В недавнем прошлом подмосковные поселения выходят на вторичный рынок и дешевеют.

Говоря о Новой Москве, принято вспоминать споры о целесообразности её присоединения, крупные земельные наделы и фамилии землевладельцев, идеологию правительства города по развитию транспортной инфраструктуры на обширной территории, масштабные новостройки. И совсем мало кто вспоминает о том, что и до воссоединения с Москвой здесь были и есть города с многолетней историей, посёлки, частные дома. И всё это тоже продаётся, покупается и называется вторичным рынком недвижимости, в стройные ряды которого вливаются в том числе и ставшие столичными новостройки. Более того, в Новой Москве на вторичном рынке сформировался определённый феномен — подмосковное жильё, получив московскую прописку, «приосанилось», подорожало и смотрит свысока на соседние областные города.

Прописная истина

«До объединения Троицкого и Новомосковского округов с Москвой вторичный рынок жилой недвижимости на этих территориях не отличался особым разнообразием и объёмом предложения, — подчеркивает управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Раньше в продаже были представлены квартиры в старых пятиэтажных панельках и девяти- и двенадцатиэтажных домах с устаревшими планировками и площадями. После смены статуса на столичный ситуация несколько изменилась: бывшие подмосковные земли стали активно развиваться, застраиваться и, благодаря введению в эксплуатацию новых домов, вторичный рынок жилья упомянутых округов (а именно эти два округа и составляют территорию Новой Москвы) пополнился более качественными предложениями. Но говорить о том, что в этом сегменте превалируют дома современного фонда, пока рано. Большая их часть сосредоточена в Щербинке, Московском, Троицке, Коммунарке».

Конечно, при появлении современных жилых кварталов, именно в них квартиры пользуются наибольшим спросом, отодвигая на второй план предложения в старом жилом фонде. Но даже несмотря на то, что вторичное предложение с этих новостроек преобладает, ценовая динамика за последний квартал была отрицательной — по данным информационно-аналитического центра компании «Пересвет-Инвест», вторичная недвижимость Новой Москвы подешевела на 2,4%. Причём снижение цен наблюдается на протяжении уже года. В марте, по сведениям «Пересвет-Инвеста», средняя цена квадратного метра составила 117 010 рублей. Тем не менее, при отрицательной динамике этот показатель в первом квартале нынешнего года был выше аналогичных данных в подмосковных городах на 20%.

Казалось бы — такое же Подмосковье, разве что дорожные указатели другие. Ан, нет! По словам директора сети офисов недвижимости компании Est-a-Tet Алексея Бернадского, после присоединения к столичному мегаполису спрос на вторичное жильё в новых округах вырос, поскольку людей привлекает московская прописка с её преференциями, а также развивающаяся активно инфраструктура, где входной билет за меньшие, чем в Москве деньги.

Мартовские метаморфозы

Но вернёмся к цифрам. Март обогнал остальные месяцы и выбился в лидеры по всем показателям. Средняя стоимость квартир, по данным «Пересвет-Инвеста», в первый весенний месяц в городах Новой Москвы составила 6 930 409 рублей, что выше показателей февраля на 1,1%. Это выше стоимости аналогичного жилья в Подмосковье на 25%. На фоне подорожания количество квартир, находящихся в продаже, уменьшилось: в марте их было 2 285, что на 6,4% меньше, чем в феврале. А за квартал объём предложений сократился на 9,9%.

Вот что роднит Новую Москву и область, так это структура предложения по типам квартир. В марте она была одинакова в регионах-соседях. Самая большая доля квартир — 1-комнатные — 39,9%, 2-комнатных — 34,3% и 3-комнатных — 20,9%. Меньше всего многокомнатных квартир — всего 4,9%. В сравнении с предыдущими показателями данные не сильно изменились: 1-комнатных и 2-комнатных квартир стало больше на 0,1% и 1% соответственно, 3-комнатных, напротив, меньше на 1,1%, а доля многокомнатных квартир осталась без изменений.

Больше всего на рынке «монолита», что понятно — именно их больше всего возводится в Новой Москве, они лучше всего продаются. Об этом свидетельствует статистика «Пересвет-Инвеста»: в структуре предложения по типу домов в марте преобладали квартиры в «монолитах» — 55%. Доля панельных домов составила 30,3%. Меньше всего квартир продаётся в кирпичных домах — 14,6%. При этом в прошлом месяце увеличился объём предложения в панельных и кирпичных домах на 1,6% и 0,7% соответственно, а в монолитных сократился на 2,2%. Но это никак не повлияло на общую картину.

Новая «вторичка»

Однако все приведённые выше цифры относятся в целом к рынку. Напомним, площадь присоединённых территорий в 2,4 раза больше, чем площадь старой Москвы, и понятно, что в отдельных конкретных местах ситуация складывается по-разному.

Естественно, стоимость квартир на вторичном рынке Новой Москвы, как правило, зависит от близости объекта к МКАД или железнодорожной станции, а также от уровня развития социальной инфраструктуры. При этом цена предложения старого жилого фонда и «вчерашних» новостроек приблизительно одинакова. Наиболее востребовано жильё в Московском, Внуковском, Щербинке и Троицке, несмотря на удаленность от Москвы, сообщает Мария Литинецкая. По данным «Метриум Групп», минимальный бюджет покупки зафиксирован в Щербинке: 3,5 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 45,7 м2. Максимальный — в Троицке: 14,9 млн рублей за четырёхкомнатную квартиру 134 м2.

По округам ситуация выглядит следующим образом. В Новомосковском АО административном округе ценовая вилка на однокомнатные квартиры колеблется в пределах от 2,6 до 8,5 млн рублей. Средняя удельная цена однокомнатной квартиры составляет примерно 5,3 млн рублей. Двухкомнатную квартиру можно приобрести от 4,8 до 12,5 млн рублей, стоимость «трёшки» начинается от 5,7 млн рублей. Цена самого дорогого объекта составляет около 15 млн рублей (средняя удельная стоимость равна примерно 9,7 млн рублей).

Прайс-лист в Троицком административном округе чуть дороже, хотя и не слишком отличается по стоимости. Разброс цен на однокомнатные квартиры, по базе эксклюзивных предложений «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», колеблется в пределах от 3,4 до 8 млн рублей, а средняя цена составляет примерно 4,8 млн рублей. Двухкомнатные можно поискать в диапазоне от 3,7 до 6,1 млн рублей, при средней цене примерно 4,9 млн рублей. За трёхкомнатную квартиру придётся заплатить 4,7 млн рублей и выше. Стоимость самого дорогого объекта составляет около 15,9 млн рублей (средняя удельная стоимость равна примерно 7,8 млн рублей).

Живи и работай

Руководитель офиса в Бутове компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Козлова отмечает в предложениях недвижимости Новой Москвы, помимо столичной регистрации, и ряд других достоинств. «Во-первых, намного разнообразнее, по сравнению даже с замкадными московскими районами, структура предложения по типу жилья. Помимо стандартных многоквартирников от 5 этажей и выше, здесь есть коттеджи, таунхаусы, а также современные комфортные квартиры в малоэтажных домах. На территории гораздо больше зелени, что определяет полузагородный стиль жизни. Жилой фонд в Новой Москве пользуется популярностью у семей с детьми — там и экология лучше, и имеется инфраструктура. К тому же можно вместо однокомнатной квартиры в старых границах Москвы (не берём в расчёт наиболее удалённые её районы) в Новой Москве купить, скажем, таунхаус площадью 100 –120 м2 с небольшим участком земли.

С интенсивным освоением Новой Москвы улучшается дорожно-транспортная сеть, появляются вполне столичные объекты инфраструктуры, пополняется количество объектов, где требуются рабочие руки. Время в пути до центра столицы значительно сократилось, но в то же время и острой необходимости часто отправляться в дорогу нет: проще поселиться рядом с новым местом работы и пользоваться окружающей инфраструктурой. Так что спрос на жильё заметно растёт. И интерес отмечается, прежде всего, со стороны наиболее трудоспособной части населения», — уточняет Ольга Козлова.

Что касается цен, то тут эксперты не слишком верят в их значительный рост. «Думаю, продолжение массовой застройки Новой Москвы будет „тянуть“ цены на „вторичку“ вниз», — прогнозирует Алексей Бернардский. «Благодаря высоким темпам строительства на территории Новомосковского и Троицкого округов, число предложений на вторичном рынке жилья будет расти, — продолжает Мария Литинецкая. — Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры, расположенные в проектах с хорошей транспортной доступностью или районах строящихся станций метро. Тем не менее, из-за сложившейся экономической ситуации и снижения уровня платежеспособности населения ожидать роста покупательской активности на вторичном рынке жилья в Новой Москве не стоит».