Авто новости.

Cыр в мышеловке. Все опасности недорого жилья

Приватизация

Купить квартиру по низкой цене — мечта. Однако мечта мечтой, а жить надо в реальности, где подарки судьбы бывают редко.

Надо точно знать, что просто так дёшево не бывает, на то всегда есть причины. Квадратный метр явно дешевле, чем должен быть, не потому, что у вас обворожительный взгляд, белоснежная улыбка, волнующая походка. Этому есть совсем иные объяснения. Но сперва надо уяснить, что такое дешёвая квартира?

Дёшево и сердито

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», помогает разобраться в вопросе, когда именно цена должна насторожить: «Есть разница между понятиями „дешевле“ и „дёшево“. Дешевле — значит, что на прочих равных в одном из конкурирующих комплексов цена может быть на 3 — 7% ниже, и этому есть логичное объяснение: хуже расположение, ниже стадия строительства или может быть более крупный комплекс бюджетного класса. Понятие „дёшево“ относится к той недвижимости, которая, во-первых, продаётся существенно ниже рынка (настораживают все цифры больше 15%), а во-вторых, если такая цена действует на все типы квартир вообще».

Итак, дёшево — это значит возникает ощущение: «Вау! Так не бывает!». По мнению Ильи Машкова, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», насторожить должны следующие цены в многоэтажках: в Москве ниже 90 000 за 1 м², в области ниже 45 000 за 1 м².

И вот тут надо подумать, бывает или всё же нет.

Фортуна на вашей стороне

Иногда возможно везение, всё-таки кто-то выигрывает и в рулетку. Но надо чётко понимать, когда такое возможно.

Во-первых, это может быть акция. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», рассказывает: «На рынке недвижимости есть традиционные периоды распродаж, когда скидки достигают 15 — 20%. Но важно, чтобы подобные специальные условия на покупку действовали только определённый промежуток времени. Если же беспрецедентные скидки свыше 20% не прекращаются на протяжении нескольких месяцев, то это признак неликвидного проекта». Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», советует также обращать внимание на размер скидки: «На рынке жилья дисконт в пределах 10% является нормой. А вот скидки, превышающие 15 — 20%, встретишь нечасто. Если акции с такими условиями не являются единоразовыми, а проводятся регулярно, вне зависимости от фактора сезонности, лучше не ввязываться в подобную авантюру».

Во-вторых, скидки могут быть на определенные квартиры. В любом комплексе есть неликвид, который распродаётся дешевле.

В-третьих, элитные большие квартиры, задержавшиеся у застройщика до конца строительства, могут продаваться очень дёшево, по причине, что девелопер просто хочет уйти с проекта, а не держать на своём балансе эти квадратные метры. Мария Литинецкая сообщает, что дисконт на последние в реализации квартиры больших площадей на элитном рынке может доходить до 50%. Но в сегменте доступного жилья, такого не бывает. «Очевидно, что скидка в 50% в массовом сегменте говорит о том, что проект на грани краха», — резюмирует эксперт.

Если скидки свыше 20% не прекращаются на протяжении нескольких месяцев, то это признак неликвидного проекта.

В-четвёртых, это может быть продуманная ценовая политика. Дмитрий Пантелеймонов, коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Московского региона, считает, что сейчас на рынок выходит много проектов по цене ниже рынка, и это не является следствием каких-либо проблем у застройщика. Просто так девелопер привлекает внимание к себе большее число дольщиков, и таким образом увеличивает объём оборотных средств на старте продаж. Это подтверждает и Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», рассказывая, что совсем дёшево может продавать крупный застройщик, выходящий на рынок региона впервые и имеет большие планы на комплексное освоение территории. И тогда идёт массовая реклама, очень быстрое строительство, а иногда и досрочная сдача объекта. В таких случаях цены могут быть откровенно демпинговые, потому что застройщик оттягивает на себя покупателей конкурентов. Но стоит опасаться малоизвестных проектов от девелоперов-новичков, которые только начали реализацию первых ЖК.

Кроме того, дёшево может продаваться маленький точечный объект, не обременённый социальными нагрузками, который подключается к существующим сетям.

Фортуна от тебя отвернулась

Итак, повезти может — но редко и не всем. Чаще всего дёшево означает подвох. И если учитывать, что на рынке недвижимости дёшево всё равно исчисляется миллионами, то следует быть начеку. Есть несколько настораживающих причин дешевизны.

Чаще всего так продают, потому что срочно нужны деньги. Наталья Иванова, директор по маркетингу «РГ-Девелопмент», разъясняет это следующим образом: «У девелопера могут быть проблемы с финансированием, и он пытается компенсировать это, быстро набрав недостающую сумму средствами частных инвесторов. Возможно сами продажи идут очень плохо, и девелопер принимает решение минимизировать потери и продать хотя бы в ноль. В этом случае покупатель может попасть в поток таких же экономных, все квартиры раскупят и дом построят. Но, во-первых, какого качества будет проект, во-вторых, насколько велики шансы, что действительно достроят?»

О качестве строительства стоит подумать более детально. Действительно дёшево может стоить проект, который и строится соответственно. Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», справедливо замечает: «У каждого проекта есть себестоимость строительно-монтажных работ, строительства сетей и социальной инфраструктуры. И в случае снижения стоимости что-то из этого может не получить либо получить с задержкой, которая создаст проблемы. Любое снижение цены — это всегда снижение каких-то критериев. Одновременно дёшево, качественно и красиво быть не может». Илья Машков добавляет: «Дёшево — это экономия на всём. Это попытка пренебречь некоторыми нормами безопасности. Кроме этого, это быстрое старение материалов, отказ систем сразу после завершения гарантии. Дёшево — это повышение эксплуатационных расходов».

Действительно дёшево может стоить проект, который и строится соответственно.

Есть ещё одна причина, на которую Квадруму указал Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group: «Это могут быть фундаментальные проблемы в самих компаниях, для решения которых необходимо быстрое привлечение денежных средств. В этом случае застройщики могут продавать жильё даже себе в убыток». Николай Лавров описывает такую ситуацию более красочно: «Застройщик находится на грани банкротства, земля под арестом, и он пытается вытащить хоть какое-то количество денег для решения своих проблем».

Дёшево также стоят проекты с изъяном, или, попросту говоря, это может быть мошеннический развод: так продаются проекты, где нет разрешения на строительство либо отсутствует другая необходимая документация, есть проблемы с подключением к коммуникациям или сами продажи не соответствуют 214-ФЗ.

Итак, риск, что сыр окажется именно в мышеловке, а она ещё и захлопнется, очень велик. Именно поэтому эксперты советуют при соблазнительных ценах на жильё взвешивать все за и против, а также тщательно проверять объект, застройщика, подрядчика и источники финансирования.

Отмеряем семь раз

Как же проверять дешёвое жилье в новостройке? Если коротко — проверять надо всё.

Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой», советует изучать всё, что доступно: отзывы в соцсетях, публикации в СМИ о застройщике, историю предыдущих проектов, финансовую документацию в открытом доступе, не говоря уже о форме заключения договора. Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер», добавляет: «С принятием изменений в 214-ФЗ сделать это будет проще: с 1 января 2017 года застройщик обязан обеспечить свободный доступ к информации о своей деятельности, своевременно размещать всю проектную документацию, аудиторские заключения, ежемесячные фотоотчёты строящихся объектов и т. д. Кроме того к 1 июля 2017 года будет создан Единый реестр застройщиков, который обещает стать государственным информационным ресурсом, предоставляющим все данные о компании».

Кроме этого, Илья Машков советует проверять выполнение проектных решений: «Это лучше всего делать, просматривая журнал авторского надзора на объекте и сверяя документацию из государственного кадастра и фактически построенного здания. Отклонения часто можно увидеть в части пожарной безопасности, обеспечения доступа маломобильных групп населения, конструктивных решений (марка бетона, процент и качество армирования), хотя это трудно проверить без помощи профессиональной лаборатории».

Таким образом, дешёвое жильё надо проверять, проверять настолько глубоко и досконально, что лучше привлекать для этого профессионалов. Помните, «везунчиков закапывают, счастливчиков откапывают»*, поэтому стоит приложить усилия быть всё же именно счастливчиком.

*Игорь Плященна








Comments are Closed