Ремонт квартиры под ключ



Авто новости.

Государство обещает компенсировать потери утратившим жилье

В прошлом месяце СМИ сообщили о готовящихся поправках в законодательство. Согласно проекту, подготовленному Минэкономразвития, предлагается увеличить до 10 млн. руб. размеры компенсации людям, лишившимся недвижимости из-за действий регистратора. Сама по себе новость, безусловно, приятная – хорошо, когда государство отвечает за действия собственных чиновников.

Однако дальнейшее изучение темы, предпринятое обозревателем «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru «, несколько охладило оптимизм. Но обо всем по порядку.

Сколько положено?

Начнем с существующего на сегодня положения вещей. Расхожее представление – подобного рода компенсации гражданам предусмотрены и ныне действующим законом, однако их максимальный размер ограничен суммой в 1 млн. руб. На самом деле все оказалось несколько иначе.

Вреду, причиненному действиями органов Росреестра, в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) посвящена ст. 31. В ней сказано: «Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме».

«Таким образом, — подводит итог адвокат Олег Сухов, — размер компенсации здесь не ограничивается. А 1 млн. руб. – это уже из другой статьи данного ФЗ. Это ст. 31.1, и касается она компенсации вреда, вызванного действиями каких-либо иных граждан или организаций, но не регистрирующего органа или его должных лиц».

«Право на разовую компенсацию за счет казны РФ имеет только собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, — напоминает суть этой статьи Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от вышеназванных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб.».

То есть, например, если вы купили квартиру, но оказалось, что продавший ее человек не имел права ее продавать. И появляется некое третье лицо, у которого есть все права на квартиру, и оно эту сделку оспаривает. Суд квартиру возвращает новоявленному владельцу. Незадачливый же покупатель, чтобы ни остаться ни с чем, может потребовать компенсации в 1 млн. рублей. Правда, если он сумеет доказать суду, что тщательно проверял квартиру, и его признают добросовестным приобретателем. А это непросто. (Подробнее читайте в статье «Сделка: бойтесь стать «добросовестным приобретателем».) Есть и другие сложности.

Регистратор не виноват никогда

Условия выплаты компенсации написаны так хитро, что получить ее в реальности практически невозможно. «Трудности взыскания ущерба, причиненного регистрирующим органом или его должностными лицами, связаны с тем, что необходимо установить причинную связь между их незаконными действиями или бездействиями и причинением ущерба, — разъясняет Олег Сухов. – Чаще всего, ущерб причиняется виновными действиями одновременно нескольких лиц, одним из которых является регистратор».

Поясним это на примере. На регистрацию представляется пакет документов, содержащий множество нарушений по форме и содержанию. В такой ситуации орган Росреестра должен проверить законность и отказать в регистрации. Однако, если этого не произошло, суд предпочитает считать, что вина делится на двоих – и на регистратора (он не проверил), и на участников сделки (подали кривые документы). Ситуации, когда виноват только регистратор и никто кроме него, нет – и судья отказывает в выплате компенсации по ст. 31 закона «О госрегистрации…» — там, где, как мы помним, сумма может быть любой. «В суде сложилось устойчивое правило, согласно которому регистратор является виновным, если это установит суд в приговоре по уголовному делу в отношении такого регистратора, — подводит итог Олег Сухов. – Такого никогда не было, и маловероятно, что будет».

С «иными лицами» лучше, но…

С компенсациями, предусмотренными другой статьей 122-ФЗ (ст. 31.1 – там, где речь идет о виновности не регистраторов, а иных лиц, а сумма выплат ограничена 1 млн. руб.) ситуация, на первый взгляд, чуть лучше. Как правило, суды первой инстанции в удовлетворении подобных требований граждан отказывают – ссылаясь на то, что отсутствует официально утвержденный порядок их выплат (к слову отметим, что ст. 31.1 внесена в 122-ФЗ в 2004 году, так что у правительства было целых 10 лет, чтобы придумать, как именно выполнять свои обязательства перед населением).

Однако суды более высокого уровня в рамках рассмотрения апелляций в единичных случаях решения пересматривают. В качестве примера Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», приводит апелляционное определение Московского городского суда от 14 августа 2013 г. по делу № 11-23266. В том случае Тверской районный суд Москвы заявителю в выплате компенсации отказал, однако судебная коллегия Мосгорсуда это решение отменила и постановила удовлетворить исковые требования истца к Министерству финансов РФ о взыскании компенсации за утрату права собственности на жилое помещение. Аналогичные решения, отмечает Дарья Погорельская, есть и в регионах – Ярославской, Мурманской, Новгородской некоторых других областях.

При всей позитивности данных фактов, обратим внимание на ряд существенных моментов. Во-первых, таких прецедентов крайне мало – их число никак несравнимо с количеством людей, теряющих свою недвижимость в результате различных мошенничеств. Во-вторых, сумма здесь, как мы помним, ограничена 1 млн. руб., т.е. никак не покрывает реальные потери (в случае, если речь идет о рынках Москвы или других крупных городов).

Адвокат Олег Сухов обращает внимание на еще одно обстоятельство. «Выплачивается компенсация только в том случае, если судом назван виновный, и с него невозможно взыскать убытки: например, у этого лица денежных средств для возмещения ущерба, — объясняет эксперт. – Т.е. закон требует, чтобы виновный был установлен. Но, как правило, вред причиняется мошенническими действиями неустановленных лиц. Потому большинство граждан вообще не могут претендовать на получение компенсации: если причинитель вреда неизвестен, ему невозможно предъявить иск».

Что нового в законе?

Вернемся к изначальной теме нашего разговора – законопроекту, разработанному Минэкономразвития РФ. Как говорит Дарья Погорельская («МИЦ»), речь идет о полностью новом ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Предполагается, что будет создан единый государственный реестр недвижимости, который объединит в себе Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственный кадастр недвижимости. Также будет предусмотрено введение единой учетно-регистрационной процедуры взамен двух: постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав.

Что касается компенсации, то, действительно, предлагается увеличить максимальный ее размер до 10 млн. руб. «Конкретный размер компенсации должен определяться судом, исходя из размера нанесенного в результате утраты права собственности на недвижимое имущество ущерба, — отмечает Дарья Погорельская. – Кроме того, в законопроекте детализируются основания выплаты компенсации и источники ее выплаты». В этом качестве предположено учредить специальный гарантийный фонд – средства в него будут поступать от физических лиц, обращающихся за регистрацией права собственности на жилое помещение и (или) земельный участок. Такая плата, по замыслу разработчиков законопроекта, должна устанавливаться Правительством РФ и взиматься сверх платы за регистрацию права. И лишь при нехватке средств в данном фонде компенсация станет выплачиваться оттуда, откуда это делается сегодня – из казны Российской Федерации.

В целом новации (в части компенсаций) были встречены экспертами скептически. «Сегодня доказать, что виноват именно регистратор в том, что покупатель лишился своих прав на жилье, практически невозможно, — объясняет Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Поэтому просто объявление, что в случае вины регистрирующих органов выплаты составят целых 10 млн. руб. – это чисто популистский ход. А вот повысить компенсацию в случае изъятия квартиры у добросовестного приобретателя до 10 млн. – это было бы хорошим шагом навстречу гражданам».

Отдельных «теплых» слов заслужил и предполагаемый гарантийный фонд. «Система не кажется мне достаточно прозрачной; вполне возможно, при ее работе будут иметь место злоупотребления со стороны должных лиц регистрирующего органа, — говорит Олег Сухов. – Кроме того, я не считаю предложение законным и обоснованным в отношении случаев возмещения вреда в результате неправомерных действий самого регистрационного органа: по сути, нововведение предлагает гражданам оплачивать услугу, которая заведомо не будет выполнена либо будет выполнена недолжным образом». Внесение средств в данный фонд, считает Олег Сухов, должно носить добровольный характер – т.е. он, по сути, будет являться страхованием.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Проблема действительно стоит очень остро: проведя регистрацию сделки с недвижимостью, государство оказало гражданам услугу (платную, между прочим), но при этом фактически отказывается нести ответственность за свои действия. Так что реформа здесь необходима. Но предложенные меры не радуют: во-первых, простого повышения планки явно недостаточно (какая потребителю разница – не получить 1 млн. или не получить 10?). А во-вторых, все будет делаться за средства самих граждан – через гарантийный фонд.










Comments are Closed