Любое дело требует подготовки. Даже для банального похода в магазин за хлебом нужно а) надеть уличную одежду-обувь, б) взять кошелек. Тем более подготовительные шаги необходимы для такого серьезного мероприятия как продажа собственной квартиры. «Соб.ру» составил для вас их перечень. Необходимые меры расположены последовательно — впрочем, можно проводить их и не друг за другом, а параллельно…

О том, что документы у некоторых людей не всегда бывают в идеальном порядке, известно хорошо. В повседневной жизни это, кстати, часто особенно и не мешает — например, жить в квартире, на которую что-то из бумаг недооформлено или утеряно, можно годами. Более того, если правоустанавливающие документы именно потеряны (то есть когда-то были законным образом зарегистрированы, а потом исчезли где-то в глубинах вашего жилища), при сделке можно теоретически обойтись без них — Росреестр считает, что главными являются не находящиеся у вас на руках бумаги, а записи в его электронных базах данных.

Но не все так просто. «Тут есть нюанс: с одной стороны, в большинстве случаев для проведения сделки никакие документы восстанавливать не нужно, — говорит Константин Барсуков, гендиректор компании «Релайт-Недвижимость». — Но с другой, покупателю будет некомфортно приобретать квартиру без документов. Мне бы, к примеру, точно захотелось посмотреть, что написано в правоустанавливающем документе. Если это Заявление на приватизацию и Договор передачи — убедиться, что не было отказов от приватизации. Если Договор купли-продажи — не было ли в нем отложенных обязательств».

Еще в квартире может быть неузаконенная перепланировка. «Существует выдаваемый органами БТИ поэтажный план, и реальная конфигурация квартиры должна полностью соответствовать этому документу, — объясняет Оксана Васильева, владелец портала Pereplaniroffka.ru. — За этим строго следят банки, выдавая ипотечные кредиты. Да и многие покупатели, имеющие собственные средства, тоже стали обращать внимание на данное обстоятельство».

…Одним словом, для успешной продажи квартиры все документы на нее у вас должны быть в идеальном порядке. Не забудем о том, что сегодня «рынок покупателя»: количество желающих купить недвижимость значительно меньше, чем число предлагаемых объектов. И человек с деньгами при прочих равных, естественно, предпочтет тот вариант, где все ясно и прозрачно.

Выбрасываем старый хлам

Эта рекомендация кажется вроде бы простой и очевидной. Всем понятно, что лишние вещи загромождают пространство, делая квартиру визуально меньше и теснее. Но боже мой, как же оберегают свое имущество некоторые наши сограждане! Сколько изощренных аргументов вроде «отвезем на дачу, но потом» или «а вдруг наши шкафчики, которым 100 лет в обед, понадобятся покупателям?».

Одним словом, долой отговорки! Все, что вы собирались выбросить «при переезде» — выбросьте сейчас! Если старый столик и тахту планировали отвезти на дачу — сделайте это перед продажей квартиры. А твердости пусть вам прибавит следующее простое соображение: хлам в квартире зрительно «съедает» квадратные метры, а метры — это деньги. То есть лишние вещи самым буквальным образом вытаскивают деньги из вашего кармана, это никакое не преувеличение!

Ремонт. Делать ли?

А вот рекомендация сделать в квартире ремонт вызывает споры. С одной стороны, квартира, безусловно, станет симпатичнее. С другой — сами работы стоят сил и денег. И потратить на ремонт 300 тыс. руб. для того, чтобы продать квартиру дороже на 100 тыс. — это вряд ли выглядит разумно…

Что же разумно? Прежде всего, провести все те мероприятия, которые для вас бесплатны — например, вымыть окна. «Нужно провести генеральную уборку квартиры, — советует Константин Барсуков. — Все должно быть чисто и аккуратно».

А вот именно ремонт (то есть работы, для которых придется закупать материалы, нанимать мастеров) рекомендуется делать только в тех случаях, когда квартира совсем «убитая». И даже в этом случае ограничиться самым минимумом. «Специально делать какие-то дорогостоящие работы для продажи я бы точно не советовала, «отбить» их стоимость не получится, — говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — Чем дороже и вычурнее ремонт, тем меньшую часть его стоимости удастся вернуть при покупке. В общем, небольшой косметический ремонт сделать можно, если квартира совсем в печальном состоянии».

Создаем портфолио

Некоторые продавцы подходят к процессу фотографирования объекта формально — а зря! Поставьте себя на место покупателей: они ежедневно видят десятки и сотни объявлений о продаже, и красивые картинки — часто ваш единственный шанс выделиться на фоне конкурентов. Если фотографии мутные, нечеткие — у противоположной стороны сложится впечатление, что это квартира такая. И вряд ли кто-то станет приезжать к вам, чтобы убедиться, что в реальности все не так…

По поводу фотографий дадим следующие рекомендации:

— сделайте побольше. Сейчас, слава богу, не старые времена, когда надо было экономить фотопленку. Каждый ракурс — по нескольку снимков, чтобы иметь возможность потом выбирать, выбрасывать неудачное;

— помимо собственно квартиры, нужно сделать снимки дома снаружи, а также видов из окна. «Замалчивание» этих аспектов создаст у покупателя впечатление, что там такой ужас, что вы сознательно эти виды скрываете;

— фотографии, естественно, делаются после завершения уборок и ремонта. При этом, если вы живете в этой квартире, обязательно сделайте так, чтобы при фотографировании были убраны личные вещи, на кухне не было грязной посуды, в кадр не попадали люди и животные.

И еще полезная рекомендация от Константина Барсукова: сделать «бумажное портфолио» — несколько фотографий, планировка, описание характеристик. Все это вручаем тем потенциальным покупателям, которые приедут на просмотр вашей квартиры. Потом они наверняка станут вспоминать виденные варианты, обсуждать их в кругу семьи — и такой буклет позволит им не забыть нюансы именно вашего варианта.

Приводим в порядок подъезд

Риэлторы могут рассказать немало историй о том, как ради продажи квартиры ремонт делался во всем подъезде. Правда, относятся они в основном к 90-м годам — периоду, когда верхом шика была расселенная коммуналка в сталинском доме. Вот для тогдашних богатеев продавцы и их агенты и старались.

Сегодня — другие времена: состоятельные граждане приобретают жилье в элитных ЖК, где подобных проблем нет. Ну а обычным людям, продающим обычные квартиры в типовых домах, можно посоветовать просто немного облагородить подъезд — причем сделать это, как рекомендовалось в позапрошлой главе, без лишних трат и фанатизма. Вымыть пол, удалить со стен особо непристойные надписи. В меру сил побороться с неприятным запахом, если он имеется.

Готовим к показу

В отличие от изложенных выше рекомендаций (которые делаются на долгое время), теперь поговорим о том, подготовиться к каждому конкретному визиту. Если квартира жилая, то перед каждым приходом потенциальных покупателей нужно провести уборку — прежде всего, удалить с глаз долой личные вещи. Также нужно удалить из квартиры лишних людей (показывают 1-2 человека, иначе создастся ощущение тесноты) и — особенно — животных. Крупная собака, кидающаяся на «посторонних» — более ужасной антирекламы для квартиры придумать сложно.

Если же в квартире никто не живет, то перед показом хорошо бы прийти туда минут за 15-20: проветрить помещение, открыть на минутку краны, чтобы из них не текла ржавая вода.

А на самом просмотре главная рекомендация — больше света! Включите все мыслимые лампочки. Не мельтешите перед пришедшими, загораживая им просмотр. Держитесь дружелюбно, но без подобострастия. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…