Не все сделки рынка недвижимости требуют нотариальной подписи, однако закон предусматривает ряд сделок, действительность которых наступает только после такого заверения.

Законодательство не раз менялось в отношении сделок с недвижимостью. Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», вспоминает, что в конце 90-х вообще все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения. Постепенно ситуация менялась, и круг сделок, обязательных для нотариального удостоверения, сужался.

В настоящий момент

По словам Светланы Матвеевой, заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», до конца 2015 года нотариально заверять необходимо было сделки ренты и договоры пожизненного содержания иждевенца, согласие супруга на отчуждение недвижимости, брачные договоры, а также внесение любых изменений в договоры, которые ранее были нотариально удостоверены, завещания и договоры залога в обеспечении исполнения обязательств по договору.

Прямо перед Новым годом, 29 декабря, вступил в силу Федеральный закон РФ № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Эти изменений затрагивали и сделки рынка недвижимости. Теперь обязательными для нотариального заверения стали также сделки:

•          по продаже доли постороннему лицу;

•          по продаже земельной доли;

•          по продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного лица;

•          согласия о раздели совместно нажитого имущества в браке;

•          связанные с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки.

Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, что если не соблюсти это требование закона в отношении вышеперечисленных сделок, то они, по факту, являются ничтожными, то есть недействительными.

Остальные сделки не обязательно заверять у нотариуса, но при желании можно всё. Антон Ладыгин, юристконсульт Savills Россия, констатирует: «В законодательстве нет жёсткого ограничения, поэтому заверить нотариально можно любую сделку. Это лучше сделать если есть сомнения в дееспособности другой стороны, в надлежащем оформлении имущества или в возможных спорах и судебных разбирательствах с имуществом. В этом случае, если нотариус заверил сделку, а потом оказалось, что факты не соответствовали действительности, то вы имеете право требовать от нотариуса компенсации причинённых убытков».

В любом случае, как отмечает Рената Беляева, нотариальное удостоверение сделки — это проверка её законности, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение.

Порядок требования

Процедура заверения сделок по собственному желанию не отличается от процедуры заверения обязательных сделок.

В каждом случае сначала необходимо обратиться в несколько контор и узнать стоимость заверения. Цена будет отличаться в разных конторах из-за разной стоимости технических работ. Выбрав нотариуса, участники сделки запрашивают у него, какие документы им требуется предоставить для нотариального удостоверения той или иной сделки. Обычно это документы, подтверждающие право и дееспособность лиц, а также правоустанавливающие документы на сам объект, относительного которого и заключается сделка. Екатерина Лексакова, московский нотариус и член комиссии по этике, профессиональной чести и имиджу Федеральной нотариальной палаты, отмечает, что обычно нотариус сам получает выписку из ЕГРП и кадастровую оценку, а также при необходимости и согласие органов опеки.

После сбора всех необходимых документов, стороны заранее предоставляют их в выбранную нотариальную контору для изучения и подготовки проектов нужных договоров. Ирина Маевская рассказывает, что такая подготовительная работа обязательна и требует определенного времени. Затем назначается дата сделки на определенное время, когда обе стороны сделки приходят в нотариальную контору с паспортами и подлинниками всех необходимых документов на объект недвижимости и подписывают договор.

После этого договор всё равно необходимо зарегистрировать в Росреестре. Подать удостоверенный договор в Росреест на регистрацию участники сделки могут самостоятельно, однако, сделать это может и нотариус. Услуга направления пакета документов в Росреестр напрямую нотариусом стоит недорого — от 1000 рублей. Зарегистрированные документы участники сделки получают на руки опять-таки в нотариальной конторе.

Регистрация таких сделок по закону не превышает пяти рабочих дней, а Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вообще устанавливает сокращённые сроки регистрации прав — три рабочих дня в случае, если сделка удостоверена нотариально. Это связано с тем, что при данных обстоятельствах Росреестр не проводит своей правовой и юридической экспертизы, а просто регистрирует документ. Обычные сделки, где нотариус не принимал участия, регистрируются до 10 дней.

В чём польза?

Нотариально заверенные сделки, прежде всего, проверены на законность. Екатерина Лексакова подчёркивает: «Основное, что даёт нотариальное удостоверение — это полная имущественная ответственность нотариуса, которая не может быть ограничена либо принята в части. Нотариус отвечает по закону за удостоверенную сделку». Однако Анна Левитова, управляющий партнёр международного агентства недвижимости W1 Evans, отмечает: «В обязанности нотариуса входит проверка полномочий нынешнего продавца на отчуждение объекта недвижимости, но он не проверяет всю историю квартиры: были ли нарушения в предыдущих сделках по данной квартире, в результате которых к покупателю могут быть предъявлены какие-либо претензии. Кроме того, нотариус не контролирует финансовые расчёты по договорам: ни закладку денежных средств в банковские ячейки, ни правильное составление условий доступа в ячейку, ни условия раскрытия аккредитива, если расчёт происходит в безналичной форме. Также в обязанности нотариуса не входит участие в юридическом и фактическом освобождении объекта недвижимости, если указанные действия осуществляются после подписания договора».

В обязанности нотариуса входит проверка полномочий нынешнего продавца на отчуждение объекта недвижимости, но он не проверяет всю историю квартиры и не контролирует финансовые расчёты по договорам.

У нотариального удостоверения есть и другие плюсы. Ирина Маевская обращает внимание на то, что такие договора правильно составлены, и, кроме того, сама нотариальная печать имеет психологическое воздействие на участников сделки: «Нотариальная сделка скрепляется нотариальной печатью на документах тем лицом, которое несёт ответственность за удостоверение. Это является пусть и психологическим, но важным моментом для обеих сторон, показывающим серьёзность подписываемого документа». Эксперт отмечает, что по статистике, риск расторжения таких сделок в судах значительно ниже, чем у неудостоверенных. Такие сделки явно не происходили под влиянием обмана, принуждения или заблуждения, то есть они не могут быть признаны кабальными.

Однако нотариальное удостоверение не является панацеей от мошенников, считают специалисты юридической группы DOUBLE PRO. Всегда есть лазейки для обмана. Например, при сделках с микродолями остаётся возможность не продавать их, а дарить, а договор дарения уже не попадает под требование обязательного нотариального удостоверения. В результате мошенники всё равно могут получить контроль над частью жилплощади, а уже потом шантажировать оставшихся собственников, принуждая их к продаже всей квартиры или дома на невыгодных условиях.

Кроме этого, минусом таких сделок является их удорожание. Ольга Кладкова, ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость», рассказывает: «Удостоверение влечёт дополнительные финансовые затраты и зачастую усложняет сам процесс оформления сделки. Например, лица, обладающие соответствующими правовыми знаниями, мог ли бы самостоятельно совершать собственные сделки, в том числе и внутри семьи. Однако теперь они будут вынуждены в ряде случаев обращаться к нотариусу. А это значит — записываться на приём, ожидать своей очереди, оплачивать государственную пошлину за удостоверение и техническую работу нотариуса». Сумма госпошлины фиксирована и ограничена размером, она определяется в статье № 333.25 Налогового кодекса РФ. А вот техническая работа стоит по-разному и зависит ещё от количества документов и количества доверенностей, обычно цена начинается от 10 000 рублей.

Одним словом, у всего есть свои минусы и плюсы, но закон есть закон, и он определяет, в каких случаях участие нотариуса в сделках обязательно, а в каких — нет.