Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», ответила на вопросы о ситуации на рынке аренды жилья в Москве и Подмосковье.

— Мария, расскажите, что сейчас происходит на рынке аренды с учетом кризисных реалий?

МАРИЯ ЖУКОВА: На самом деле, ничего экстраординарного на рынке аренды не происходит. Колебания спроса и предложения вполне укладываются в рамки обычной для рынка сезонности, которую мы наблюдаем на протяжении 23 лет работы компании. В 2014-м году произошло значительное увеличение количества квартир, предлагаемых в аренду — это было связано с тем, что многие продавцы недвижимости, видя колебания курсов валют и общеэкономическую нестабильность, приняли решение повременить с продажей, и выставили свои объекты в аренду. В тот период предложение превышало спрос в 5–6 раз, но на протяжении всего прошлого года ситуация выравнивалась — спрос планомерно увеличивался, предложение сокращалось. Этот год начался с достаточно сбалансированных показателей — предложение превышает спрос на 30%.

— В этих условиях, наверное, произошло и снижение цен?

МАРИЯ ЖУКОВА: Показатели средней стоимости найма, действительно, снизились. По нашим подсчетам, за год, например, в экономклассе однокомнатные квартиры упали в цене на 13%, «двушки» и «трешки» — на 9%. В этом году, впервые за 5 лет, средняя цена «однушек» экономкласса опустилась ниже отметки 30 тыс. рублей в месяц.

— Какие квартиры пользуются наибольшей популярностью сегодня у арендаторов?
МАРИЯ ЖУКОВА: В последние годы достаточно активно вводилось в строй новое жилье — современные дома, больше площади — предпочтение отдается именно им. Даже арендаторы, снимающие не очень дорогое жилье, интересуются парковочными местами. Для арендаторов же бизнес-класса наличие парковочных мест, либо мест на подземных стоянках, — существенное условие (помимо расположения, класса дома, качества ремонта и т. д.).

Если же говорить о локационных предпочтениях, Москва или Подмосковье, то в приоритете, конечно, столица, хотя в последнее время увеличилось количество сделок в районах Новой Москвы, особенно в тех, где открылись или будут открыты в ближайшее время станции метро. Проблема транспортной доступности в Москве никуда по-прежнему стоит остро, и арендаторы предпочитают искать жилье в районах, откуда можно за определенное время добраться до работы, как минимум.

—  Как в условиях большого количества предложения и снижения цен ведут себя арендаторы, как изменились их предпочтения?

МАРИЯ ЖУКОВА: За два десятилетия работы компании, клиентами «МИЭЛЬ-Аренда» стали более 3 млн человек — арендаторов и арендодателей. Не могу сказать, что их запросы как-то кардинально изменились. По-прежнемуарендаторы стараются найти хорошее жилье по наименьшей цене, а собственники — найти хороших жильцов и сдать свою недвижимость выгодно. Задача риэлтора как раз и заключается в том, чтобы помочь найти баланс. По-прежнемуповышенным спросом пользуются квартиры нижнего ценового сегмента до 30 тыс. рублей в месяц. Однако в связи с тем, что в настоящее время спрос ниже предложения, арендаторы стали более «капризными» — когда спрос превышал предложение, арендаторы быстрее выбирали себе квартиру и не «катались» по Москве на «экскурсии по квартирам». Сегодня предложений много, спрос ниже, и арендатору есть из чего выбрать — отсюда более высокие требования к объектам.

—  Как ведут себя собственники, охотно идут на торг?

МАРИЯ ЖУКОВА: Арендодатели сейчас идут на торг настолько же охотно, как и в последний год. То есть неохотно. Однако, каждая ситуация индивидуальна и зависит от большого количества факторов. Во многом — от сроков экспозиции квартиры. Если квартира только поступила на рынок и уже есть клиенты, готовность собственника к торгу стремится к нулю. Если клиентов много, стоимость может даже повыситься. Если квартира экспонируется много месяцев, бывает, что в процессе экспонирования цена может снижаться уже в рекламе. Но от тех собственников, которые не спешат сдавать свою собственность в аренду, скидки добиться сложно.

В последнее время мы отмечаем такой интересный тренд — собственники идут навстречу арендаторам и предлагают рассрочку по оплате залога. Эта лояльность наймодателей позволяет им привлечь жильцов и при этом защитить свои интересы и имущество.

—  Какими возможностями экономии при аренде квартир пользуются арендаторы, у которых стеснены финансовые возможности?

МАРИЯ ЖУКОВА: Например, с помощью совместной аренды. Примерно 30% обращений в компанию «МИЭЛЬ-Аренда»поступает от потенциальных арендаторов, желающих арендовать квартиру «на паях», но процент реальных сделок намного ниже. Прежде всего потому, что собственники такую схему не приветствуют, а если и соглашаются на такое «общежитие», то устанавливают более высокий уровень арендной платы, а порой и взимают посуточную плату с каждого жильца. В Европе и США аренда в складчину распространена давно и повсеместно. В нашей стране, к сожалению, совместное проживание посторонних людей в одной квартире собственники воспринимают все еще негативно.

—  Повысился ли как-то уровень мошенничества на рынке?

МАРИЯ ЖУКОВА: Что касается мошенничества, то, не думаю, что появились какие-то новые способы. По-прежнемусамым распространенным мошенничеством, с которым могут столкнуться арендаторы, самостоятельно подыскивающие квартиру — это, так называемые, объявления-«крючки», привлекающие прекрасными объектами по необыкновенно низким ценам. В лучшем случае у такого объекта окажется какой-то существенный недостаток (например, квартира продается и сдается в аренду временно до совершения сделки купли-продажи или же требует существенного ремонтаи т. д.). Но, как правило, оказывается, что это квартира-фантом, ее просто не существует, взамен нее предлагается другая, но — по рыночной цене. Несмотря на общее снижение средней стоимости найма, все же стоить помнить, что «квартира с видом на Кремль» не может сдаваться за «три копейки», и просто следить за ценовой ситуацией на рынке.

Мы постоянно предупреждаем как арендаторов, так и собственников, что главный способ минимизации своих рисков при вступлении в арендные отношение — это заключение грамотного договора, в котором максимально подробно описаны все условия проживания.

—  Выгодно ли, на Ваш взгляд, в сегодняшних условиях покупка квартиры для последующей сдачи в аренду?

МАРИЯ ЖУКОВА: По нашим подсчетам, средний срок окупаемости квартиры экономкласса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4–7% годовых. Но в любом случае, покупка недвижимости — это надежное вложение средств, и сдача квартиры в аренду — стабильный источник дохода. Для последующей сдачи в аренду лучше всего приобретать одно-, двухкомнатные квартиры экономкласса в новых домах — именно они пользуются наибольшим спросом. Чтобы избежать дополнительных затрат при покупке квартиры для сдачи в аренду, лучше всего выбирать вариант с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Приобретая квартиру на рынке новостроек, тоже желательно выбирать объекты с отделкой от застройщика, чтобы вложения были минимальными. Есть общая закономерность — чем больше вложения, тем ниже доходность.

© Ссылка на источник