Вопрос:

М. из Москвы спрашивает: «Два года назад у меня умерла мать. Отец
ставит вопрос о моем выселении. Квартира приватизирована на отца и мать в
равных долях, я до сих пор в ней прописана. Мне 19 лет. Что я могу
сделать, чтобы сохранить права на квартиру?

Ответ:

В настоящее время в Российской Федерации вопросы, связанные с приватизацией квартир (жилищного фонда), регулируются Жилищным Кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года, а также Законом от 4 июля 1991 года №1541 «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РФ».

В соответсвии со ст. 3 названного закона «для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие правопользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права».

Статья 53 Жилищного кодекса («права и обязанности членов семьи нанимателя») устанавливает, что «члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора».

Данные положения законодательства конкретизируются в разъяснениях Верховного суда. Так, в частности, Постановлением ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 августа 1993 г. № 8 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» в п.7 устанавливается следующее: «поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР (см. выше) имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст. 37 ГК РФ (ст.133 КоБС РСФСР) опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в
приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов».

В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за 1994 год №2 есть следующее разъяснение: «В случае возникновения спора по поводу правомерности уже заключенного договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного или нескольких из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по заявлению заинтересованных лиц могут быть признаны недействительными судом по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Гражданский кодекс РФ имеет норму о недействительности сделок (ст.168), которая устанавливает, что «сделка, не соответствующая требованиям закона, является ничтожной».

Таким образом, в данном случае необходимо обратиться в суд с иском о признании договора о передаче жилого помещения в собственность недействительным. В качестве основания искового заявления необходимо указать отсутствие справки о согласии органа опеки и попечительства на исключение несовершеннолетнего из числа собственников на момент заключения договора.

Примечание: В соответствии с п.13 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 24 августа 1993 г. № 8 О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренным законом (Жилищным кодексом РСФСР).

Однако, если указанные лица вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя.

В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или
когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право напредъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения.