещения о сносе дома он должен обязательно обратиться в банк-кредитор, поскольку ипотека — это целевой кредит на приобретение конкретной квартиры, и утрата данного объекта — это изменение существенного условия договора. На данный момент банки еще не выработали общей позиции по действиям в отношении заемщиков-владельцев сносимых квартир.

Об автоматическом переносе залога на новые квартиры речь пока не идет, — продолжает эксперт. — Скорее всего, в соответствии с кредитным договором, где есть пункт «Об утрате кредитуемого объекта», заемщику предложат либо погасить кредит досрочно, либо перенести залог на полученную квартиру, либо, если у заемщика есть другое недвижимое имущество подходящей стоимости, перенести залог на него. В любом случае, это будет индивидуальное решение по каждому случаю, потому что у кого-то ипотека уже почти погашена, и переносить залог из-за выплаты, условно, в 300 тысяч рублей, бессмысленно. А у кого-то ипотека еще совсем «свежая», и суммы выплат впереди еще велики, поэтому проще перенести залог на полученную квартиру.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet, напоминает, что в некоторых банках на случай сноса квартиры, на которую будет выдан кредит, предусмотрена специальная процедура:

— На момент, когда люди подписывали кредитный договор и брали ипотеку, необходимо было предоставить справку, что объект не стоит в планах под снос с актуальностью от года до трех, по усмотрению андеррайтеров банка. В их случае сейчас может применяться новация, которая будет предусмотрена в кредитном договоре, что подразумевает собой замену предмета ипотеки или объекта залога. Что будет с ипотекой на квартиры, попадающие под списки реновации, и каким образом их будут кредитовать на практике пока неизвестно.

Деньги на дорогой ремонт были потрачены зря?

Существует особенная категория собственников квартир в пятиэтажках — эти люди вложили большие деньги в ремонт своих квартир. Известно, что многие жильцы брали отдельные кредиты на то, чтобы сделать ремонт в квартирах этих совсем не новых домов. Суммы могут быть значительные, учитывая состояние самих «хрущевок». Кроме того, многие горожане, сильно увеличившие свое состояние, оставались жить в удобных им районах, не желая переезжать в элитное жилье, — они потратили на ремонт суммы, эквивалентные стоимости самих квартир.

Компенсируют ли им потраченные суммы?

Ирина Пешич отмечает, что потраченные на ремонт усилия и деньги, к сожалению, нельзя перевести на новую квартиру. Никаких компенсаций жильцам не полагается:

— К сожалению, если даже потрачены большие средства на ремонт, то нет возможности его перевести на новую жилплощадь, и с отремонтированной квартирой при сносе придется распрощаться. Именно поэтому в первую волну сноса многие проживающие в сносимых пятиэтажках по нескольку лет «сидели на чемоданах», не имея возможности красиво отремонтировать свое жилище — в этом нет смысла, если уже завтра возможен переезд.

Алексей Новиков отмечает гипотетическую возможность подобных выплат в ситуации, если бы компенсация предоставлялась деньгами:

— Оценка стоимости ремонта или иных вложений может иметь значение в случае, если компенсация будет предоставляться в виде денег, а не иного объекта недвижимости. В случае с ипотекой возможно только другое жилье, поэтому деньги, потраченные на ремонт, вряд ли кто-то компенсирует.

Законодательство

Елена Иванова, ведущий специалист правового департамента Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает, что вопрос о переезде из сносимых домов регулируется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и «Законом об ипотеке»:

— В соответствии с п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой п. 1 ст. 41 указанного закона, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Выражаясь проще, если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению заемщика банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект.

Ситуация с ремонтом регулируется в соответствии с п. 5 ст. 32 Жилищного кодекса. По ней собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Realty.dmir.ru

Как программа сноса пятиэтажек скажется на стоимости жилья в Москве.

Государственная Дума 14 июня приняла в третьем, окончательном, чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации…». За принятие документа проголосовали 399 депутатов, два были против, один воздержался. Теперь законопроект должен быть поддержан Советом Федерации и подписан президентом.

Однако на этих стадиях никаких неожиданностей, скорее всего, не произойдет, и можно констатировать, что программа реновации в Москве получила все законные права. В связи с этим девелоперы и риэлторы уже обсуждают, как реализация программы реновации отразится на ценах на жилую недвижимость в столице. Мнения участников рынка расходятся — одни считают, что реновация приведет к снижению цен на московское жилье, другие полагают, что цены, наоборот, вырастут. Сходятся эксперты в одном: так как программа сноса и нового строительства будет растянута во времени, то и изменения цен будут происходить плавно, а значит, и продавцы, и покупатели успеют к ним адаптироваться.

«Реновация, если у Москвы хватит ресурсов реализовать ее в задуманных масштабах, повлияет на соотношение спроса и предложения в городе, но направление изменения цен будет зависеть от выбранной схемы или комбинации схем», — считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Если город выберет модель, при которой происходит выкуп площадей у застройщиков, то количество квартир, которые смогут купить обычные покупатели на свободном рынке, уменьшится, и цены на свободном рынке могут начать расти.

«Подобная ситуация была в эпоху мэра города Юрия Лужкова, когда жилья в строй вводилось много, но значительная часть от ввода предназначалась для социальных программ, поэтому на свободном рынке был дефицит нового жилья, что в совокупности с другими факторами приводило к стремительному росту цен», — вспоминает Пыпин. Конечно, признает аналитик, получение переселенцами новых квартир несколько сократит спрос на жилье, так как с рынка частично уйдут семьи, которые планировали улучшать жилищные условия своими силами. Однако сокращение спроса будет небольшим, так как только примерно 5% переселяемых домохозяйств не только хотели, но и могли в обозримой перспективе купить новую квартиру за свои средства или в кредит. Таким образом, утверждает Александр Пыпин, при «выкупной» схеме на 20 квартир, выкупленных у застройщиков городом, будет приходиться одна квартира, не купленная у них обитателем пятиэтажки.

Другая схема реализации программы: строительство дополнительного жилья для переселенцев. В этом случае суммарный ввод жилья в городе будет расти, а это означает, что на свободном рынке предложение не только не сократится, но даже пополнится «излишками» из новых объемов. «При такой схеме одновременно произойдет рост предложения на свободном рынке и снижение спроса, особенно в тех локациях, где будет масштабно реализовываться программа реновации, все это приведет к снижению цен», — считает Александр Пыпин.

В том, что реализация программы реновации будет иметь определенное влияние и на цены, и на интерес покупателей к новостройкам, уверен и вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест» Виктор Черкасский. «Можно прогнозировать некоторое сокращение спроса за счет тех жителей пятиэтажек, которые собирались приобрести новое жилье, но теперь получат его в рамках программы переселения», — считает эксперт. Но главный вопрос, по мнению Черкасского, заключается в том, будет ли объем построенного жилья сопоставим с количеством квартир в пятиэтажках, входящих в программу реновации. Если нового жилья будет построено существенно больше, то возможно заметное давление на цены в эконом-классе и близком к нему комфорт-сегменте. «Но значительное падение цен маловероятно, так как у любого проекта есть себестоимость, и падать ценам сегодня уже почти некуда, поэтому они просто не будут расти», — полагает эксперт.

А вот генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина тоже видит два варианта развития событий. «Власти сообщили, что не намерены привлекать девелоперов в качестве инвесторов или коммерческих партнеров, следовательно, оставшиеся квартиры в новостройках будет реализовывать город, — говорит Шаталина. — На примере казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»), которое реализует объемы города, можно предположить, что квартиры в итоге будут уходить с дисконтом в 10-15% по отношению к рыночной цене. И без того высокая конкуренция в сочетании с демпингом может привести к проседанию цен на первичном рынке. Для девелоперов это будет означать снижение маржинальности собственных проектов».

Но есть и другой вариант. «Если власти будут привлекать застройщиков, имеющих собственные производственные мощности, в качестве подрядчиков и рассчитываться с ними не денежными средствами, а квартирами, то реализация части жилья ляжет на плечи уже девелоперов, которые вряд ли захотят демпинговать. В этом случае снижение цены предложения также, скорее всего, произойдет, но менее ощутимо», — отмечает эксперт.

На вторичном рынке, по мнению аналитиков, цены тоже могут двинуться как вверх, так и вниз. Так, например, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников полагает, что воздействие определенно будет, но его масштабы и сроки зависят от масштабов каждого этапа реновации. «Если речь идет о комплексном подходе, когда сразу несколько районов будут подлежать синхронному преобразованию, тогда воздействие будет весьма сильным и отразится, прежде всего, на вторичном рынке этих районов Москвы, а также первичном в Подмосковье, — полагает эксперт. — Причина в том, что из фонда вторичного жилья будет выведен определенный объем домов под снос, и собственники этих домов, которые ранее, до принятия программы реновации, планировали улучшать жилищные условия, будут ждать и добиваться переезда в новый дом по городской программе. Есть также высокая вероятность того, что дома, находящиеся рядом с районами под реновацию, потеряют в стоимости до 10%, так как перспектива жить ближайшие несколько лет рядом с активной стройкой может отпугнуть покупателей на вторичном рынке, который и без того давно находится в сложной ситуации».








Related News

  • О чем риелторы в 2021 году обязаны докладывать властям
  • Что будет с недвижимостью при второй волне COVID
  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • Comments are Closed