Владеть столичной недвижимостью по-прежнему и престижно, и приятно
Купить жилье в Москве и раньше могли немногие, а в кризис таких людей стало еще меньше. Вместе с тем, владеть столичной недвижимостью по-прежнему и престижно, и приятно. Поэтому те, кому не по карману целая квартира, могут купить ее кусок — комнату или долю. Сколько стоит такое предложение, в чем его плюсы и минусы — разбираемся вместе с «Домом».
Возьмите половину
Чаще всего комнаты в квартирах покупают непридирчивые приезжие, руководствуясь принципом — хоть что-нибудь лучше, чем ничего. Реже на проживание в «коммуналке» соглашаются москвичи, желающие разъехаться с родителями или, например, с бывшим супругом.
«В любом случае, главная причина покупки — нехватка средств на отдельное жилье, и с этой точки зрения комната рассматривается как некий старт перед дальнейшим приобретением квартиры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Вторая категория покупателей — инвесторы, которым комнаты нужны для сдачи в аренду или для того, чтобы в дальнейшем выкупить всю квартиру целиком — в последнем случае может приобретаться как доля, так и комната.
«Однако такое “собирательство” обходится дороже, чем покупка обычной квартиры с аналогичными параметрами, — отмечает Вера Богучарова, руководитель юридического департамента Est-a-Tet. — Чаще всего доли выкупаются одним из владельцев других долей в квартире».
Москва за миллион
По данным аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», в настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы выставлено на продажу 584 комнаты и 126 долей. Средняя стоимость предложения — три миллиона рублей.
Самая дешевая комната, площадью 12 квадратных метров, стоит всего 1,05 миллиона рублей — расположена она в двухкомнатной квартире на четвертом этаже панельного дома на улице Шипиловской. А самое дорогое предложение в сегменте — 40-метровая комната в четырехкомнатной квартире на Новинском бульваре. За нее продавец просит 10 миллионов рублей.
Цены на доли в квартирах куда демократичнее: так, всего за 950 тысяч рублей можно приобрести четверть трехкомнатной квартиры на пятом этаже девятиэтажного панельного дома в шаговой доступности от станции метро «Пражская». Максимальная цена предложения доли — шесть миллионов рублей, в такую сумму, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», обойдется покупка 1/2 в праве собственности на четырехкомнатную квартиру на шестом этаже восьмиэтажного кирпичного дома на Мосфильмовской улице.
Самое, пожалуй, лакомое предложение в сегменте — это комнаты в пределах Кольцевой линии метро. Но, как отмечаетуправляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов, в центре их совсем немного: большинство «коммуналок» в Центральном округе было выкуплено еще в 1990-е годы.
«Сегодня на вторичном рынке Москвы предлагается на продажу чуть более 1,8 тысячи комнат, из которых свыше 200 предложений — это доли в квартирах и примерно четверть — это комнаты, расположенные в пределах Кольцевой», — приводит конкретные цифры Ирина Доброхотова.
Комната в долг
Банки не слишком жалуют клиентов, желающих приобрести комнату и уж тем более долю в квартире на заемные средства. И дело не в том, что такие люди кажутся банкирам нищебродами. Просто предмет залога — то есть комната/доля обладает низкой ликвидностью — если заемщик не сможет расплатиться, то реализовать кусок квартиры будет намного сложнее, чем квартиру целиком.
Тем не менее, получить ипотеку на приобретение комнаты в коммунальной квартире можно — соответствующие программы кредитования есть в Сбербанке, в банке «Зенит», «Транскапиталбанке». Минимальный первоначальный взнос при оформлении кредита на покупку комнаты — от 10 процентов, процентные ставки — от 12 до 17,5 процента. «При этом и сумма первоначального взноса, и процентная ставка чаще всего определяется в индивидуальном порядке», — отмечает Ирина Доброхотова.
Больше шансов на «зеленый свет» у клиента, уже выкупившего несколько комнат в «коммуналке» и желающего приобрести в ней последнюю комнату, став, таким образом, единственным владельцем целой и неделимой квартиры. Меньше — у людей, которые покупают именно комнату и больше ничего, то есть остальные комнаты принадлежат и в обозримом будущем будут принадлежать другим собственникам.
«Что касается получения ипотеки на приобретение доли в квартире, то на сегодняшний день действующих программ в банках, к сожалению, нет — они временно заморожены. Возможно, в будущем их снова откроют», — говорит Александр Москатов.
Зачем ты выбрал эту долю
Советовать что-либо людям, желающим купить комнату или долю в московской квартире, — дело неблагодарное. Как плюсы, так и минусы предложения довольно очевидны.
«Надо помнить про менталитет большинства российских граждан: “пусть совсем маленькая жилплощадь, но своя”. Кроме того, для некоторых принципиально важным является решение вопроса с социальными гарантиями, которые дает так называемая “московская прописка”. Поэтому нередко люди не рассматривают вариант съемного жилья, предпочитая приобрести жилплощадь в собственность — пусть на первое время им будет даже комната с чужими соседями за стенкой», — отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
И все же, чтобы приобретение метров в «общей» квартире не обернулось кошмаром, нужно помнить о нескольких правовых аспектах покупки и владения такой недвижимостью:
— Сделки, связанные с покупкой комнат, требуют времени и сбора большого количества документов — нередко даже большего, чем при покупке квартиры.
— Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, другие собственники долей имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, то есть продавец должен в письменном порядке сделать другому собственнику предложение с указанием стоимости. У содольщиков есть месяц для принятия решения, по истечению которого по закону собственник может продать свою долю, но по цене не ниже той, что указана в предложении содольщикам. Если это условие не было соблюдено — содольщики могут в течение трех месяцев потребовать признать сделку недействительной.
— Если собственником одной из комнат в квартире является ребенок, то необходимо запросить у продавца согласие органов опеки на сделку: письменного отказа родителей от покупки комнаты недостаточно, и сделка с участием такого документа не будет иметь юридической силы.
— Покупая долю в квартире, приобретатель приобретает абстрактное имущественное право, которое не выражено в конкретной недвижимости. В случае такого приобретения необходимо удостовериться, что между общими собственниками квартиры заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом, в том числе, зафиксировано, что обладатель доли вправе владеть и пользоваться конкретной комнатой в квартире, а также общим имуществом квартиры (туалет, кухня, ванная, коридоры и так далее).
— С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире посторонним лицам подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
В общем, приобрести часть квартиры не так и просто. Подбодрить потенциального покупателя можно статистикой: по данным «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем по прошествии трех лет покупатели комнат/долей в московских квартирах продают «не совсем свои» метры и покупают отдельную жилплощадь. А некоторым на это и жизни не хватает.
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed