Снос хрущёвок в Москве, к чему готовиться жителям пятиэтажек

Аналитики и риелторы оценили, сколько лет потребуется на расселение всех столичных хрущевок и какое жилье достанется нынешним жителям пятиэтажек.
В середине февраля депутаты Московской городской думы предложили снести все пятиэтажки, оставшиеся в столице. Вскоре их поддержала Общественная палата. По мнению авторов инициативы, хрущевки непригодны для капитального ремонта, а потому такие дома проще снести, чем реконструировать или отремонтировать.
В настоящий момент в Москве уже действует программа расселения жителей хрущевок первой волны индустриального домостроения. Она затрагивает 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м: в программу включили только наиболее старые серии домов. В основном речь идет о панельных зданиях без балконов и с газовыми колонками — значительную часть таких хрущевок построили в 50-х и 60-х годах прошлого века.
Программа работает больше двадцати лет и не завершена до сих пор: на данный момент в столице остается 75 пятиэтажек сносимых серий. Эти дома должны демонтировать до 2018 года. Суть депутатского предложения в том, чтобы распространить программу сноса на все существующие пятиэтажки Москвы — а это 25 млн кв. м жилья. Если новую программу примут, то расселять будут не только панельные, но и кирпичные дома.
«Сносимые сейчас объекты были возведены на заре эпохи индустриального домостроения: это тесные и холодные панельные дома. Они уже не очень прочные, и их необходимо было снести, так как иначе они просто развалились бы на глазах у прохожих», — считает директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
«Но большинство пятиэтажных домов в Москве до сих пор пригодно для проживания, — продолжает эксперт. — Возможно, в них не очень комфортно жить из-за низких потолков, тем не менее это строения с толстыми стенами, хорошо сохраняющими тепло. Более того, некоторые блочные пятиэтажные дома можно еще и надстраивать, увеличивая количество жилых квадратных метров. В некоторых районах столицы подобные проекты уже реализовали. Я думаю, что сносить такие объекты нецелесообразно, ведь это все еще довольно качественное жилье. А вот как его ремонтировать и как менять трубы, которые нередко проходят внутри стен, — это вопрос к специалистам по ЖКХ».
Этой зимой в московском департаменте градостроительной политики назвали новую программу сноса нереализуемой — однако еще в 2014 году столичные власти анонсировали запуск точно такой же программы. В тот момент в Москве обещали ликвидировать все те же 25 млн кв. м, на месте которых планировалось возвести 50 млн кв. м нового жилья. Летом прошлого года московские власти даже назвали дату запуска новой программы: 2018 год.
Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как новая программа по демонтажу хрущевок в столице скажется на спросе на подобное жилье и на что смогут рассчитывать будущие переселенцы.
В какие дома будут переселять
Работающая сейчас программа сноса пятиэтажек приучила жителей к тому, что их переселяют в новостройки, рассказали опрошенные редакцией риелторы. Между тем закон не обязывает предоставлять переселенцам именно новое жилье. Власти имеют полное право отправить жильцов в советскую панельную девятиэтажку, сталинку или даже в другую хрущевку — не вошедшую в программу сноса.
«Закон не содержит запретов в отношении такого переселения. Подобный сценарий вполне вероятен, если власти решат задействовать пустующие площади в тех домах, которые сданы в эксплуатацию», — подтвердил заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин. «Мы не встречали [подобных примеров] просто потому, что у города в собственности элементарно нет такого количества подходящих свободных квартир», — разъяснила руководитель одного из офисов риелторского агентства «МИЭЛЬ» Ольга Тихонова.
«Жители сносимых пятиэтажек в прошлом получали реальную выгоду от программы, — рассказала руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — Нередко им удавалось увеличить метраж в результате расселения, но даже если площадь оставалось той же, они получали взамен более современное, а значит, и дорогое жилье. Некоторым удавалось заработать на этом: люди намеренно покупали хрущевки под снос и получали взамен более дорогое жилье».
Возможно ли переселение в другой район
Сейчас в Москве действует несколько программ, в рамках которых людей переселяют из старых домов в новые. К примеру, вместе со сносом пятиэтажек в столице ликвидируют аварийное жилье, которое необязательно является хрущевкой. Такое «параллельное» расселение часто порождает путаницу, связанную с нюансами предоставления новой жилплощади, разъяснили риелторы.
К примеру, жителей аварийных домов могут переселить абсолютно в любое жилье в пределах региона — без привязки к району и даже административному округу, рассказали в агентстве «НДВ-Недвижимость». В то же время жители пятиэтажек оказались в более выигрышном положении: таким переселенцам администрация должна предоставить квартиру в том же районе, в котором они жили, указал Владимир Зимохин.
«По действующему законодательству жильцам сносимых домов власти обязаны предоставить жилье в пределах того же района (допустим, сносят пятиэтажку в Дмитровском — и новое жилье должно быть там же), — подтвердили в агентстве «МИЭЛЬ». — Но иногда в силу специфики района и отсутствия возможности строить новое жилье рядом со сносимым жителям могли предоставить жилье в соседнем районе. Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков — в Люберцах)».
«Жители пятиэтажных домов могут отказаться переезжать в другой район Москвы, если новая локация чем-то их не устраивает, — заявил Сергей Шлома. — Конечно, если снести хрущевку, расположенную в Кузьминках, и предложить людям альтернативное жилье около станции метро «Университет», то они, скорее всего, с удовольствием туда переедут. А вот где взять площадку для строительства нового жилья в этом районе — неизвестно. С другой стороны, просто переселить всех, к примеру, в Бутово — не вариант, так как такое решение не получит у граждан одобрения».
Главное правило при переселении заключается в том, что новое жилье не может быть хуже старого по ключевым параметрам, объяснили риелторы. «Если квартира в пятиэтажке приватизирована, то взамен власти должны предоставить жилье такого же метража. Если квартира муниципальная — то из расчета социальной нормы на жилье. В Москве эта норма составляет 18 кв. м на человека, — рассказала Ольга Тихонова. — В соответствии с документами, регламентирующими снос пятиэтажек и обеспечение жильем их жителей, новые квартиры также должны иметь косметический ремонт».
Стоит ли покупать хрущевки сейчас
Четыре года назад квартиры в пятиэтажках сносимых серий пользовались повышенным спросом: люди приобретали такую недвижимость для того, чтобы затем на законных основаниях получить жилье в новостройке. Повторение такого сценария в 2017 году и позднее маловероятно, сочли риелторы и аналитики, которых опросила «РБК-Недвижимость».
«Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти двадцать лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», — подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений «Циан» Александр Пыпин. «Тем, кто не попал в первую программу сноса, сейчас не стоит специально ждать [переселения]. Перспективы новой программы туманны», — добавила Татьяна Калюжнова.
«Значительного улучшения жилищных условий ждать не стоит, — спрогнозировал Владимир Зимохин. — Тем, у кого будут деньги на улучшение жилищных условий с помощью продажи квартиры, вероятно, стоит воспользоваться такой возможностью, ведь это позволит самостоятельно выбрать будущее жилье».
«Ликвидность пятиэтажек останется низкой, так как для обычных граждан это устаревшее жилье, а для инвесторов риски очень велики из-за запутанности и малопредсказуемости программ расселения», — заключил Александр Пыпин. По мнению аналитика, вложения в хрущевки смогут стать обоснованными только в том случае, если городской бюджет на дороги и благоустройство частично переориентируют на расселение старого и аварийного жилья, в результате чего через 10-15 лет столичные власти смогут расселять по 500 домов в год.
Мнения о том, возможен ли запуск новой программы сноса пятиэтажек, разделились. В компаниях «Циан» и «НДВ-Недвижимость» такую программу считают неизбежной. «Независимо от реального осуществления всей программы вероятность начала ее реализации может быть значительной. Городские власти способны задействовать значительные финансовые ресурсы для выполнения подобных задач», — убежден Владимир Зимохин.
«Конечно, эта программа будет осуществлена, так как дома устаревают и рано или поздно перейдут в аварийный фонд, который подлежит расселению в первую очередь, — поддержал коллегу Александр Пыпин. — Однако скорость реализации программы будет не очень высокой по сравнению с объемом попадающего под нее жилого фонда».
В «ИРН-Консалтинге» и «Инком-Недвижимости», напротив, настроены скептически. «Для осуществления подобной программы нужны большие средства, и пока непонятно, где их можно взять, — резюмировал Сергей Шлома. — После кризиса 2008-2009 годов, когда программа сноса жилья стала экономически невыгодной, инвесторы разбежались и перестали в нее вкладываться: себестоимость строительства росла, цены на недвижимость падали, прибыли не было. Можно выделить на реализацию программы средства из городского бюджета, но и в этом случае говорить о значительной сумме не приходится».
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed