Рынок аренды жилой недвижимости: всем приходится затягивать пояса
Нынешняя экономическая ситуация принуждает людей затягивать пояса и начать экономить. Теперь клиенты пытаются сэкономить не только при покупке жилья, но и при аренде. Если раньше клиенты в основном искали квартиру для съема через риэлторов и агентств недвижимости, то на сегодняшний день количество ищущих через знакомых сильно увеличилось. О том, как обстоят дела на рынке аренды жилой недвижимости, на какие квартиры большой спрос, о средних ценах сегодня, рассказали эксперты.
Разумеется, спад в экономике сказывается на всех сферах жизни, и рынок аренды не исключение. К примеру, в августе, который традиционно является одним из самых активных месяцев на рынке аренды, ставки наоборот, пусть и совсем немного, но снизились. Исключение составили однокомнатные квартиры в сегменте массового спроса – на них цена в августе поднялась, но тоже весьма незначительно.
Арендаторы и раньше не отличались особым желанием платить за работу по поиску квартир, а сейчас это нежелание, можно сказать, что достигло критического уровня. Многие сами часами сидят в интернете, назначают показы и подписывают договоры, тратя свое время и считая, сколько экономят. В некоторых случаях это работает, однако, бывает и по-другому: попадание на удочку к мошенникам, обманы или просто потерянное бездарно время. Исключение – сотрудники компаний, для которых подыскиваются квартиры. Как правило, в этом случае все происходит совершенно официально, по договору, и вопросов с оплатой не возникает.
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что ситуация на рынке жилой недвижимости в полной мере является отражением общероссийской, а в Москве еще и осложнена серьезным сокращением количества приезжающих экспатов. «Большое количество свободных квартир и относительно невысокий спрос существенно влияют на снижение арендных ставок, определяют нынешний рынок, как рынок арендатора», — говорит он.
«Рынок аренды жилья в текущей неблагоприятной экономической обстановке отреагировал снижением платежеспособного спроса и увеличением периода экспозиции на фоне растущего объема предложения, — утверждает Александр Шибаев, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований. — С одной стороны, еще в августе это можно было списать на «сезонный фактор» и традиционное летнее снижение, но приход сентября не принес кардинальных изменений. Клиенты есть, но они не готовы переплачивать за дополнительные опции и пытаются получить дисконт по арендной плате и максимально снизить сопутствующие затраты (коммуналка, интернет, охрана и т.д.)».
Цены сегодня
Рынок аренды в настоящее время перенасыщен предложениями, а вот спрос явно недостаточен. Квартиры простаивают, поэтому собственники идут на снижение цены (не все, не сразу, но идут). В кризисное время для того, чтобы привлечь арендатора собственники прибегают к следующим приемам: снижают арендную ставку, включают оплату коммунальных платежей в стоимость аренды, уменьшают размер залога. Кроме этого, те, кто раньше не хотел брать квартирантов с детьми или животными, сегодня в ряде случаев заселяют и таких жильцов. А также значительно чаще арендодатель сегодня соглашается добавить за свой счет необходимую мебель, обновить технику, иногда включает стоимость парковки в стоимость аренды.
«Собственники достаточно сговорчивы, идут на дисконт, снижают требования по составу проживающих, готовы к переговорам по покупке мебели и т.д., — отмечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Главное, чтобы все было в меру».
«За последнее время в связи с нестабильной ситуацией в стране арендные ставки на жилую недвижимость значительно снизились – на 10-12%, — говорит Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл». — Например, стоимость однокомнатной квартиры среднего класса сейчас составляет 28-30 тысяч рублей, двухкомнатной – 39 тысяч рублей».
«Рынок жилой аренды чувствует себя хорошо, — уверен риэлтор Александр. Харыбин. — Есть клиенты, есть квартиры. Раньше был дефицит квартир в сентябре. Цены в эконом сегменте падали с прошлой осени и до лета. Летом падение остановилось. Упали примерно от 10 до 20%. Что интересно — средний и бизнес класс до 100 тысяч не потерял в цене. Более того, он расходится лучше эконома. То, что дороже — подешевело на 20%, благодаря оттоку иностранцев и сокращению бюджетов в компаниях».
По данным компании Delta Estate, в среднем арендная ставка для однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 30 тысяч рублей, для комфорт-класса – 35-38 тысяч, для бизнес-класса — 45-47 тысяч. Разброс цен на элитную недвижимость довольно высок. Здесь слишком много нюансов, которые нужно учитывать, в том числе площадь и район сдаваемой квартиры. На сегодняшний день самым дорогим районом в Москве считается Арбат. Здесь арендные ставки самые высокие. За небольшую квартиру 60-70 кв.м владельцы просят 100-110 тысяч рублей в месяц.
Что касается уступок в элитном сегменте, наймодатели, которые хотели бы получать ежемесячные платежи в долларах, чаще соглашаются на условия нанимателей, которые настаивают на оплате в рублях. В этом случае, стороны, как правило, договариваются о фиксации курса рубля (примерно на отметке в 60 рублей).
В элитном сегменте стоимость аренды (в пересчете на рубли) практически не изменилась. Так, если в прошлом году апартаменты в «Москва Сити» площадью 220 кв.м сдавались за 13 тысяч долларов, (по тогдашнему курсу – около 490 тысяч рублей), то сейчас такой объект можно снять за 6,8 тысяч долларов, что по нынешнему курсу составляет порядка 460 тысяч рублей.
Варианты
Сэкономить пытаются все и по-всякому: в первую очередь, почти все съемщики пытаются выбить скидку по комиссионному вознаграждению у агента, затем пытаются продавить хозяина, опустив цену на площадь. «Арендуя бюджетную квартиру, клиенты просят скинуть хотя бы 1-2 тысячи рублей, а интересуясь дорогими квартирами, торгуются, иногда скидывая 20 тысяч рублей при стартовой цене квартиры в 100 тысяч рублей в месяц, — рассказывает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». — Также, арендаторы пытаются договориться, чтобы все коммунальные платежи уже были включены в арендную плату, даже свет и вода. Ну, и конечно, большинство пытается найти квартиру самостоятельно, бороздя просторы интернета, лишь бы не платить за услуги агентам».
Наиболее распространены два способа снизить расходы на аренду – это совместный найм, и переезд из Москвы в ближнее Подмосковье. Совместная аренда позволяет сократить расходы на съем жилья до 50%. Например, если втроем снять двухкомнатную квартиру за 35 тысяч рублей, то ежемесячный платеж составит на каждого около 12 тысяч. Помимо этого, например, койко-места, которые появились давно, получают «вторую жизнь» в виде хостелов. Возможно аренда квартиры без мебели и ремонта.
«Самый высокий спрос по-прежнему приходится на сегмент самых доступных однокомнатных квартир – недорогие по цене «однушки» нужны и студентам, которые уже приступили к учебе, и мигрантам, вернувшимся к началу трудового года, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Кроме того, однокомнатные квартиры – излюбленный вариант семейных пар без детей».
Основной способ экономии — это, конечно же, аренда квартиры меньшей площади и на большей удаленности от центра. Также, для экономии, необходимо обратить внимание на тип дома, в котором планируется аренда квартиры: стоимость найма в «хрущевке» существенно ниже, чем в новом монолитном доме или «сталинке». Ремонт квартиры тоже влияет на конечную арендную ставку: дизайнерский ремонт обойдется арендатору дороже, чем квартира со старыми обоями.
Если говорить о рынке аренды ближнего Подмосковья, то интерес арендаторов к нему объясняется не только тем, что там можно равную по площади квартиру снять на 5-7 тысяч дешевле, но и большим появлением за МКАД новых жилых комплексов довольно высокого качества. Однако важным фактором выбора остается более или менее хорошая транспортная доступность, поэтому предпочтения арендаторов сосредоточиваются в основном на тех вариантах, которые находятся в обжитых районах, в пешей доступности от ж/д станций.
В ближнем Подмосковье высокой популярностью пользуются не только однокомнатные квартиры, но также и двухкомнатные, поскольку в некоторых районах их стоимость сопоставима по цене с арендой однокомнатной в Москве. К примеру, небольшую двухкомнатную квартиру в городе Железнодорожный (расположенной на ул. Юбилейной, в 20 минутах пешком от станции) можно снять за 27 тысяч рублей, что равнозначно цене однушки в спальных районах Москвы.
Спрос
Традиционно самыми ликвидными считаются однокомнатные квартиры и студии в пешей доступности от метро. Здесь арендные ставки не только не уменьшаются, но даже растут, несмотря на кризисную ситуацию.
Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», утверждает, что спрос сегодня в основном на современные, с хорошим ремонтом квартиры в центре. «Неплохо чувствует себя и «эконом» уровень, куда частично сместился спрос, — говорит она. — С прошлого года на рынке городской аренды предложение стабильно превышало спрос. Но в августе этого года предложение и спрос практически сравнялись. При этом спрос на квартиры стоимостью найма до 500 долларов в месяц в августе превысил предложение в 1,16 раза (или на 15,7%), также превышение спроса над предложением наблюдается в диапазонах 750-1000 долларов в месяц и 1000-2000 долларов в месяц».
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью до 500 долларов в месяц — 44,14%. Спрос на квартиры от 500 до 750 долларов в месяц в августе составил 37,51%, на квартиры от 750 до 1000 долларов в месяц – 10,43% от общего спроса. Наиболее востребованы у арендаторов однокомнатные квартиры (60,57%), спрос на двухкомнатные квартиры в августе составил 27,5%. Спрос на двухкомнатные квартиры был максимальным в диапазоне от 500 до 750 долларов в месяц — 16% от общего спроса. Трехкомнатные квартиры максимально были востребованы нанимателями в диапазоне от 1000 до 2000 долларов в месяц — 4,2%.
Интересен тот факт, что с наступлением кризиса спрос на высокобюджетные квартиры снизился на 10-15%, а вот на малогабаритные квартиры наоборот увеличился. «Это спровоцировано ростом ипотечных ставок: те, кто планировал приобрести квартиру в ипотеку, решили дождаться «лучших времен» и пока снимать жилье, — объясняет Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate. — К тому же, сейчас наблюдается движение арендаторов от центра: помимо уменьшения площади, в целях экономии, арендаторы переезжают в менее престижные районы. В целом ситуация на рынке довольно стабильна. Арендные ставки на недорогие квартиры немного выросли, а владельцы элитной недвижимости снизили ставки на 5-7 %».
«Закон» никто не отменял
Если говорить о прогнозах, большинство аналитиков сходятся в одном — до конца года существенных изменений на рынке аренды произойти не должно. Даже резкие изменения курсов валют не должны повлиять на ситуацию, так как за последний год к этому уже все привыкли. Да и в целом, в текущей экономической ситуации строить какие-либо прогнозы в долгосрочном периоде – все равно, что гадать на кофейной гуще. Как в дальнейшем будет меняться ситуация со средними арендными ставками, говорить сложно, однако возможны два варианта: первый – цены замрут на достигнутом уровне до следующего сезона – такое развитие характерно для стабильного рынка аренды. Второй вариант – цены пойдут вниз – такой вариант возможен при падении спроса и росте предложения.
Однако, Роман Зеленский, и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на неопределенность, отмечаемую на рынке в данный момент, ожидает плавное увеличение спроса и активности на рынке. «Будут ли расти цены, покажет время и динамика рынка, однако такой сценарий маловероятен, — говорит он. — Скорее всего, цены останутся в среднем на прежнем уровне».
На сегодняшний день, если арендодатель хочет быстрее сдать квартиру, то он вынужден идти на уступки (докупать или менять мебель, технику и т.д.) и снижать арендную ставку, несмотря на растущие расходы по коммунальным платежам, а также новые расходы на капитальный ремонт зданий. В противном случае он рискует существенно увеличить срок экспозиции. Сегодня стандартный дисконт составляет порядка 10%, но может доходить и до 25%.
Даже, несмотря на сложную экономическую ситуацию, спрос на арендное жилье все равно есть, очевидного провала на рынке не наблюдается. Количество предложений в 2015 году практически не увеличилось, зато спрос несколько снизился, поскольку от кризиса больше всего пострадали сегменты эконом и элит. В сегментах комфорт и бизнес интерес съемщиков практически не уменьшился. Получается, что кризис затронул в первую очередь самые бедные и самые обеспеченные слои населения, практически не затронув средний класс арендаторов.
Подводя итоги, стоит отметить, что, безусловно, сегодня арендаторы пытаются обойти риэлторов и ищут объявления напрямую от арендодателя, либо пытаются на просмотре получить прямые контакты собственника. И если раньше наличие риэлтора и его комиссия были дополнительной гарантией долгосрочности намерений арендатора, то сегодня арендодатель готов идти и на такие уступки с целью быстрее сдать квартиру. Однако, стоит помнить, что отказ от услуг риелтора не всего поможет сэкономить. Порой лучше заплатить профессионалу рынка комиссию, чем попасть в ситуацию с недобросовестными собственниками.
Конечно, всегда находились арендаторы, которые хотели бы арендовать квартиру с «видом на Кремль» за «три копейки», и всегда были собственники, которые хотели бы сдать свое жилье подороже и «только интеллигентной семейной паре с высшим образованием и работающими в госучреждении». Такая картина и сегодня, и дело тут не в кризисе. Закон рынка – купить подешевле, продать подороже, поторговаться и сойтись на средней цене – никто не отменял.
Related News

Недвижимость Крыма
По словам Екатерины Трухиной, управляющего директора компании МИЭЛЬ «В Симферополе», средняя стоимость однокомнатной квартиры вRead More

Зарплата для ипотеки 2025
Для получения ипотечного кредита на стандартную однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках при текущих процентныхRead More
Comments are Closed