Размер первоначального взноса в банках составляет минимум 15-20% стоимости квартиры. Причем некоторые банки идут на повышение процентной ставки, если взнос маленький. Но главное даже не это: чем меньше первоначальный капитал, тем выше будет переплата по кредиту. Человеку придется отдать в 2 – 2,5 раза больше по сравнению с тем, сколько он занимал.

Но иногда на первый взнос денег нет совсем. Как тогда поступить?

Держим путь в банк…

И оформляем потребительский кредит. Это может быть займ только на первоначальный взнос или же на всю стоимость жилья. Правда, ставки по потребительским кредитам выше ипотечных. Сегодня потребкредиты выдают под 17-21% годовых, тогда как ипотечные ставки – 11-12%. То есть ставка выше на 7-9 п.п. Кроме того, потребительские кредиты выдают на меньший срок – до 5-7 лет. Ипотеку же можно оформить хоть на 30 лет.

Берем кредит в 3 млн рублей. При ставке в 12% и сроке займа 7 лет отдать в итоге придется 4,45 млн рублей. Если же взять кредит под 19%, переплата будет на миллион больше и отдать банку нужно будет уже 5,45 млн рублей. Ежемесячный взнос будет 54 тыс. и 64 тыс. рублей соответственно.

Если оформлять потребкредит только для первоначального взноса, придется тянуть две лямки – погашать и ипотеку, и этот займ. При этом шансы на одобрение заявки по ипотеке с непогашенным потребкредитом будут низкие.

Важно еще вот что: банк при рассмотрении заявления на ипотеку смотрит на ежемесячный доход заемщика – и платежи по потребительскому кредиту будут вычитаться из этой суммы. Для такой схемы нужна высокая зарплата. Но тогда возникает логичный вопрос: почему бы с хорошим заработком не накопить на первый взнос?

В голову может прийти другая идея. Подать заявку на ипотеку, указав в качестве первого взноса некую сумму, которой на самом деле нет в наличии. А уже после этого пытаться взять потребкредит. Этот вариант тоже плохой: банк об этом узнает, так как благонадежность заемщиков проверяют дважды.

Преимущество покупки квартиры на кредитные деньги в том, что она не будет находиться в залоге у банка, как это происходит при ипотеке. Жилье можно в любой момент продать без согласия третьей стороны – банка. Кроме того, квартиру не придется страховать, делать оценку.

Ипотека под залог имеющегося жилья

Банки выдают «ипотеку» и без первоначального взноса, но у заемщика должна быть в собственности недвижимость под залог. Она будет гарантией возврата кредитных средств, банк оформит на нее закладную. В настоящее время нецелевые кредиты под залог недвижимости дают даже крупные банки, в том числе Сбербанк и ВТБ. Ставка при этом составит 13,5-14%. Но более высокая ставка – не все минусы. Так, размер ипотечного кредита будет ограничен 80% оценочной стоимости имеющейся недвижимости. Плюс к этому, залоговая квартира должна находиться в том же регионе, что и банк.

Материнский капитал и другие жилищные субсидии

На первоначальный взнос можно направить материнский капитал. В настоящее время его размер составляет 453 тыс. рублей. Этой суммы хватит для оформления ипотеки на покупку квартиры даже в Москве.

В позапрошлом году российские власти приняли важный закон: теперь использовать деньги материнского капитала на ипотеку – первый взнос или погашение имеющегося жилищного кредита – можно, не дожидаясь трехлетия второго ребенка. Сейчас пенсионный фонд перечисляет денежные средства через три месяца после обращения.

Кроме того, на первый взнос можно использовать жилищный сертификат от государства. Например, субсидию по программе «Обеспечение жильем молодых семей». Для этого нужно подходит под требования, которые предъявляют госорганы к участникам программы. Например, возраст супругов не должен превышать 35 лет, они должны нуждаться в улучшении жилищных условий. Семьи без детей могут получить субсидию в размере 30% от стоимости жилья, с детьми – 35%. Стоимость жилья при этом высчитывается, исходя из нормативов, принятых в конкретном регионе.

Акции от застройщика

Программы по оформлению ипотеки без первоначального взноса предлагают и сами застройщики. В некоторых проектах оформить ипотеку без взноса можно за счет займа на первоначальный взнос от банка-партнера застройщика. Размер займа равен первоначальному взносу по ипотеке, то есть 10-20% от стоимости квартиры. Этот вариант, по сути, является тем же оформлением потребкредита на первоначальный взнос, только ставка по программе от застройщика будет выгоднее, и шансов получить одобрение на «двойной» займ в этом случае больше.

В некоторых случаях первоначальный взнос оплачивает застройщик. Как правило, такие условия предлагаются на квартиры по акции. Работает следующая схема: на определенную квартиру установлена скидка, но покупатель без первоначального взноса ее не получает. Дисконт пойдет как раз на оплату первоначального взноса по ипотеке. Иногда застройщик также вносит за покупателя первый взнос, но на вполне банковских условиях – под залог имеющегося жилья, под определенный процент годовых.

В любом случае, такие предложения на рынке новостроек есть, причем в кризис их становится все больше – застройщикам необходимо удерживать покупательский спрос.

Занять у знакомых или родственников

Этот вариант, с одной стороны, самый простой. Однако найти знакомых, которые дадут большую сумму денег, не так-то просто. Можно предложить знакомым такие условия: занять денежные средства и отдавать долг с процентами – по ставке, сопоставимой с депозитной. В этом случае человек, предоставляющий деньги, будет получать такую же выгоду, как если бы его денежные средства лежали на счете в банке. А для занимателя такой вариант гораздо выгоднее того же потребительского кредита. Максимальная процентная ставка по депозитам топ-10 банков в первую декаду мая составила 7,91%. То есть разница по сравнению с потребкредитом – 10-12 п.п.

Накопить

Банальный совет, но все же. Когда есть цель – в нашем случае первый взнос на ипотеку – дисциплинировать себя проще. Для начала можно откладывать по 5-7% от ежемесячного дохода, а в перспективе попытаться отказаться от необязательных расходов и откладывать уже по 15-25%. Первый взнос из собственных накоплений и из заемных средств – две абсолютно разные истории. Во-первых, ипотека с взносом из личных сбережений позволит снизить финансовую нагрузку – ежемесячные выплаты будут меньше. Во-вторых, шансы на одобрение заявки по ипотеке возрастают. В-третьих, морально проще отдавать один долг – по ипотеке, чем быть должным еще кому-то. А чтобы накопления не съедала инфляция, деньги стоит положить на депозит в банк.