В обиходе мы часто пользуемся устоявшимися понятиями, стереотипами. Однако некоторые из них, столь привычные, нет-нет, да и цепляют: а что это означает конкретно? Одно из них — выражение «комфортная среда проживания». Используют его компании и отдельные спикеры и в хвост и в гриву, зато когда начинаешь выяснять, что за этим стоит, слышатся весьма туманные формулировки.

Переступи порог

«Проблема как раз в том, что никто не пытается дать конкретное определение понятию „комфортная среда проживания“, поэтому оно стало набившим оскомину штампом, который говорит обо всём и ни о чём одновременно, — считает Андрей Колочинский, управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс». — На мой взгляд, комфортная среда проживания — это стиль жизни, когда человек и его семья ни на секунду не задумываются о каких-либо хлопотах, связанных с проживанием в определённом жилом комплексе. Проще говоря, это отсутствие забот о каких-либо недостатках жизненного пространства. Конечно, это идеальная ситуация, к которой должен стремиться девелопер при проектировании новостройки, выбора её местоположения и т. д. Вместе с тем не бывает идеального сочетания всех этих характеристик, хотя бы в силу того, что сколько клиентов — столько и представлений о комфортной среде проживания. Можно выделить только усреднённый набор характеристик комфортной среды проживания, который более-менее созвучен покупательским чаяниям». «Действительно, эта фраза встречается на каждом первом объектовом сайте и в каждом первом рекламном буклете новостроек. При этом её смысловая нагрузка в разных проектах и в видении разных застройщиков может быть если не полярной, то очень и очень разной, начиная от банального факта того, что дом новый, а квартиры в нём имеют кухни площадью более 5 квадратных метров. Безусловно, понятие „комфортная жилая среда“ — гораздо более ёмкое и многоступенчатое, и в правильном проекте жители должны ощущать это буквально от порога собственной квартиры», — комментирует Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».

«Реализация концепции комфортной среды в последние несколько лет действительно стала модной темой. Фактически каждый девелопер сегодня позиционирует жилой комплекс как комфортный для жизни. И только ленивый не использует данный слоган в рекламной кампании проекта. Не зря в массовом сегменте даже был выведён отдельный класс — комфорт. Однако основная сложность заключается в том, что критериев комфортности как таковых по-прежнему не существует. Каждый застройщик понимает это значение по-своему и старается реализовать идеи на практике, — считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». — На мой взгляд, дом — это место, где человек может отдохнуть от проблем. И важно, чтобы среда, в которой вы живёте, к этому располагала. Во-первых, комфортное жильё должно вызывать приятные эмоции уже визуально. Во-вторых, комфорт заключается в порядке и чёткой организации. Приехав с работы, мы не должны колесить по двору, ругаясь про себя на соседа за то, что он занял „ваше“ место у подъезда. В комфортном комплексе как минимум должны быть построены многоуровневые паркинги в пешей доступности, как максимум — запроектирован подземный паркинг и реализована концепция двора без машин. Комфорт и безопасность должны быть взаимодополняющими понятиями и никак не противоречить друг другу».

«Действительно, это комплексное понятие, включающее в себя целый ряд факторов, — подчёркивает Юрий Ильин, коммерческий директор «Группы ЛСР». — Сюда мы, конечно же, относим качество жилья, удобство планировочных решений, но понятие комфорта на сегодняшний день не ограничивается пространством квартиры. Архитекторы и проектировщики создают светлые и „прозрачные“ входные группы, организуют закрытые придомовые пространства, свободные от движения автомобилей, предусматривают безбарьерную среду для людей с ограниченными физическими возможностями. Проекты, направленные на создание комфортной среды, помимо жилых объектов, должны включать досуговую, деловую, образовательную, рекреационную и другие зоны. Сейчас их становится всё больше и больше, но, к сожалению, некоторые девелоперы строят объекты, где нет никакой инфраструктуры».

«Мы договорились считать, что среда состоялась, если житель может выйти из своей квартиры и в течение получаса с удовольствием прогуляться по городу, — комментирует Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. — Это значит, что архитектура должна быть нескучной: фасады зданий — оригинальными, с цепляющими глаз архитектурными элементами, сами дома — среднеэтажными, не давящими на человека, а соразмерными ему, а улицы — интересно прорисованными. Удобства добавляют магазинчики и лавки на первых этажах: тут можно купить ароматный кофе, туда по утрам заходят за свежеиспеченной булочкой, а здесь в мясной лавке для тебя уже отложены отбивные. Такая среда должна быть дружелюбной и неопасной».

Путь к идеалу

«В качестве приоритетного направления развития московской агломерации был взят курс на квартальную застройку как наиболее комфортную для жизни, — уточняет Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — В её основе — принцип чёткого деления пространства на приватную и общественную зоны и их внутренняя иерархия. Согласно концепции, квартира и внутренний двор относятся к частной территории, а улица и переулок — к общественной. При этом, в отличие от микрорайонной застройки, общественная территория призвана решать бытовые вопросы и организацию досуга жителей внутри своего района. Не менее важным для увеличения психологического комфорта жителей является создание особой атмосферы, которая способствует формированию единого социума и установлению добрососедских отношений. В качестве основы для создания этой особой атмосферы девелоперы в новых проектах малоэтажного строительства стали выбирать концепцию московского дворика. В силу более низкой плотности застройки (если в многоэтажках она достигает 13 – 15 тысяч м2/га, то в малоэтажках средний показатель плотности застройки 3 – 5 тысяч м2/га земли) и меньшего числа жителей, реализовать такую идею в малоэтажном проекте проще».

«Идеальных площадок под застройку в рамках сложившегося города очень мало, поэтому первоочередной задачей девелопера становится нивелирование недостатков, чтобы площадка потенциального проекта приблизилась к идеальной, — рассказывает Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties. — Условно все проекты можно разделить на две группы, перед которыми стоят разные задачи. Если проект масштабный и предполагает девелопмент целого микрорайона, основными задачами становятся: обеспечение достаточной пропускной способности подъездных путей (в том числе строительство дорог за счёт инвестора), наличие внутренней социальной инфраструктуры, прогулочных и рекреационных зон. В некоторых случаях застройщики берутся за благоустройство прилегающей территории, не принадлежащей им, например, облагораживают набережную или парк».

«Существует около 30 – 35 базовых принципов комфортной среды обитания, большая часть из которых принадлежит к понятиям нового урбанизма, — обобщает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Если говорим непосредственно о выходе из квартиры, то подъезд должен находиться на одном уровне с землей, то есть не нужно подниматься на несколько ступенек. Это считается комфортным доступом к дому, так как не нужны пандусы, удобно завозить коляски, велосипеды и прочее.

Первый этаж в жилом комплексе должен быть нежилым, допущение только в том случае, если корпус находится на тихих небольших жилых улочках в зелёных кварталах. Если же дом стоит на улице с активным движением, торговлей, то лучше отвести первый этаж под коммерческие площади. Можно делать различные фасады для внешней и внутренней стороны каждого дома, чтобы застройка не выглядела однотипной.

В квартирах обязательно должны быть балконы и лоджии — они важны как и с эстетической точки зрения, так и с психофизилогической. Ширина балкона должна быть не менее одного метра. Балконы французского типа, то есть ажурные и крайне небольшие, конечно, придают комплексу определённый колорит, но совершенно непрактичны в нашем российском климате. Если говорить о микрорайонах, то наиболее комфортная застройка в 5 – 9 этажей. Этажность должна быть антропонометрична, то есть рост человека сопоставим с высотой здания и человек не чувствует себя лишь небольшой частичкой».

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик привёл результаты опроса, который проводился среди жителей собственных новостроек. Оказалось, что новосёлы при определении комфорта жилой среды поставили во главу угла несколько основополагающих моментов, которые подтверждают всё вышесказанное ранее. Во-первых, благоустроенная охраняемая территория с ландшафтным дизайном, оборудованными парками и зонами отдыха, зоной wi-fi покрытия на территории всего микрорайона. Во-вторых, развивающие детские площадки с безопасным покрытием, спортивные площадки, оборудованные тренажёрами, в том числе для кроссфит-тренировок. В-третьих, детские сады, совмещенные с центрами развития. В-четвёртых, насыщенная торговая инфраструктура, позволяющая получить весь спектр бытовых услуг и купить все необходимые продукты питания и товары народного потребления на территории ЖК. В-пятых, консьерж-сервис, предоставляющий широкий спектр услуг — от вызова такси и уборки квартиры до выгула домашних питомцев и встречи ребёнка из детского сада.

Комплексный подход

Создание привлекательной и комфортной среды проживания является главной задачей проектов комплексного освоения территории. И реализовать такие проекты под силу крупным и надёжным застройщикам. В этом отношении ярким примером является масштабный жилой комплекс арт-класса «ЗИЛАРТ», который реализует «Группа ЛСР». В объекте сочетаются сразу практически все перечисленные выше элементы комфортной среды обитания. «Мы применяем инновационные технологии, используем качественные строительные материалы и уделяем пристальное внимание архитектурным и проектировочным решениям, которые позволяют создать безопасную и удобную среду для жизни, — говорит Юрий Ильин. — Привлечение знаменитых мировых и российских архитекторов позволяет нам создать жилой комплекс, каждый дом которого будет в своём роде произведением искусства.

На территории будет огромный пешеходный бульвар с различными объектами притяжения: музей „Эрмитаж — Москва“, концертный зал, театр, детский кукольный театр, детский развлекательный центр, универмаг и много другое. Также большое внимание уделяется социальной инфраструктуре: в „ЗИЛАРТе“ будут 3 школы и 12 детских садов на более чем 3300 учеников и 1500 воспитанников, образовательный центр площадью 45 000 м2. Свободное время резиденты смогут проводить в парке площадью в 14 га. Важно отметить, что общая площадь озеленённых территорий достигает трети от всей площади застройки. Можно уверенно говорить, что новый район столицы станет особой точкой притяжения, местом, где будущие новосёлы смогут ощущать комфорт, свободу и безграничные возможности».

Подобные надежды возлагает и директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская: «Проекты жилых кварталов комфорт-класса как раз и включают в себя идеи строительства жилья таким образом, чтобы всем было удобно. Наша компания на протяжении уже нескольких лет возводит жилые кварталы по концепции комфорта LIFE (location, innovation, family, ecologi). Она складывается из таких составляющих, как удобное местоположение, квартиры имеют современные планировочные решения, дома строятся с применением передовых технологий, наличие инфраструктуры для всех членов семьи.

Флагманский проект «Лайф-Ботанический сад» как нельзя лучше демонстрирует воплощение идеи комфорта, разработанной японским архитектурным бюро Nikken Sekkei. Здесь качественно проработана территория вокруг подъездов: нет ступеней и никаких преград, учитываются такие моменты, как понижение бордюра там, где это необходимо. Плавно отделена приватная часть дворов от центральной аллеи и площади с помощью деревьев и кустарников. Буферная зона создаёт дополнительное ощущение комфорта. Главная площадь станет местом для встреч и проведения мероприятий для жителей. Для полного комфорта в близлежащих домах на первых этажах откроются кафе, детские клубы и другие социально значимые объекты. На мой взгляд, из множества таких мелких деталей и складывается комфортная среда».

«Наш МФК Match Point расположен в районе Кутузовского проспекта, это достаточно обжитой и комфортный район, поэтому перед нами не вставала задача построить обширную инфраструктуру в комплексе и вокруг него. Тем не менее, мы решили, что комфортная среда для жителей — это получение максимума услуг. На первых этажах запроектированы площади под кафе, пекарню, магазины, отделение банка, прачечную. Одно из главных условий комфорта — закрытый двор, чтобы дети с родителями могли там безопасно находиться. Кроме того, для жителей ЖК предусмотрен консьерж-сервис», — комментирует Алексей Яшин, генеральный директор «Волей Гранд».

В дорогих проектах фантазии застройщиков почти безграничны, отмечает Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet. Например, в элитном жилом квартале IʼM созданы не только высококлассные фасадные решения, отделка входных групп, ландшафтный дизайн, но даже схема пешеходных потоков, разрабатывалась международной командой. В проекте, как и в любом элитном комплексе, есть своя изюминка — Club House — общее пространство площадью 250 м2, которое жильцы комплекса смогут свободно использовать для деловых переговоров, проведения мероприятий, посиделок.

Современный покупатель отличается дотошностью и живо интересуется современными технологиями, которые применяются в строительстве и эксплуатации. Кроме того, он ценит своё время и во всём предпочитает комфорт и удобство. По словам коммерческого директора девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталия Разуваева, в ЖК «Краски жизни» как раз будет всё необходимое — проводной интернет, автоматизированный контроль за счетами. Качество услуг и контроль расходов обеспечивает система «Личный кабинет» на сайте управляющей компании, а также информационное оповещение через смс-рассылку.

А заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков информирует, что уже открыт предзаказ квартир в «Новорижских Кварталах» в Ильинском-Усове (Красногорский район Московской области). Здесь найдёт реализацию многое из того, что ещё никогда не делали, —новейшие энергосберегающие материалы и технологии, интеллектуальная система управления городским освещением, система раздельного сбора мусора для улучшения экологической обстановки и «дворы без машин». Благодаря использованию современных беспроводных технологий жители получат удаленный доступ к сервисам и услугам.