Мысль о том, любые операции на рынке недвижимости следует совершать только с помощью профессионалов-риэлторов, выглядит здраво. С другой стороны, денег всем и всегда не хватает, а в интернете в последние годы появилось огромное количество ресурсов, предлагающих свести вместе участников сделки – и все это совершенно «безд-возд-мезд-но, то есть даром». Такая ситуация создает сильнейший искус сэкономить и сделать все самостоятельно. Особенно это касается снимающих квартиры – средств у них часто совсем мало, а операция съема кажется такой простой и понятной…

«Соб.ру» решил разобраться с тем, насколько эта идея является разумной.

100% — уже редкость

Разберемся для начала с суммами, которые берут за свою работу риэлторы. Традиционно размер их комиссии привязан к цене снимаемой недвижимости – иными словами, снимающий платит некий процент от ежемесячной арендной платы. В годы, которые сегодня принято ностальгически называть «докризисными», эта величина традиционно составляла 100%. Это в среднем по рынку, а на отдельные, особо заманчивые предложения (самые ходовые однокомнатные квартиры) комиссионные доходили до 120-150%. Но и это еще не все. Некоторые особенно смышленые снимающие предлагали риэлторам еще и что-то сверху официального тарифа – просто за то, чтобы оказаться в квартире быстрее конкурентов. Суммарная «комиссия» (состоящая из комиссии агентству плюс личный «дар» риэлтору) «допрыгивала» до 200%!

Времена эти ушли безвозвратно. Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», говорит о сумме 100% как о самом максимуме цены риэлторской услуги. В большинстве же случаев она составляет 70% для квартир подешевле (однушки до 28-30 тыс. руб. в месяц) и 50% для тех, что подороже. Эти данные подтверждает и Максим Лещев, генеральный директор ГК «Гео Девелопмент»: по его словам «нижняя планка опустилась до 10% от стоимости месячной аренды, а верхняя не превышает 100%».

Но и это еще не все. В прежние времена правило о том, что платит риэлтору всегда снимающий, было на эконом-рынке аксиомой – владельцы квартиры оплачивали услуги агента только в более дорогих сегментах. Сегодня ситуация, когда объекты недвижимости не могут быть сданы в течение многих месяцев, заставили их владельцев быть гибче. Многие из них уже платят риэлторам – а это значит, что для подобных квартир риэлторы готовы снизить комиссию для снимающих.

…Подводя итог данной главки, можно сказать следующее: тезис о том, что риэлтор всегда и везде берет деньги со снимающих, и деньги эти огромные, давно устарел. Вопрос о цене услуги следует обсуждать при обращении в агентство, можно (и нужно!) немного поторговаться – глядишь, риэлтор поработает на вас даже за меньшую, чем вы рассчитывали, сумму.

Мошенничества: мелкие…

Разобравшись с ценой, переходим к главному вопросу: а за что именно мы платим риэлтору? Очевидный ответ: за подбор нужного варианта, полностью отвечающего нашим пожеланиям. По местоположению квартиры, ее размерам, уровню отделки и, естественно, цене. Однако ответ этот не то, чтобы неправильный – он неполный. Главная функция агента – это уберечь своего клиента от мошенников, коих развелось, увы, немало. «Хороший риелтор может уберечь от траты лишнего времени и от обмана, — подтверждает этот тезис Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой», застройщика ЖК «Первый Зеленоградский». – А самой распространенной аферой на рынке недвижимости остается публикация объявлений, содержащих недостоверную информацию. Этот способ мошенничества существовал всегда и, как правило, попадаются на эту уловку желающие сэкономить на комиссии риэлторскому агентству арендаторы».

Разберем механизм этого обмана подробнее. Существуют квартиры, которые на сегодняшнем рынке объективно стоят 28-30 тыс. руб. в месяц. Обманщики дают объявление, где подобный объект предлагается за 20-22 тысячи. Интересующихся, естественно, множество. Далее – два варианта. Более «честный» (если это слово здесь вообще употребимо) – это когда позвонившему сразу говорят, что интересующая его квартира «15 минут назад была сдана», но есть другие варианты – по уже вполне рыночной цене. При более наглой версии потенциальному клиенту подтверждают, что квартира есть – приезжайте! А о том, что «уже сдали», сообщают только возле подъезда. Но похожая квартира есть рядом – только, опять же, уже по рыночной цене. В общем, расчет на то, что человек, потративший пару часов на дорогу, будет более сговорчивым.

В целом, описанные выше механизмы могут считаться жульничеством, но мелким. В конце концов, клиент ничего не теряет, кроме собственного времени. А если и снимает более дорогую квартиру – то это абсолютно нормальная квартира. Однако есть на нашем рынке мошенничества и куда более жесткие. О них и поговорим.

…и совсем серьезные

Здесь мы переходим к печально знаменитым «информационным агентствам» — сервисам, обещающим потребителям предоставить базу данных сдающих квартир. Дескать, получите у нас, дорогой клиент, штук 30 телефонов хозяев, с которыми потом самостоятельно договоритесь о съеме. Выглядит привлекательно: за сумму всего 3-5 тыс. руб. (т.е. в разы меньше, чем при индивидуальной работе агентства с вами) вы получаете широкий выбор вариантов по вполне симпатичным ценам. Беда тут в том, что предлагаемых вам квартир не существует. Либо это подлинная информация, только безумно устаревшая – хозяин квартир резко бросит вам по телефону: «Уже все сдали, полгода назад!». Либо люди, фигурирующие в списке как «хозяева», на самом деле являются подставными лицами. Их задача – убеждать вас, что квартира действительно существует, однако организовать показ и съем все время что-то мешает. Всякий раз за час до намеченного просмотра у вас будет раздаваться телефонный звонок, и «хозяин» извиняющимся голосом будет сообщать, что у него «заболела собачка», «надо встречать дочку из аэропорта», «прорвало на кухне кран». В общем, сегодня сдать квартиру никак не удастся – давайте перенесем на завтра. И так – многие недели.

При том, что «информационные агентства» существуют на рынке минимум 20 лет, уничтожить их не удается. Как только количество обманутых клиентов превышает некий предел, фирма просто перерегистрируется по новому адресу и с новым названием. Не очень получается преследовать мошенников и в юридическом порядке. «В настоящее время ни в Административном (КоАП), ни в Уголовном (УК) кодексах не предусмотрены меры пресечения конкретно за мошенничество при сдаче и съеме квартир, — отмечает Оксана Сторожук. – Доказать наличие состава преступления в случаях обмана весьма затруднительно. В первую очередь, проблемой становится доказательство факта участия в афере организованной группы лиц, ведь юридически отношения риэлторов-мошенников с подставными хозяевами квартир никак не оформляются. Во-вторых, значительная часть афер с арендой сводится к составлению договора на оказание информационных услуг, которые никак не регламентируются законодательством и наличие такого договора не может быть основанием для возбуждения судебного дела. И, в-третьих, многие пострадавшие граждане сами допускают ошибки, избежав которых, можно было бы не лишиться своих денег: соглашаются дать задаток без расписки, не проверяют наличие документов на жилье у арендодателя и т.д.».

…А «лакмусовая бумажка», позволяющая отличить мошенников от нормальных агентств недвижимости, очень простая: требование денег вперед. «В нашей компании оплата происходит только после заключения договора, — говорит Мария Жукова. – Частичная или полная предоплата услуг – почерк работы мошенников».

Хозяева: тоже не всегда белые и пушистые

Разумеется, говорить, что занимаются мошенничествами на рынке аренды только псевдо-риэлторы, было бы неправильным. Иногда обман исходит и от хозяев – подлинных или мнимых. Технологии (вкратце) здесь такие:

— «обиженный родственник». Квартиру сдает мужчина, берет предоплату за месяц (а лучше – за два). На следующий день появляется его жена, которая также имеет право на данную недвижимость – она сособственник и зарегистрирована тут. Согласия на аренду она не давала, так что квартирантам следует выметаться – естественно, без какого-либо возврата денег;

— «пересдача». Суть в том, что квартира снимается (например, за 30 тыс. руб.). Потом дается объявление, что она сдается за 20. У пятерых желающих берется предоплата за месяц вперед, а потом мошенники исчезают. Их доход – 70 тысяч (20х5 минус 30), а несостоявшиеся жильцы вынуждены выяснять отношения друг с другом, а также с настоящим хозяином квартиры, когда он через месяц явится за своими 30 тысячами;

— «неадекваты». Тут может быть даже не мошенничество, а психическая ненормальность. На рынке, к примеру, был известен мужчина, сдававший свою квартиру исключительно женщинам. Недвижимость была замечательной, цена – разумной, вот только хозяин в первую же ночь начинал ломиться в дверь, требуя от жиличек помимо денег кое-что еще…

Разумеется, риэлторы, постоянно работая на рынке, знают не только эти схемы, но и конкретные адреса, где все это происходит. Нормальное агентство, ценящее свою репутацию и подписывающее со своим клиентом полноценный договор, подобный вариант вам не предложит никогда.

Итог: можно, но очень сложно

Разумеется, мы не станем утверждать, что снять квартиру самостоятельно нельзя. Возможно вообще многое – например, некий путешественник, пересекавший океан на плоту с парусом, самостоятельно вырезал себе аппендицит: он использовал местное обезболивающее, а картину происходящего наблюдал в большом зеркале, повешенном над кроватью. Но если отбросить подобный экстрим, то лучше снимать квартиру все-таки при помощи риэлторов. Особенно с учетом того, что большинство арендаторов – только что приехавшие в Москву провинциалы, плохо знающие наши «джунгли».