Авто новости.

Набирают популярность сделки по недвижимости без денег.

На рынке недвижимости возрождается забытый с советских времен бартер: обменять квартиру в Москве можно на машину, виллу на Кипре и даже на завод. Дополнительную популярность такому обмену добавляет возможность избежать налога при продаже жилья в привязке к его кадастровой стоимости.

Рынок столичной недвижимости пострадал от кризиса, и это уже официально признанный факт: согласно оценкам Росреестра, по итогам 2015 года число сделок на вторичном рынке жилья в Москве сократилось на 30%, а объем договоров долевого участия снизился на 18% по сравнению с 2014 годом. Сократился и средний чек покупки жилья: по оценкам «ИНКОМ-недвижимости», на первичном рынке массового сегмента средний бюджет сейчас снизился почти на четверть − с 7-9 млн руб. в 2014 году до 5-7 млн руб.

Часть граждан между тем продолжает верить в рост цен на жилье, хотя число верующих заметно снизилось. Согласно исследованию Сбербанка CIB, оценивающего потребительские настроения россиян, доля тех, кто ждет роста цен, сократилась с 68% на конец 2014 года до 49% по итогам 2015-го.

Естественно, что с такими настроениями продать недвижимость становится все сложнее: по данным риэлторов, срок экспозиции квартир вырос с двух до четырех месяцев, а в загородной недвижимости дошел до года.

Меняем дом на автодром

Трудности с продажей недвижимости подтолкнули граждан вспомнить о советском опыте обмена квартир. На сайтах «Из рук в руки», «Авито» или ЦИАН сотни собственников предлагают «махнуться» недвижимостью − квартирами, загородными домами и даже зарубежными виллами.

Наиболее заметную долю таких объявлений занимают довольно типичные варианты по обмену квартир, собственники которых хотят найти что-то альтернативное в своем же районе, при этом либо уменьшить площадь и получить доплату, либо увеличить ее. Но чем дороже объект, тем более интересным может быть бартерный вариант. Так, продавцы элитного жилья в Москве готовы рассматривать варианты обмена на недвижимость в Испании или на загородный дом на Рублевке.

И жилой недвижимостью дело не ограничивается. «У нас был клиент, готовый обменять горнодобывающее производство на загородный дом. Желающих, увы, не нашлось»,− рассказывает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». На сайте «Авито» можно найти предложения и попроще: человек продает дом в деревне (50 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) и готов рассмотреть варианты обмена на квартиру в Москве, а также на новый автомобиль (Toyota Camry, Hyundai i40, Kia Sportage, Kia Sorento, Mazda 6) с доплатой. «Продается нежилое помещение в Германии. Возможен обмен на недвижимость в Москве или Подмосковье (квартиры, комнаты, доли), авто, а также на недвижимость (включая инвестиционные контракты) в Таиланде»,− пишет другой продавец.

Сейчас на сайтах появилось и множество объявлений продавцов зарубежных домов и квартир, готовых меняться на квартиру в Москве или Подмосковье. Например, продавец дома в Черногории готов рассмотреть вариант обмена на недвижимость в Истринском районе. Однако на предложение корреспондента «Денег» махнуться на деревенский коттедж в тех краях выяснилось, что он рассматривает только квартиры.

Проблемы − двигатель обмена

Возрождение бартерных схем на рынке недвижимости − страшный сон для участников рынка жилья. Благо таких предложений пока мало. «Тенденцией это сложно назвать, потому что бартерные сделки занимают меньше 5% в структуре общих сделок. Но то, что они появились, это факт»,− говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ−загородная недвижимость».

По словам Ильи Менжунова, как правило, продавцы недвижимости готовы рассматривать обмен объекта на бизнес или дом. «Однако покупателей, которые могут предложить подобное, фактически нет. Да и вероятность того, что предпочтения продавцов и клиентов совпадут, минимальна»,− говорит он. «Выстроить обменную цепочку, которая устроила бы обе стороны, в нынешних условиях крайне затруднительно, а главное − к этому не готовы сами клиенты»,− говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимости».

Тем не менее такие предложения являются показателем не только дефицита покупателей с «живыми» деньгами, но и ликвидности самого рынка. «Получается, люди идут на эти сделки исходя из своих предположений о том, что, меняя одну недвижимость на другую, они переходят в более ликвидный актив. И хотя это, как правило, самообман, факт в том, что каждая из сторон сделки считает, что его недвижимость менее ликвидна»,− отмечает Владимир Яхонтов.

В этом смысле гораздо логичнее выглядело бы желание продавца дачи на Новорязанском шоссе обменять ее на зарубежную виллу, а не наоборот. Но даже с такими клиентами из России, по словам Георгия Качмазова, управляющего партнера международного брокера «Транио», есть концептуальная проблема: «Как только мы слышим: «Я скоро продам недвижимость в России и куплю за рубежом», мы понимаем, что это не клиент. Потому что ожидания человека в России по поводу стоимости его недвижимости основываются исключительно на предыдущем докризисном опыте. У таких людей есть определенные позитивные фантазии относительно того, сколько стоят их активы. И это сильно дороже, чем готов предложить им рынок».

Те же, кто хотел бы купить недвижимость в России, по его словам, сегодня ищут какие-то стрессовые ситуации, когда у собственника финансовые проблемы, и он вынужден продавать дешево. «И покупать что-то даже по актуальной рыночной цене никто не хочет. Все хотят найти собственника, у которого есть проблемы»,− говорит Качмазов. Продают же недвижимость за рубежом, похоже, сейчас как раз те, кто столкнулся с проблемами. «Возможно, какая-то дыра в бизнесе, кредит»,− предполагает Качмазов. И не исключено, что он прав. К примеру, в объявлении о продаже с возможным обменом красивейшей виллы на Кипре за $1 млн собственник прямо указывает, что на ней «висит» кредит €400 тыс. «А иначе продавать сейчас актив за рубежом, номинированный в валюте, и покупать в рублях в то время, когда неизвестно, насколько рубль еще упадет, могут только странные люди»,− говорит Качмазов. Этот же аргумент привела и владелица крошечных апартаментов в Испании, которая отметила, что «раньше могла рассчитывать только на недвижимость за МКАД, а сейчас имеет все шансы «впилиться» в пределы Садового».

Обменный налоговый маневр

«С юридической точки зрения такого понятия, как «бартерная сделка», на российском рынке недвижимости нет. По сути, это мена»,− рассказывает Илья Прогоннов, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Если особенно не вдаваться в правовые тонкости, то эксперты называют три варианта подобных схем для граждан: мена − это для приватизированного жилья, которым меняются собственники, обмен − для неприватизированного жилья (обмениваются лицевые счета нанимателей) и альтернативная сделка. Она тоже для собственников, но обязательно с использованием «живых» денег.

«По нашим оценкам, на стабильном или растущем рынке количество сделок мены не превышает 1%. При этом наблюдается закономерность: в кризисные периоды популярность такой схемы увеличивается. Прямой обмен не становится массовой практикой, но получает большее распространение. Так было в 1998 году, в 2008-м, то же самое мы отметили в 2015-м»,− делится наблюдениями Сергей Шлома.

Массовой практикой это становится у бизнеса. «Именно в условиях кризиса, когда темпы реализации падают и у застройщика остается большее количество непроданных квартир, бартерные схемы взаимозачета с подрядчиками пользуются огромной популярностью. Сегодня мы как раз наблюдаем подобную ситуацию: многие девелоперы готовы в качестве оплаты за работу передавать подрядным организациям долю строящихся площадей»,− рассказывает Илья Менжунов. «И это не только у девелоперов. Думаю, это сейчас происходит в любой отрасли»,− говорит Владимир Яхонтов. По его мнению, эта тенденция будет только усиливаться в корпоративном секторе. Но он надеется, что дело не дойдет до бартерных сделок 90-х, когда недвижимость меняли на какао-бобы или вагоны водки.

Другое дело, что сегодня бартерные сделки могут выйти из разряда экзотики и для физических лиц − в свете новых правил налогообложения дохода физлиц при продаже недвижимости. С января этого года сроки владения, освобождающие от уплаты НДФЛ (13%) при продаже жилья, были увеличены с трех до пяти лет. Кроме того, налоговики попытались закрыть лазейку с налоговым вычетом в 1 млн руб.

«С юридической точки зрения договор мены представляет собой одновременное параллельное заключение двух договоров купли-продажи равноценных вещей. В связи с этим отсутствует основание для уплаты налога на прибыль у организаций, равно как отсутствуют указанные основания для уплаты налога на доходы физических лиц»,− говорит Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». «Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ. Но если обмен равнозначный (цены меняемых квартир указывают одинаковыми), то обязанность уплаты НДФЛ не возникает. Точнее, в этом случае НДФЛ равен нулю, но декларацию подавать все равно придется»,− говорит Сергей Варламов, член экспертного совета комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции. То же самое верно, если разница в ценах квартир не превышает 1 млн руб., поскольку в таком случае можно использовать имущественный вычет и налог не платить. «То есть сделка мены позволяет уйти от уплаты НДФЛ в случае, если собственник владеет недвижимостью менее трех или менее пяти лет, в зависимости от того, как он получил ее в собственность»,− говорит он.

Это вовсе не значит, что можно обменять особняк на Рублевском шоссе на «однушку» в пятиэтажке и не платить налоги. «Хочу отметить, что использовать возможности договора мены явно неравнозначных по стоимости объектов недвижимости для минимизации налогов рискованно и нецелесообразно, так как налоговые органы точно потребуют разъяснений и всю документацию по сделке. Кроме того, и регистрирующие органы потенциально могут приостановить сделку»,− отмечает заслуженный юрист России Иван Соловьев.








Related News

  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • Comments are Closed