Ипотека в цифрах

Название можно истолковать как госстатистику (сколько кредитов выдали, да каков рост по сравнению с прошлым годом), но сегодня «Соб.ру» решил поговорить о другом. О цифрах применительно к семейному бюджету.
Формальный ответ — никакую. Сегодня существуют программы с нулевым первоначальным взносом и даже с отрицательным: на соответствующей рекламе мужчина с необычайно довольным выражением лица засовывает в карман пачку денег — дескать, заработал на ипотеке. Но все понимают, что появление подобных программ — это следствие несколько специфического (назовем это так) состояния нашего рынка — в обычных условиях ничего подобного не бывает.
«На вопрос о том, какую минимальную сумму необходимо иметь для ипотеки с точки зрения здравого смысла, давно ответили банки, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». — По стандартным программам, они выдают заем при наличии хотя бы 15-20% от стоимости квартиры. Это, по мнению банков, свидетельствует о финансовой состоятельности заемщика. На мой взгляд, вполне логичный андеррайтинг: если вы накопили 20% от стоимости жилья, то ваше материальное положение можно считать стабильным».
С этой точкой зрения согласна и Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки». «Сумма в 20% от стоимости квартиры является довольно приемлемой к накоплению для заемщика, и в тоже время для банка является неким индикатором, который показывает платежеспособность клиента, — считает эксперт. — Средний чек покупки среди объектов Подмосковья в нашей компании составляет 3,5 млн. руб. — значит, имея 700 тыс. руб., можно приобретать квартиру в ипотеку».
Как процент доходов можно направлять на ежемесячные выплаты?
Понятно, что это во многом субъективно: способность к самоограничению у всех разная. Влияет и абсолютный размер заработков. Например, одна семья получает доход в сумме в 100 тыс. руб. — отдавая банку 50%, им придется жить на 50 тыс. руб. в месяц. А бюджет другой семьи — миллион, и, выплачивая даже по 80%, у них все равно будет оставаться на жизнь 200 тыс.
Но все же… Мнения наших экспертов сосредоточились в районе отметки в 50%. Константин Барсуков, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость», считает этот показатель максимальным, а оптимумом — 20-30%. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также говорит о 50%. «Есть банки, которые готовы поднимать эту планку до 60-70%, но тут уже заемщик должен трезво оценивать ситуацию и понимать, готов ли он в течение многих лет жить на 30% от заработка», — добавляет эксперт.
Любопытный пример приводит Мария Литинецкая: по ее словам, Сбербанк иногда одобряет заявки на ипотеку, при которых размер ежемесячных платежей составляет 90% дохода, а оставляя «на жизнь» заемщикам всего 10%. «На первый взгляд, это кажется странным, — говорит Мария Литинецкая. — Однако жизненные ситуации бывают разными. Например, клиент может находиться в гражданском браке, имея общий семейный бюджет. По документам он вполне может отдавать и 90% своей зарплаты, а жить на деньги своей гражданской супруги. Или заемщик может иметь небольшую «белую» зарплату, а остальное получать неофициально». От себя заметим, что здесь речь идет не о фактических размерах дохода, а об их документальном подтверждении. Отдавать банку по 90% своей реальной зарплаты — это все-таки чересчур…
На какой срок лучше брать ипотеку?
Банки тут обычно ориентируются на пенсионный возраст — иногда добавляя к нему 5-10 лет. Логично и то, и другое: с одной стороны, при выходе на пенсию доходы наших сограждан радикально снижаются. С другой — мало кто бросает работу именно в день своего 55/60-летия. Люди все-таки продолжают работать — и в основном эти 5-10 лет.
На самом деле, по словам наших консультантов, срок ипотеки — эта материя, о которой следует думать менее всего. «Лучше всего брать кредит таким образом, чтобы комфортным оказался ежемесячный платеж, — считает Константин Барсуков. — Срок не важен, так как всегда есть возможность досрочного погашения».
«Формула проста: чем меньше срок, тем ниже переплата, — говорит Мария Литинецкая. — Для примера возьмем заем в 1,5 млн. руб. под 12% годовых. При сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит 18 тыс. руб., а общая переплата — 1,75 млн. руб. При 16 годах ежемесячный платеж снизится всего на 400 руб. — до 17,6 тыс. руб., а общая переплата увеличится на 140 тысяч — до 1,89 млн. руб. Тем не менее, разумнее не «затягивать пояса» и каждую копейку тратить на погашение кредита, а брать ипотеку на больший период и погашать ее досрочно. Именно так делает подавляющая часть наших клиентов: берут заем в среднем на 15 лет, но рассчитываются в два раза быстрее — за семь лет».
Платить ли досрочно?
Предположим, семья заемщиков ведет свой бюджет настолько экономно, что у них остаются «лишние» деньги. Их, разумеется, целесообразно направлять досрочное погашение — в результате будут сокращаться сроки кредита и/или размеры ежемесячных платежей. Однако направлять на это все средства без остатка наши эксперты не рекомендовали — лучше создать небольшой «резервный фонд». «Лучше, конечно, иметь «финансовую подушку» для подстраховки, ведь могут возникнуть непредвиденные обстоятельства — например, потеря работы, — убеждена Татьяна Гусева. — От такой ситуации никто не застрахован».
А вот по поводу размеров этой самой «подушки» были высказаны разные мнения. Константин Барсуков считает, что достаточно 1-2 ежемесячных платежей, а все что сверху — сразу отправлять на досрочное погашение. Мария Литинецкая более осторожна: по ее мнению, минимальный размер тут должен составлять не менее шести платежей.
Затевать ли рефинансирование?
Условия ипотеки в последние годы постоянно улучшаются, и процесс этот, согласно прогнозам, продлится и в будущем. И получается, что люди, взявшие кредит год назад, видят, что они платят существенно больше, чем те, кто обращается за ипотекой сегодня. Рецепт известен — рефинансирование, но сама эта процедура долгая, хлопотная и стоит денег.
«Фактически, рефинансирование означает получение нового ипотечного кредита, — говорит Татьяна Гусева. — Решая, нужно обращать внимание не только на ставку, но и на все сопутствующие расходы, которые в сумме могут показать, что рефинансирование не намного выгоднее».
«Не стоит забывать, что рефинансирование подразумевает необходимость проведения оценки квартиры для ее залога, оплату справок о размере заложенности, некоторые банки и вовсе берут комиссию за рассмотрение заявки, — уточняет Мария Литинецкая. — Конечно, все сугубо индивидуально, но на мой взгляд есть смысл заниматься рефинансированием в случае, когда разница между текущей и возможной ставкой составляет хотя бы 1%».
А Александр Москатов считает, что рефинансирование будет интересно для заемщика только в том случае, если разница по ставкам составляет не менее 2,7-3%.
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed