Авто новости.

Что хотелось бы видеть в законопроекте по сносу пятиэтажек

Снос дома

Скорость, с которой стартовала программа сноса ветхого жилья в столице, впечатляет. Не прошло и месяца после того, как президент страны одобрил идею решить вопрос с морально и физически устаревшими хрущевками, как в Госдуму был внесен законопроект на эту тему.

К началу лета, обещает спикер парламента Вячеслав Володин, закон будет принят. Сегодня, 4 апреля, мэр Москвы Сергей Собянин принимает участие в расширенном заседании Совета Госдумы, где как раз и будут обсуждать тему реновации устаревшего жилья в столице, которая затронет интересы полутора миллионов собственников.

Вся история великих проектов СССР, в том числе жилищных и градостроительных, — это история проектов сверху. Сталинская реконструкция Москвы, хрущевская эра возведения массового доступного жилья, горбачевская жилищная программа 1986 года, которая обещала, что к 2000 году каждая советская семья будет жить в отдельной квартире, — яркие тому примеры. Но, собственно, ничего другого в те годы и быть не могло — частной собственности в Стране Советов не было, единственным владельцем жилой недвижимости было государство. Захотел Сталин — и снесли полстолицы, расчищая пространства для сталинских высоток. Съездил Хрущев в Америку — и на месте старых дворов Собачьей площадки выросли дома-»книжки» вдоль проспекта Калинина.

Сегодня ситуация в корне иная. Подавляющая часть жителей пятиэтажек, намеченных к сносу, являются собственниками жилья. Их квадратные метры — пусть даже ветхие и устаревшие — защищены законом. По идее, именно собственники должны стать главной движущей силой решения своего жилищного вопроса. Не государство должно диктовать собственникам, что им делать со своей собственностью, а скорее, наоборот. Именно с этой точки зрения и хотелось бы оценить законопроект, направленный в Госдуму.

Хотя в проекте закона прописано право жителей на получение новой квартиры в районе или округе проживания, в нем также закреплена возможность принудительно выселить жителя через суд — по истечении двух месяцев после попадания дома в зону реновации. При этом компенсация будет осуществляться в соответствии с объемом жилой площади, а не с рыночной стоимостью квартиры. Но почему? Если человек не захочет переезжать туда, где ему предложит новую квартиру город, он вполне мог бы продать городу свою квартиру по рыночной цене и переехать туда, куда сам захочет — хоть за МКАД, хоть в Сочи. И суды не пришлось бы лишний раз загружать, и городу трижды подыскивать варианты для слишком капризных новоселов.

Обещая, что в новых домах квартиры будут однозначно лучше (и большие по площади кухни, и наличие лифтов и пандусов, и потолки повыше), авторы идеи совершенно «забыли» о таких рыночных плюсах жилья, как инфраструктура, транспортная доступность, близость к месту работы или учебы, экологическая обстановка и другие важнейшие составляющие качества жизни. Не случайно квартиры в пятиэтажках в центре зачастую обходились покупателям куда дороже монолита за Третьим кольцом. Почему же их предлагают не выкупать по рыночной цене, а менять «один на один» по метражу? Это явно не кажется справедливым.

В конце концов можно взять за основу кадастровую цену недвижимости, которая сегодня максимально приближена к рыночной. Если мы платим налоги, основываясь на кадастровой оценке недвижимости, почему бы именно ее и не заложить в пятиэтажный проект.

Также в законопроекте пока совершенно не учтены интересы владельцев коммерческой недвижимости, попавшей в зону реновации, — им не гарантируется даже право сохранения района или округа при компенсации. По факту это означает еще один серьезный удар по малому и среднему бизнесу, поскольку для магазинов, кафе, парикмахерских и химчисток территориальное расположение является чуть ли не самым главным залогом коммерческого успеха. Да и современные комфортные микрорайоны, которые обещают возвести на месте устаревших хрущевок, никак не смогут обойтись без малого потребительского бизнеса: пекарен, колбасных магазинчиков, овощных лавок, разных ателье по ремонту, химчисток и многого другого, без чего сегодня немыслима жизнь человека в большом городе.

Неудивительно, что многие москвичи, потенциально попадающие под программу «реновации», напуганы. Паникой спешат воспользоваться риелторы, создавая сайты, где все пятиэтажки обозначены под снос, включая и крепкие кирпичные дома, и те, что построены в конце 1970-х, которые к хрущевкам не имеют никакого отношения. Многие торопятся сами продать сейчас квартиры в таких домах, опасаясь, что при городском переселении они сильно потеряют в цене, но желающих купить их, по тем же причинам, не так много.

Но, пожалуй, самый главный минус законопроекта — отношение к собственникам жилья как к пассивной стороне. Тогда как в странах с устоявшимся институтом частной собственности давно наработаны различные системы отношений между всеми заинтересованными сторонами.

В Польше, например, для работы с советскими микрорайонами был разработан специальный закон, подразумевающий помимо прочего создание при поддержке муниципалитета и государства некоммерческих организаций жителей регенерируемого микрорайона как одного из субъектов реализации программы. В том же центре Москвы в пятиэтажках зачастую живут вполне себе продвинутые граждане, которые вполне могли бы организоваться для решения судьбы своих домов. Выбрать, скажем, реконструкцию или капремонт вместо сноса, но и принять на себя все риски такого решения: по поискам средств для работы по дому, выбору подрядчика, приемке работ и так далее.

В развитых странах жители могут сами создавать даже микродевелоперские компании для ремонта и обновления своих домов. Благодаря этому в городах развивается малое и среднее строительство, бизнес, который специализируется на реновации многоквартирных домов по индивидуальным проектам, основанным на конкретных потребностях жителей конкретных домов, — никому не приходит в голову решать эту задачу в массовом порядке.

Ресурсы, которые могут инвестировать жители и собственники многоквартирных домов, тоже довольно разнообразны — это и взносы жителей, и земельный участок, и различные фонды, и возможность повышения этажности дома, и разного рода программы кредитования. Изучив этот опыт, было бы полезным предложить разработать такую систему, при которой сами жители будут являться акционерами развития своего квартала. Создать для этого соответствующие финансовые системы. Например, вместо накопительного фонда капремонта создать фонд, который мог бы выделять субсидии и гранты жителям дома, которые предпочли бы ремонт своей пятиэтажки сносу.

Еще один важный момент — опрос жителей должен быть не общим по кварталу (он мало что скажет, это как средняя температура по больнице), а по каждому отдельному дому. Тогда власти города будут четко понимать, в каком квартале и в каком доме какой процент жителей желает переселиться. Создание понятного и прозрачного механизма учета общественного мнения поможет избежать лишних конфликтов.

Конечно, такой подход требует куда больше времени, но он мог бы стать действительно прорывным проектом нового времени. Не просто очередной великой стройкой, инициированной сверху, пусть даже из благих побуждений, а механизмом, который побудил бы жителей почувствовать, что значит быть собственником, лично отвечать и за дом, в котором живешь, и за квартал, район, и в целом за город. А не только ждать милости от государства, а потом ругать это самое государство, что оно дало мало и не там.

Впрочем, и у депутатов, обязанных выражать мнение избирателей, и у экспертов, и у городских властей есть возможность доработать законопроект. После расширенного заседания Совета Госдумы с участием мэра Москвы Сергея Собянина в нижней палате парламента обещают создать рабочую группу, в которую войдут представители профильных комитетов нижней палаты парламента и представители Москвы. Им и предстоит доработать закон так, чтобы он стал действительно надежной защитой интересов собственников. Что, хочется верить, снимет большую часть опасений москвичей, «попавших под снос».

Позиция авторов в рубрике «Особое мнение» может не совпадать с точкой зрения редакции.

КОНТЕКСТ

Сергей Собянин поручил подготовить программу льготной ипотеки для жителей сносимых пятиэтажек

Мэр Москвы Сергей Собянин распорядился разработать механизм введения льготной ипотеки для жителей хрущевок, которые будут снесены в рамках программы реновации жилого фонда столицы. Об этом сообщил заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, передает «Интерфакс». «Мы прорабатываем возможность введения льготной ипотеки в рамках программы реновации жилья. Такое поручение дал мэр Москвы Сергей Собянин», — сказал Хуснуллин.

Он пояснил, что на льготную ипотеку смогут рассчитывать жители хрущевок, которые при переселении захотят улучшить свои жилищные условия за счет покупки дополнительных площадей. При этом Хуснуллин отметил, что говорить о каких-то сроках внедрения механизма льготной ипотеки в настоящее время бессмысленно, так как «все должно идти поэтапно, шаг за шагом». «Сейчас, на первом этапе, нам необходимо определить, кто из жителей хочет участвовать в этой программе, на втором этапе определим площадки, где можно будет строить новое жилье для переселения, и только после этого можно будет внедрять программу льготной ипотеки», — отметил заммэра.

СКОЛЬКО СТОИТ САМАЯ ДОРОГАЯ ХРУЩЕВКА

Самая дорогая квартира в хрущевке в границах старой Москвы стоит 11,5 млн рублей, самая дешевая квартира в пятиэтажке — 4,2 млн рублей, сообщили в компании «МИЭЛЬ». «Самая дорогая хрущевка стоимостью 11,5 млн рублей — это трехкомнатная квартира площадью 57 кв. метров с кухней 6 кв. метров, двумя смежными комнатами и одной изолированной. Она расположена на первом этаже кирпичного пятиэтажного дома в СВАО в Бутырском районе, недалеко от Новослободской улицы. Квартира требует ремонта», — отмечается в сообщении. Самая дешевая квартира в хрущевке в старых границах Москвы находится в Дмитровском районе САО. Это однокомнатная квартира за 4,2 млн рублей. Квартира расположена на последнем этаже кирпичного пятиэтажного дома. «Конечно, приведенные выше объекты — это «крайние» значения, в среднем цена квадратного метра московской панельной хрущевки сейчас составляет 155,95 тыс. рублей, а кирпичной — 180,94 тыс. рублей. Однако стоимость любого объекта недвижимости, в том числе и квартиры в пятиэтажном доме, зависит от местоположения. Например, в ЦАО средняя «однушка» в хрущевке стоит порядка 6,8 млн рублей, а такой же объект в ЮВАО обойдется почти на 2 млн дешевле — всего за 4,9 млн рублей», — пояснила управляющий партнер «МИЭЛЬ» Марина Толстик.










Related News

  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • За зиму стоимость новостроек в России снизилась на 2,4%
  • Аренда загородных домов с начала года подорожала в России на 13%
  • Comments are Closed