Апартаменты: покупать таки стоит!
Апартаменты – формат недвижимости, существующий на московском рынке уже несколько лет. Соответственно, термины «новый», «новинка» к нему уже вряд ли применимы. С другой стороны, вопросы, которые задают по поводу апартаментов потенциальные покупатели, свидетельствуют: с данным типом недвижимости народу далеко не все очевидно.
«Собственник» решил разобраться с наиболее часто встречающимися сомнениями.
Агрессивный новичок
Рост числа апартаментов впечатляет – сегодня они составляют уже до четверти (!) всего нового предложения в Москве. «По итогам III квартала 2016 года их доля в общем объеме новостроек достигла 24,5%, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Для сравнения: в 2012 году этот показатель составлял только 14%».
Чуть более скромно оценивает уровень предложения Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» – по ее данным, на них сегодня приходится 19,6% от общего объема предложения. «На первичном рынке Москвы реализуется 147 корпусов с апартаментами в 83 проектах, — отмечает эксперт. – Проекты могут быть как полностью с апартаментами, так и частично. Объем предложения апартаментов составляет 462,5 тыс. кв. м».
Владислав Мельников, вице-президента банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, говорит, что в «старых» границах Москвы в стадии активной реализации находится около 100 проектов, причем примерно четверть из них являются объектами реконструкции. В третьем квартале 2016 года на рынок вышло четыре проекта с апартаментами в разных ценовых сегментах, а всего с начала года рынок пополнился 20 проектами с апартаментами.
Дело, однако не только в обширном присутствии на рынке. Ни для кого не секрет, что для очень многих покупателей недвижимости самым главным является вопрос цены – приобретают то, что по карману, а на другие предложения (пусть они хоть в сто раз лучше и привлекательнее) просто не хватает денег. Апартаменты в этом смысле вне конкуренции: прайс-лист на них в Москве (причем «старой», без учета присоединенных летом 2012 года территорий) начинается от 2,3 млн. руб.! Для сравнения – квартира обойдется минимум на полмиллиона дороже.
Появился и вторичный рынок. Цифры там, конечно, поскромнее, но уже где-то 5-7% продаваемой частными лицами недвижимости – апартаменты.
Итог получается такой: если человек захочет купить «квартиру в Москве», с весьма высокой долей вероятности он наткнется на апартамент. Особенно если будет выбирать самое доступное по цене.
Хоть похоже на квартиру, только все же не квартира…
Наши читатели, вероятно, знают о главном отличии апартаментов – они юридически не являются жильем. Наличие полноценной квартиры или комнаты позволяют собственнику оформить регистрацию по месту жительства, которая дает немалые блага: прибавку к пенсии, льготы для пенсионеров и несовершеннолетних при пользовании общественным транспортом, субсидирование коммунальных платежей, возможность определить ребенка в детский сад или школу, голосовать на выборах… А что же апартаменты? С ними довольно хитро. В части апартаментных комплексов (имеющих статус гостиниц) можно получить регистрацию – но только временную, на срок до 5 лет. А потом бесконечное количество раз продлевать ее. Но большинство комплексов апартаментов, к сожалению, юридически относятся не гостиничной недвижимости, а к другим категориям – производственной, к примеру. Там никакая регистрация невозможна.
Еще одно отличие связано с возможностью выселения. «Если владелец жилья стал должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания, — напоминает Мария Литинецкая. — Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке». А апартаменты – нежилые помещения, так что их собственник может быть выселен даже в случае, если никакой другой недвижимости у него нет.
Третье различие с квартирами сводится к техническим аспектам. Жилые дома строятся в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами. Для апартаментов части их требований (инсоляция) просто не существует, по другими параметрам (вентиляция, шумоизоляция, противопожарная защита) требования ниже тех, что предъявляются к жилым помещениям. Нет для комплексов апартаментов и обязательств по социальной инфраструктуре – детским садам, школам, поликлиникам, а также благоустройству прилегающей территории. Девелопер не обязан строить все это.
Наталья Шаталина обращает внимание на еще один важный аспект: «нежилой» статус апартамента позволяет на полном основании разместить там шоу-рум, мастерскую или другое помещение, используемое для работы. «В том случае, если соседи будут шуметь в неурочное время, у жителей апартаментов даже не будет возможности на них подействовать или вызвать полицию, так как это не жилье и не распространяются требования о тишине», — говорит эксперт.
…Проницательный читатель, конечно, заметил, что пока мы старательно обходим самую главную материю. О ней, родимой, сейчас и поговорим.
О деньгах: дороже…
Апартаменты, бесспорно, проигрывают квартирам и в смысле повседневной эксплуатации. Вода, электричество, тепло – все это поставляется сюда не как «населению» (т.е. с существенными льготами), а как коммерческим структурам. В результате, отмечает Мария Литинецкая, тарифы на водоснабжение оказываются выше на 12%, на водоотведение – на 8%, чем в квартиры. Еще более существенна разница для тепла (25%) и электричества (36%). Все это – средние цифры, а точный размер тарифов зависит от договоров, заключенных управляющей компанией с поставщиками коммунальных услуг.
Не порадуют апартаменты и с точки зрения налога на имущество. Для большинства квартир он, как мы помним, составляет 0,1-0,2% в год, а для апартаментов – 0,5%. У апартаментов, правда, цена, от которой рассчитывает налог, пониже – но это слабое утешение. К примеру, для квартиры стоимостью 8 млн. руб. ежегодный налог составит 8 тыс. (0,1%), а для апартамента такого же качества – 30 тыс. (цена меньше – 6 млн., но от нее высчитывается 0,5%). Но и это еще не все. Для жилья, как известно, существуют налоговые вычеты: 10 кв. м – для комнат, 20 кв. м – для квартиры и 50 кв. м – для дома. То есть имея квартиру, например, в 50 кв. м, вы заплатите налог лишь за 30 – а это существенная скидка, сразу в 40%. На апартаменты, как на нежилые помещения, налоговые вычеты и льготы не распространяются.
«Также стоит отметить, что при покупке апартаментов невозможно оформить налоговый вычет и невозможно использовать в счет оплаты материнский капитал», — напоминает Владислав Мельников.
…но дешевле!
Однако все изложенные выше недостатки апартаментов компенсируются одним мощным контраргументом: они дешевле! Причем существенно. По данным компании «Метриум Групп», в III квартале уходящего года минимальный бюджет покупки в классе «комфорт» для квартир составлял 2,74 млн. руб., а для апартаментов – 2,28 млн. руб., т.е. разница составляла 16,7%. Еще более впечатляющие отличия у классов «бизнес» (3,8 и 2,9 млн. руб. соответственно; разница – 23%) и «элит» (17,7 млн., 10,3 млн.; 41,6%).
Наталья Шаталина оценивает разницу цен квартир и апартаментов в 14-20%. Так, по ее словам, в проекте комфорт-класса «Фили Град» средневзвешенная цена 1 кв. м квартир составляет 244,1 тыс. руб., а апартаментов – 202,4 тыс. руб. В более дорогом проекте «Царская площадь» квартиры продаются в среднем за 249,5 тыс. руб. за кв. м, а апартаменты – за 218,3 тыс. руб. за кв. м.
Владислав Мельников приводит в пример МФК Match Point – в нем однокомнатный апартамент площадью 62 кв. м стоит 12,6 млн. руб., тогда как стоимость аналогичной по площади квартиры в том же районе (Кутузовский проспект) начинается от 13,8 млн. Если речь идет о недвижимости большей площади, то разница будет более ощутимой: двухкомнатные апартаменты площадью 85 кв. м стоят от 17,8 млн. руб., а аналогичные квартиры – от 20,1 млн.
Элементарный здравый смысл вкупе с математикой на уровне средней школы подсказывают – купив апартамент и сэкономив на нем около полумиллиона рублей (если сравнивать самые дешевые объекты), можно покрыть более высокие коммунальные платежи и налоги лет на 20 вперед. А далее, как известно, помрет или эмир, или ишак, или Ходжа Насреддин…
А им зачем?
Вопрос, лежащий на поверхности: а почему апартаменты вообще строят? Если квартиры дороже – то застройщику прямой резон возводить именно их. Однако не все так просто. Как отметили наши консультанты, часто на имеющемся участке земли жилое помещение строить просто нельзя – не дают установленные государством ограничения. В прежние (докризисные) времена вопрос решался просто: возводилось что-нибудь торговое или офисное. Но сегодня в этих сегментах рынка кризис еще более жесткий, так что часто апартаменты оказываются единственно разумным вариантов застройки.
Не забудем и о том, что само строительство апартаментов обходится девелоперу дешевле – в первую очередь из-за отсутствия нагрузки на возведение социальных объектов. Так что и застройщик тут оказывается не в накладе…
Итог: ножки протягиваем по одежке
Недостатки апартаментов перечислены выше, и это серьезные недостатки. Особенно настораживают налоги – да, сегодня они находятся на умеренном уровне 0,5% в год, но ничто не помешает властям сделать больше – в конце концов, это решает само государство, его «ветки» прекрасно могут договориться друг с другом о чем угодно… Но все эти рассуждения как о скалу разбиваются о простой и неоспоримый факт: апартаменты дешевле! А это значит, что для многих людей вопрос стоит так: или никакой крыши над головой, или апартамент. Ответ очевиден…
Related News
Как оформить закладную на квартиру
Закладная служит страховкой для банка в случае, если заемщик по ипотеке оказывается неплатежеспособным. Если заемщикRead More
Семейная ипотека без детей
После завершения государственной ипотечной программы на новостройки, семейная ипотека стала основным драйвером продаж. Однако сRead More
Comments are Closed