Программа господдержки спасла рынок от обвала, но если власти не примут решение продлить ее в следующем году, спрос опять упадет до критического уровня.

Запуск госпрограммы субсидирования ипотеки стал для рынка, пожалуй, самым важным событием уходящего года. В первом квартале, когда процентная ставка по кредитам на покупку жилья взлетела до запредельных значений в 16-17%, девелоперы и покупатели, ориентированные на массовый сегмент, готовы были окончательно впасть в отчаяние, понимая, что текущая экономическая ситуация лишает их возможности решить квартирный вопрос даже в среднесрочной перспективе. Но тут нежданно-негаданно власти объявили о старте господдержки, и кривая продаж опять медленно, но верно поползла вверх.

По данным Росреестра, если в первом квартале 2015 года было заключено 6747 ипотечных сделок, то во втором уже 8504 ипотечные сделки, а в третьем – 8388. На данный момент общие итоги четвертого квартала еще не подведены, но есть информация о 5540 ипотечных сделках.

При этом эксперты не склонны считать происходящее восстановлением рынка, говоря лишь о том, что и о падении речи нет: если сравнивать 2015 год с 2013, когда ситуация была стабильна, снижение количества сделок составило лишь 10%.

Неудивительно, что большинство игроков рынка уверены, что перспективы его развития целиком и полностью зависят от возможности продления программы господдержки.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

«С учетом высокой волатильности валюты вряд ли стоит ожидать снижения ключевой ставки. Соответственно, коммерческие условия по ипотеке вряд ли изменятся. Ставки останутся в пределах 14-15%. В этом случае количество ипотечных сделок значительно уменьшится, что в свою очередь приведет к стагнации рынка недвижимости в целом и падению уровня продаж. Однако я не думаю, что власти допустят реализацию подобного сценария. Ведь, по сути, следствием такой ситуации станет заморозка проектов и социальный взрыв. Люди потеряют вложенные деньги, многие – работу, а строительная отрасль будет очень долго восстанавливать свою репутацию. Думаю, что государство уже просчитало все риски и скорее всего, примет решение о продлении господдержки, которая сегодня, пожалуй, единственный инструмент, поддерживающий рынок недвижимости».

Как известно, дотации от государства рынок будет получать до 1 марта следующего года, и если на этом программа завершится, спрос существенно сократится.

Наталья Шаталина, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

«Господдержка один из немногих инструментов, способствующих поддержанию рынка ипотеки и рынка строительства. Если программа будет приостановлена, большая доля всех сделок резко сократится. Доля ипотечных сделок сегодня стабильно составляет 50%. По некоторым объектам доля достигает 60-70%. Если, предположим, будет снижена ключевая ставка, то и продление программы госсубсидирования не понадобится. Ставки в рамках стандартных программ крупных банков сейчас составляют 13,5-14,5%. При снижении ключевой ставки до прежнего уровня, ставки могут быть снижены до уровня господдержки — это 11,5-12%. Такие меры значительно повлияли бы на рынок ипотеки и рынок строительства, так как плюсом стандартных программ является то, что они распространяются на большее число объектов и потенциальных заемщиков».

Если же проценты по стандартным программам останутся на сегодняшнем уровне, то среди девелоперов опять начнется борьба за клиента, которая обычно выражается в максимально возможном дисконте. Также специалисты ожидают возрождения совместных программ по снижению ипотечной ставки, когда застройщик компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение недополучает из-за предоставления более выгодных для заемщика условий.

Что же касается вторичного рынка жилья, на котором традиционно выше не только цены, но и ставки по кредитам, особенно сейчас, когда этот сегмент остался без поддержки государства, то итоги первого полугодия были довольно печальны. Хотя и здесь ситуация начинает понемногу меняться, частично из-за того, что стоимость «вторички» во время кризиса существенно снизилась.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость:

«Мы совершенно четко отмечаем активизацию ипотечного спроса на вторичном рынке жилья: еще в октябре количество сделок с привлечением кредитов увеличилось в нашей компании на 20% относительно предыдущего месяца – такая явная положительная динамика по этому показателю наблюдалась впервые в текущем году. Оживление тем более очевидно по сравнению с фактически провальным в этом отношении первым полугодием, апофеозом которого для нас стало снижение количества сделок с ипотекой на «вторичке» более чем в 3 раза относительно прошлого года. Осенью произошел определенный перелом в сознании потребителей: люди адаптировались к изменившимся условиям рынка и, как следствие, — перестали откладывать решение накопившихся жилищных вопросов на «светлое завтра». Это не стало «спусковым крючком» для отложенного спроса, однако позволило в некоторой степени оживить его. Отсюда рост показателей».

Впрочем, даже если субсидии по кредитам на покупку жилья в новостройках закончатся в следующем году, вряд ли это сильно повлияет на вторичный рынок: аудитория этих сегментов довольно различна. Вторичный рынок привлекает тех, кому необходимо въехать в квартиру прямо сейчас, а «первичка» актуальна для молодых семей, стремящихся сэкономить на покупке жилья.