Вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке (то есть неновую — ту, в которой кто-то уже жил). Это означает, что вам придется контактировать с продавцами, имеющими на свою недвижимость различные правоустанавливающие документы. Какой вообще бывает эта «правоустановка» — с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Часто называется «ДКП». По словам опрошенных нами экспертов рынка, этот вид правоустанавливающих документов встречается при сделках чаще всего — примерно у 50% всех продаваемых квартир. Примечательно, что — по данным государственных органов — значительно больше квартир находится в собственности граждан на другом юридическом основании — они были приватизированы. Мнимое противоречие тут объясняется просто: те, кто приватизировал квартиру, часто после этого ничего с ней не делают. А люди, недвижимость приобретавшие (и, соответственно, имеющие на нее ДКП) более деятельны и активны — так что и продают свое имущество они чаще.

Проблема с квартирами с договором купли-продажи, говорит Ольга Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», состоит в том, что здесь нужно проверять всю сделку. В частности, был ли дееспособен продавец, не совершались ли до последней продажи еще какие-то переходы права собственности?

Приватизация

Это основание встречается у примерно 20% продающихся квартир. Приватизация выглядит одним из самых «чистых» видов сделок: недвижимость безвозмездно передавалась государством проживающим, никакого мошенничества тут вроде бы быть не может. Но это, к сожалению, не так. Если в квартире проживало несколько человек, кого-то из них могли исключить из числа участвующих в приватизации. Например, гражданин временно отсутствовал (командировка, армия, пребывание в тюрьме). Либо был недееспособным. Огромный пласт проблем — с детьми, которых то включали, то не включали в состав участников приватизации (законы на этот счет несколько раз менялись). Если в квартире имелся любой из перечисленных выше персонажей, он может после сделки с вами заявить о своих правах на недвижимость.

Есть и еще одна категория — люди, отказавшиеся от участия в приватизации. По закону, они сохраняют пожизненное право проживать в данной квартире. Так что наличие такого человека означает, что либо он станет вашим соседом, либо вам придется как-то откупаться от него…

Наследство

Распространено на рынке примерно так же часто, как и приватизация — те же 20% случаев. Наследство, напоминает Ольга Балбек, бывает по завещанию и по закону (когда наследодатель не оставил завещания, и процесс идет в соответствии с правилами, описанными в Гражданском кодексе).

Завещание — вещь абсолютно свободная, т.е. человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а не только родственникам. Так что основная проблема здесь — убедиться, что завещание действительно было таким, составлено по всем правилам и т.п. Другая проблема — ГК предусматривает т.н. «обязательную долю» для несовершеннолетних детей, нетрудоспособные супругов и/или родителей умершего. Опять-таки, следует убедиться, что подобных персонажей либо нет, либо они получили причитающуюся им долю и не станут предъявлять претензий.

С наследованием по закону — свои сложности, главная из которых — понять, не было ли других претендентов на наследство. Например, у наследодателя-мужчины «в дополнение» к официальным детям, жившим с ним вместе, вполне может отыскаться внебрачный ребенок — иногда даже в другом городе. По закону он — такой же полноправный наследник, как и все прочие…

Остальное: дарение, рента, мена

Эти основания встречаются уже значительно реже — на каждое из них приходятся считанные проценты продаваемых объектов недвижимости. С дарением все довольно просто, надо лишь убедиться, что соответствующее волеизъявление действительно имело место. Если даритель жив — хорошо бы встретиться с ним, если нет — тогда поговорить с его наследниками и убедиться, что они не намерены оспаривать его волю.

Рента. Тут основная сложность в том, что заключаются такие договоры с престарелыми людьми. Соответственно, и тактика нападения наследников (если они решат оспаривать договор) состоит в том, что «наша бабушка под конец жизни была не в себе и не понимала, что именно она подписала». Способ защиты тоже очевиден: разыскать этих наследников и попросить их подписать бумаги о том, что они не возражают против решения своей умершей бабушки. А если все-таки возражают — тогда от приобретения такой квартиры лучше отказаться.

Мена. Одна из самых безопасных сделок: тут при самом плохом раскладе каждая из сторон просто вернется в свою квартиру. Жалко, что договоров мены очень мало, поскольку риэлторы все время активно боролись с ними, убеждая клиентов, что мена — это признак неразвитого рынка.

Свидетельств нет, но это не страшно…

С июля прошлого года Росреестр (организация, осуществляющая учет всей недвижимости) вообще перестал выдавать свидетельства о собственности, а все соответствующие данные стали существовать исключительно в электронном виде. Этот факт изрядно взволновал рынок — пошли разговоры о том, что «правоустанавливающих документов больше не существует». Изучение вопроса, как всегда, показало, что действительность не так ужасна — надо просто не паниковать…

Итак, свидетельство о собственности не является (и никогда не являлось) правоустанавливающим документом. Оно — документ правоподтверждающий. А настоящие правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор передачи при приватизации, документы о праве на наследство) никто и не думал отменять. Они сохранены и — как и прежде — обязательно «украшаются» в ходе сделки различными печатями, в том числе и Росреестра.

«Проверять правоустанавливающие документы при приобретении квартиры нужно ВСЕГДА!, — убеждена Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Особо внимательно надо изучать документ-основание возникновения права собственности у продавца: договор купли-продажи, договор дарения, судебное решение, приватизация или др. Именно этот документ имеет первостепенное значение, и именно в нем содержатся существенные условия заключенной сделки». Что до хорошо знакомого всем свидетельства о собственности, то у большинстве квартир оно еще есть, а у тех, где переход права собственности произошел в последние месяцы, вместо свидетельства будет другая бумага — выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Береженого бог бережет…

Вопрос не совсем в тему нашей статьи — но все-таки рассмотрим его. Одной из новаций в работе Росреестра стала возможность принимать документы на сделки онлайн, можно даже из другого региона. Чиновники, разумеется, произнесли все приличествующие случаю мантры о том, что система замечательно защищена от зловредных хакеров — но этот аспект как раз и вызывает сомнения. Особенно на фоне историй об успехах хакеров — от большой политики в США до заурядных историй о кражах денег с банковского счета. Что тут делать обычному человеку — тому, кто опасается, что его квартиру могут продать без его ведома?

Решение есть, и очень простое. Как говорит Светлана Краснова, можно поставить запрет на совершение регистрационных действий без вашего личного участия. Для этого собственник недвижимости должен обратиться в любой центр «Мои документы» с соответствующим заявлением. В этом случае в ЕГРН запись, наличие которой является основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости. Даже при наличии у этого лица нотариально удостоверенной доверенности от собственника.