После того как вы выбрали схему, по которой собираетесь приобретать квартиру в кредит, нелишне поинтересоваться, кто будет сопровождать вас на пути к новоселью. Безусловно, состав и число помощников в осуществлении сделки в разных схемах разные: обычно чем современнее и надежнее схема, тем больше помощников. Поэтому рассмотрим наиболее значимых — тех, без которых трудно обойтись.

Коммерческий банк

В данном случае нас интересуют банки, которые предоставляют услуги населению. Такие банки еще называют розничными, или ритейловыми, из-за того что они готовы предоставить много относительно небольших по объему услуг.

В процессе выбора банка вы обнаружите, что некоторые из них используют для кредитования средства иностранных источников, будь то средства американских фондов или австрийских и немецких учредителей. Участие иностранного капитала может (но необязательно!) гарантировать определенную устойчивость банка, поскольку в случае возникновения сложностей он вправе рассчитывать на помощь иностранных учредителей. С другой стороны, уставный капитал некоторых российских банков содержит долю государственных средств, поэтому такие банки находятся не в худшем положении. Да и среди банков, которые рассчитывают только на собственные силы и средства, немало крупных и надежных.

Главное не то, чьи средства банк использует при финансировании своих программ, а способен ли он предложить конкурентные, привлекательные для потребителя кредитные продукты.

Агентство недвижимости

Вообразите ситуацию: вы едете на автомобиле где-то в Америке или Западной Европе. Машина уже давно в пути, и кончается бензин. При этом вы устали, хотите перекусить и отдохнуть. Что делать, о ком в первую очередь позаботиться — о машине или о себе? В цивилизованном обществе таких вопросов не возникает. Вы просто приезжаете на автозаправочную станцию, отдаете ключи от машины и необходимые распоряжения работнику, а сами идете в расположенное тут же кафе подкрепиться и отдохнуть с дороги. Как только вся работа выполнена, остается оплатить счет, забрать ключи от машины и можно отправляться дальше.

Агентство недвижимости, которое профессионально занимается оказанием услуг в сфере ипотечного кредитования, — это, образно выражаясь, и есть та самая заправочная станция, которая сделает все необходимое, чтобы решить ваш жилищный вопрос.

— Подберет квартиру в соответствии с вашими пожеланиями.

— Оценит исходя из ваших доходов, предоставят ли вам кредит.

— Предложит наиболее привлекательную банковскую программу.

— Поможет оформить все сопутствующие документы при покупке квартиры на кредитные деньги и решит вопросы, над которыми вы даже не успели задуматься.

Фактически все шаги по покупке квартиры на кредитные деньги агентство недвижимости может пройти вместе с вами, а некоторые по вашему поручению — за вас. То есть, после того как вы выбрали в помощники агентство недвижимости, большую часть проблем возьмет на себя риелтор: выбор квартиры, переговоры со всеми участниками сделки и оформление документов.

Профессиональный оценщик

Знание рыночной стоимости предмета залога необходимо банку для установления размера кредита, а вам как заемщику — для определения справедливой цены за приобретаемую квартиру. Для объективности и независимости суждений о стоимости объектов недвижимости и приглашают оценщиков. Обычно банки рекомендуют заемщикам воспользоваться услугами тех оценочных организаций, которые имеют соответствующую лицензию и являются партнерами банка по ипотечной программе.

По результатам осмотра недвижимости, анализа рыночной ситуации, физических и технических характеристик объекта залога, его местоположения и окружения специалист оценочной компании проводит расчет рыночной стоимости. После этого все данные анализа и расчетов, описание характеристик и результирующие выводы оформляют в виде отчета об оценке. Этот отчет передают в кредитную организацию, где приобщают к остальным документам заемщика, а выводы и заключения, изложенные в нем, могут стать определяющими при решении банком вопроса о выдаче ипотечного кредита.

Страховая компания

Поскольку недвижимость, приобретаемую за счет кредитных средств, оформляют в залог, то вполне естественно, что банк заинтересован в сохранности заложенного имущества и возврате кредита. Поэтому дополнительным требованием к заемщику будет обязательное заключение договора страхования. В российской практике при покупке недвижимости в кредит традиционно используют три вида страхования: страхование предмета залога от риска повреждения или уничтожения в результате непредвиденных событий; страхование жизни заемщика и его трудоспособности; титульное страхование (от риска утраты права собственности на заложенный объект).

При всем желании сэкономить на страховании надо учесть: необоснованное занижение страховых тарифов может привести к тому, что страховое возмещение не покроет убытков банка и получить его также будет сложно. Суммарная стоимость всех видов страхования при получении ипотечного кредита в 2003 году колебалась в пределах 1,5-2 % от суммы задолженности по кредиту. В итоге квартира становится чуть дороже, но экономически это вполне обоснованно, так как защита недвижимости и денег нужна не только и не столько банку, сколько самому заемщику.

В следующей статье (дата публикации — 14 июня 2004 г.) мы ответим на наиболее часто задаваемые вопросы, возникающие при покупке квартиры в кредит.