Авто новости.

«Страховые страсти». Как обезопаситься от непредвиденных обстоятельств при покупке жилья

На светлом пути выполнения такой важной задачи, как обеспечение населения доступным и комфортным жильём, стоит немало препон. Понятно, что сложности и провалы бывают и у застройщиков, и у ипотечных заёмщиков: одни не могут осилить взятые на себя обязательства перед банками, другие не рассчитали собственные производственные ресурсы. Чтобы избежать катастрофических последствий, в мире давно придумана страховка. От всех неприятностей она, конечно, не оградит, но облегчить жизнь может существенно.

Безопасность стоит денег

Вопрос о страховке в сфере строительства и продажи жилья постоянно занимает умы законотворцев. Надо страховать или не надо, что именно должно быть застраховано, должно ли это быть обязательным, кому доверить страхование — эти вопросы поднимаются на всех этапах, от начала строительства, до выплаты последнего ипотечного взноса. В последние месяцы этот вопрос вновь занял ведущее место. На сей раз интерес сконцентрирован на страховании договоров долевого участия (ДДУ), то есть на первой ступени лестницы, ведущей к новой квартире. 1 октября в силу вступил федеральный закон, ужесточивший требования к страховым компаниям, работающим в сфере долевого строительства.

Если обратиться к недавней истории, то страхование ДДУ — не новость. ДДУ в обязательном порядке страхуются с начала пошлого года (если быть точными, то с 01.01.2014 года обязательному страхованию подлежат все новые, выходящие на рынок проекты жилой недвижимости, в которых после обозначенной даты страхуется первый ДДУ).

Для страхования ответственности перед дольщиками застройщикам было предложено три варианта: вступление в Общество взаимного страхования, поручительство банка или же страхование ответственности в страховой компании. Как поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, с 1 октября 2015 года в действие вступили новые требования Центробанка РФ к страховым компаниям, согласно которым право страховать ответственность застройщика перед дольщиками получили только те страховые компании, которые имеют лицензии на осуществление добровольного имущественного страхования и у которых имеется не менее 1 млрд рублей собственных средств. Под эти требования попали далеко не все работающие на рынке страхования компании.

По информации директора Департамента жилищной политики Минстроя России Никиты Стасишина, которую он озвучил на круглом столе «Страхование ответственности в долевом строительстве», после 1 октября на рынке осталось только 19 страховщиков и Общество взаимного страхования (ОВС). По словам чиновника, требования, которые страховщики устанавливают к своим договорам и компаниям-застройщикам, являются тем фильтром, который позволит людям быть увереннее при инвестировании своих средств в жилищное строительство.

«Все внесённые и планируемые к внесению изменения в 214-ФЗ направлены на обеспечение безопасности средств граждан», — уточнил Никита Стасишин. Если страховая компания застройщика, с которой у него уже заключён договор, не вошла в список соответствующих новым требованиям компаний, застройщик должен заключить новый договор с другой компанией, при этом действие старой страховки сохраняется. «Взнос застройщика в страховое общество или страховую компанию — это в любом случае отложенные средства, которые должны пойти на выплаты дольщикам в случае признания несостоятельности строительной компании, эти вносы — гарантия для покупателя того, что застройщик выполняет требования действующего законодательства, работает в правовом поле», — поясняет Григорий Алтухов.

Зачем всё это знать покупателям? Очень просто: страхование ответственности застройщика действует вплоть до момента исполнения обязанности по передаче квартиры либо до момента признания застройщика нарушившим это обязательство, в том числе признания застройщика банкротом. А значит, уверен заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин, при рассмотрении объекта покупки, покупателю необходимо уточнять условие по страхованию гражданской ответственности застройщика с помощью страховых компаний, так как в этом случае это условие является обязательным для регистрации договора долевого участия.

Нужно учитывать, что у застройщика есть и другие, предусмотренные законом, способы обеспечения обязательств. Например, напоминает управляющий директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, п. 2 ст. 12.1 214-ФЗ позволяет обеспечить исполнение обязательств застройщика как страхованием гражданской ответственности путём заключения договора страхования, участия в обществе взаимного страхования, так и получением поручительства в банке, что является наиболее оправданной для обеспечения интересов дольщиков. Но, добавляет эксперт, необходимо понимать, что любые способы обеспечения исполнения обязательств являются затратами застройщика, которые безусловно будут приняты во внимание при расчёте стоимости объектов долевого строительства. А значит, жильё, увы, подорожает.

Впрочем, подорожает оно и при страховании: «По идее, застройщикам, как и обычным покупателям, новые правила игры на рынке страхования выгодны: слабые и ненадежные страховщики вынуждены уйти, остаются сильнейшие, соответствующие новым требованиям закона, а риски строительных компаний и покупателей жилья снижаются. Но загвоздка в том, что стоимость страхования может заметно возрасти, соответственно, и конечная стоимость жилья тоже», — говорит директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев называет конкретные цифры: «Страхование ДДУ сегодня стало весомой статьёй затрат. После внесённых изменений в правила страхования стоимость такой страховки возросла в несколько раз. Для квартиры стоимостью, в 2,5 млн рублей, застраховать ДДУ обойдётся в 30 тысяч».

Век живи 

Будем считать, что выше описывалась первая часть саги о страховке. Вторая часть более затратна для конкретного покупателя, но в её разумности, конечно, сомневаться не приходится. Речь идёт о страховке жизни и ответственности заёмщика. Десять лет назад банки требовали от ипотечных заёмщиков обязательного оформления страховки не только на квартиру, которая берётся в залог, но и полис на случаи смерти, потери трудоспособности, а также страхования титула (потери права собственности на объект).

В 2006 году Госдума РФ отменила это требование. Сейчас по закону «Об ипотеке» обязательным является только страхование залога от частичного или полного уничтожения. Остальные виды страхования ― жизни, трудоспособности, титула ― являются добровольными, хотя многие банки включают в кредитные договоры пункт о наличии этих страховок как условие выдачи кредита. Вопрос, нужны ли такие страховки в качестве обязательных, дискуссионный: участники рынка эту инициативу поддерживают, а защитники прав потребителей называют обязательное страхование навязанной услугой. Точка зрения любого банка проста и понятна.

«Страхование при ипотечном кредитовании является дополнительной гарантией как для банка (означает выполнение условий возвратности кредита), так и для клиента при наступлении страхового случая, — комментирует заместитель председателя правления Азиатско-Тихоокеанского банка Игорь Зильберблюм. — Законодательно обязательным видом страхования является имущественное страхование, но банки предлагают застраховать и дополнительные риски. Плата за страхование по сравнению с ситуацией, которая может возникнуть в будущем, существенно мала, тем более что ежегодно сумма страховой премии пересчитывается, исходя из остатка задолженности по кредиту». Понятна и позиция заёмщика, у которого каждый рубль на счету. Правда, специалисты поясняют, что сэкономить всё равно не удастся.

«Если клиент выбирает ипотечное кредитование без страхования, то он должен быть готов к тому, что его ставка вырастет, — говорит начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова. — И вот тогда надо очень хорошо всё просчитать, что выгоднее: купить страховку и иметь ипотеку при более низкой процентной ставке, или же сэкономить на данном виде расходов, но переплатить за свой кредит в целом!»

«Выдача кредита без страхования допускается, но, как правило, это приведёт к увеличению ставки на 2 – 4% (а в некоторых случаях и больше). Конечно есть исключения, но их крайне мало. Например, в банке „ГЛОБЭКС“ по программе „Господдержка“ страхование является исключительно добровольным и не влияет на процентную ставку по кредиту. Таким образом, в большинстве случаев экономически невыгодно отказываться от страхования. Дешевле оформить страховку и быть защищённым», — утверждает Наталья Шаталина.

В качестве обязательной опции страховку требуют банки, выдающие субсидированные ипотечные кредиты. «На сегодняшний день ипотека с субсидированной ставкой остаётся самым популярным и самым доступным инструментом финансирования сделок по приобретению жилья. Так, в жилых комплексах, которые мы строим на территории Подмосковья, процент ипотечных сделок на протяжении последних месяцев стабильно превышает 80%, и почти все кредиты оформляются в рамках программ с субсидированной ставкой. И льготный кредит можно взять только при условии заключения заёмщиком договоров личного страхования и страхования жилого помещения (после оформления права собственности)», — рассказывает Дмитрий Пантелеймонов.

Стоимость страховки зависит от многих факторов, отмечает Наталья Шаталина. В первую очередь учитывается возраст — чем заёмщик старше, тем коэффициент будет выше, и наоборот. Также учитывается состояние здоровья заёмщика, сфера работы и многие другие факторы. В среднем страховая сумма составляет от 0,2 – 1% от суммы задолженности, плата вносится один раз в год. Страховку платят все участники сделки, чьи доходы учитываются при расчёте максимальной суммы кредита.

Арсений Васильев уверяет, что на страховке можно немного сэкономить: «Страховые компании разработали комплексную программу страхования для ипотечных заёмщиков, которая обходится клиентам значительно дешевле, чем отдельные виды страхования, — в среднем 0,6 – 1,6% от суммы кредита. При сумме кредита в 1 млн рублей, страховые взносы составят 6 – 16 тыс. рублей».

В пользу страхования говорит и то, что в случае ухода из жизни без страховки обязательства по кредиту переходят по наследству ближайшим родственникам. Страхование помогает этого избежать — компания сама погасит задолженность по кредиту в случае наступления страхового случая. А родственники получат квартиру и не будут вынуждены выплачивать долг по ипотеке. Единственное, что тут стоит иметь в виду — добровольный уход из жизни поводом для выплаты страховки не является.»

 








Comments are Closed