Авто новости.

Чем страшна страховка? Плюсы и минусы видов страхования договоров долевого участия

Изменения в 214 Федеральный закон, принятые с 1 октября 2015 года, ужесточающие условия страхования договоров долевого участия, вызвали шок на российском строительном рынке. Портал UrbanLook попросил экспертов рынка недвижимости рассмотреть плюсы и минусы трёх основных видов страхования ответственности застройщика перед дольщиками: поручительство банка, членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) и страхование в обычной страховой компании.

Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязанность застройщика обеспечить исполнение обязательств перед участниками долевого строительства по передаче жилого помещения путем страхования или поручительства банка. Страхование может осуществляться в обычной страховой компании или посредством вступления застройщика в общество взаимного страхования. Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ) — это некоммерческое партнёрство, которое объединяет застройщиков и осуществляет страхование.

Рассмотрим минусы страхования в ОВСЗ:

1. Каждый застройщик, вступая в ОВСЗ, обязан оплатить членский взнос. До 1 октября 2015 года взнос составлял 500 тысяч рублей. С 1 октября 2015 года взнос составил 1 млн рублей. На наш взгляд, это достаточно большая сумма, которая должна быть внесена единовременно на начальном этапе строительства, когда еще нет привлеченных инвестиционных средств участников долевого строительства, и многим застройщикам не по силам.

2. Все члены ОВСЗ несут субсидиарную ответственность за риски каждого из застройщиков, входящего в ОВСЗ. Получается, если какой-либо из застройщиков обанкротится, то все члены должны будут внести дополнительный взнос, чтобы покрыть убытки, возникшие у ОВСЗ в связи с выплатой страхового возмещения участникам долевого строительства обанкротившегося застройщика. И такие выплаты могут доходить до сотен миллионов рублей.

3. На сегодняшний день в ОВСЗ очень высокие тарифы на страхование.

Остановимся теперь подробнее на страховых компаниях. С 1 октября 2015 года застройщики столкнулись с ситуацией, вызвавшей коллапс на рынке недвижимости: вступили в силу изменения в 214-ФЗ, которые не только существенно ужесточили требования, предъявляемые к страховым компаниями, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщика, но также данные страховые организации должны содержаться в перечне, опубликованном Центральным банком России.

Самое основное — это то, что страховая компания теперь должна обладать 1 млрд собственных средств, в том числе иметь уставный капитал в размере не менее чем 120 миллионов рублей. 1 октября 2015 года вышел ограниченный перечень страховых компаний, удовлетворяющих вышеуказанным требованиям, в состав которого вошли всего 14 компаний. На текущий момент список увеличен до 16 компаний, но в рамках Москвы и Московской области, а также исходя из количества застройщиков — это очень мало. При этом 12 компаний из опубликованных не осуществляют данный вид страхования.

Фактически, 1 октября только две страховые компании смогли осуществлять данный вид страхования, при этом начали рассматривать документы для аккредитации застройщиков с целью заключения соответствующих договоров в сроки от двух недель. Соответственно у застройщиков остановились продажи из-за таких проблем со страховкой. Стоит отметить, что в результате рассмотрения предоставленных застройщиками документов, страховые компании установили тариф, в два раза превышающий ранее используемый. Соответственно, если страховка на таунхаус раньше у нас составляла в среднем 40-50 тысяч рублей, то теперь — 100 тысяч рублей.

Что касается поручительства банка — это прекрасный механизм, который практически не применяется. Особенность в том, что банк несет субсидиарную ответственность перед участниками долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Если застройщик ненадлежащим образом исполнил свое обязательство по одному договору, то требования к поручителю имеют право предъявить все участника долевого строительства, поскольку объект долевого строительства является неотъемлемой частью всего дома. Если еще предположить, что застройщик осуществляет строительство не одного дома, а, как правило, нескольких, то финансовые возможности банка как поручителя весьма ограничены для покрытия убытков. Поручитель должен обеспечить возврат денежных средств дольщика, возмещение убытков, неустойки и иных причитающихся в соответствии с законом дольщику средств (ст. 12.1 Закона о долевом строительстве).

Кроме того, банк является элементом финансовой системы государства. Если банк как поручитель будет обеспечивать исполнение обязательства застройщика, то это может негативно отразиться на устойчивости финансовой системы, учитывая, что и другие банки также могут выступить поручителями по обязательствам других застройщиков. Отсюда становится очевидным, что банку предложенный законодателем механизм поручительства за застройщика особо не интересен. Безусловно, вся вышеописанная ситуация будет влиять на стоимость жилья, поскольку у застройщиков нет собственных средств для покрытия расходов на страхование.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»:

В принципе, сам застройщик не несет рисков, страхуя ответственность или привлекая банковские гарантии. Однако при членстве в обществе взаимного страхования застройщиков есть вероятность непокрытия всей суммы задолженности. Дело в том, что размер страховой выплаты зависит от количества возникших случаев страхования. Условно говоря, если сразу несколько застройщиков обанкротятся, то сумма будет распределена между ними поровну. Маловероятно, что этого хватит для полного покрытия суммы задолженности.

Самый простой и бюджетный вариант для застройщика — страхование в страховой компании. Однако, на мой взгляд, рынку недвижимости необходима унификация. Сегодня девелопер может и застраховать ответственность, и получить банковскую гарантию в размере бюджета проекта, и вступить в СРО (саморегулируемую организацию) строителей. Дольщику довольно непросто разобраться, что является критерием надежности, да и властям сложнее контролировать все три направления. На мой взгляд, наиболее надежный вариант — это банковская гарантия, поскольку в отличие от страховых компаний, кредитные учреждения имеют большие ресурсы для покрытия ущерба в случае возникновения такой необходимости. После введения обязательного страхования ответственности застройщиков себестоимость проекта увеличилась ровно на размер комиссии страховой компании.

Конечно, кто-то из девелоперов застраховался с минимальным размером комиссии в 0,3-0,5%, тогда как другие под 1,5%. Для того, чтобы понять на практике стоимость прибавки к цене квадратного метра, рассмотрим покупку трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м. до введения обязательного страхования ответственности застройщика и после. К примеру, комиссия страховщику составила 1,5%. То есть если раньше, до действия системы страхования, стоимость «квадрата», к примеру, была 180 тыс. рублей, то после цена квадратного метра увеличилась до 182,7 тыс. рублей. В итоге за трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м покупатель заплатит не 13,5 млн рублей, а 13,7 млн рублей, то есть на 200 тыс. дороже. Конечно, если комиссия страховой компании будет равна не 1,5%, а 0,3%, разница оказалась бы не столь существенна — прибавка к стоимости составит всего 40 тыс. рублей. Однако не все девелоперы могут застраховаться под столь низкий процент.

Юрий Рапопорт, генеральный директор ООО «Госстрой-недвижимость» (Уфа, республика Башкортостан):

Думаю, такой вид обеспечения обязательств, как поручительство банка, не стоит и комментировать по причине почти полного отсутствия практики применения поручительств банков за застройщиков в России. Отмечу лишь, что это объясняется строгими требованиями как к банкам (список банков, имеющих право выдавать такие поручительства, публикуется на сайте Центробанка), так и высокими требования к объему поручительства. Как следствие, банки либо не занимаются этим видом обеспечения, либо ставят откровенно заградительные ставки на такого рода поручительства.

Членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) на первый взгляд привлекательный вариант страхования. Вступительный взнос на сегодня составляет 1 млн. рублей, ставки по страхованию составляют у нас в регионе составляют в среднем 0,6% от цены договора в год. Вызывают вопросы требования законодательства о том, что такое общество должно быть единым для всей страны, смогут ли они эффективно страховать всех 10 с лишним тысяч застройщиков по всей стране?

Да и размер вступительного взноса для застройщика какого-нибудь районного центра, который строит трехэтажные дома, может быть весьма обременительным. Коммерческое страхование в страховых компаниях для застройщика рискованно только с точки зрения потери лицензии или ликвидации страховой компании. В таком случае застройщик обязан в течении 15 дней заключить новый договор страхования. Компенсируются данные риски тем, что федеральный закон о долевом строительстве и Центральный банк РФ предъявляют высокие требования к компаниям, которые имеют право заниматься данным видом страхования.

Самый дешевый вариант — это коммерческое страхование и ОВС. В ОВС есть вступительный взнос, но ставки по страхованию ниже, чем в коммерческом страховании, которые составляют на текущий момент, как правило, от 1% и выше. Каждый застройщик, в зависимости от объема строительства и долгосрочных планов должен сделать свой выбор. Необходимость обязательного страхования однозначно повышает себестоимость строительства, однако цены реализации диктует соотношение спроса и предложения на рынке. Думаю, однозначного ответа тут нет, все зависит от конкретной ситуации на локальных рынках.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»:

ОВС как инструмент страхования было бы более востребовано рынком, если законодательством допускалось бы создавать ОВС по частной инициативе застройщиков и не одно на всю страну, а сколько угодно. Это позволило бы объединяться в ОВС застройщикам, которые доверяют друг другу и готовы нести взаимные страховые риски в частном порядке.

Сейчас, в условиях, когда в единственную ОВС входит несколько сотен застройщиков, и состояние бизнеса других членов ОВС для каждого из них непрозрачно, юридическая модель ОВС вряд ли будет эффективна на практике, так как застройщики не могут полностью доверять друг другу, поскольку не имеют достаточной информации о хозяйственной деятельности друг друга. При страховании ответственности в пользу инвесторов в страховых компаниях застройщик несет риск отказа в таком страховании, а также риск повышения страховых тарифов. При получении поручительств в банке застройщик несет риск прекращения выдачи поручительств со стороны банка, а также риск роста комиссий за выдачу поручительств.

Рынок банковских поручительств сейчас слабо развит, так как многие банки предпочитают не рисковать и не выдавать застройщикам поручительства. В условиях экономического кризиса вероятность наступления страховых случаев и нарушения обязательств застройщиков возрастает. При таких обстоятельствах, следует ожидать дальнейшей рецессии рынка новостроек и снижения деловой активности.

По строительным проектам с плохой транспортной доступностью, отсутствием инфраструктуры и некачественным строительным продуктом вряд ли цены будут расти за счет новых издержек застройщиков, так как рост цен повлечет снижение темпов продаж и возможный уход потенциальных клиентов к конкурентам. В этих случаях, вероятнее всего, будет уменьшаться маржинальность проекта для застройщика, а цены оставаться на прежнем уровне. По строительным проектам с хорошей локацией, с наличием инфраструктуры и высоким качеством строительства спрос даже в условиях кризиса сохраняется и активен. По этой причине по таким проектам цены могут повышаться, то есть в таких проектах дополнительные издержки фактически застройщик может перекладывать на потребителей настолько, насколько позволяет спрос на его продукт.

Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Вернее говорить о том, что обязательства застройщика обеспечиваются не только залогом, но и поручительством банка, членством в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) или страхованием в обычной страховой компании.

При первом способе обеспечения исполнения обязательства федеральное законодательство выдвигает ряд требований к банку, с которым должен быть заключен договор поручения:

1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;

4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

6) отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации;

7) включение в реестр банков, состоящих на учете в системе страхования вкладов, и отсутствие запрета на привлечение во вклады денежных средств физических лиц и на открытие и ведение банковских счетов физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

При этом банковская гарантия должна быть оформлена до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком. Учитывая тенденцию пристального регулирования банковского сектора, и как следствие случаи прекращения действия лицензий, выдаваемых ЦБ, застройщику целесообразно получать банковское поручительство у стабильных участников рынка. Банковская гарантия для застройщика должна быть оформлена до государственной регистрации договора с первым дольщиком.

Застройщик может участвовать в обществе взаимного страхования. Если ранее данная форма не была востребована, то с ужесточением требований к страховым компаниям с 1.10.2015, как отмечают эксперты, многие застройщики устремятся в Общества взаимного страхования. Однако участие в ОВС сопряжено с некоторыми рисками для застройщика. Во-первых, в случае разорения кого-либо из участников ОВС, другие застройщики (участники ОВС) должны будут нести материальную ответственность за застройщика, не исполнившего свои обязательства перед дольщиками.

Справедливости ради стоит отметить, что по итогам работы в первом полугодии 2015 года страховщиком — членами ОВЗ было собрано 377,81 млн рублей (прирост 321,71% к аналогичному периоду 2014 года), в то время как выплачено 10,23 млн рублей. Член ОВСЗ, даже если он закончил строительство своего объекта и больше ничего не строит, в течение двух лет после выхода из общества будет нести субсидиарную ответственность по убыткам наравне с другими его участниками. Кроме того, в соответствии с требованиями Закона о взаимном страховании, число членов ОВС не может превышать 500 членов (юридических лиц). В среднем заключение договора страхования обойдется в 1.3 — 1.6 % от стоимости квартиры. Но указанная цифра может быть увеличена с учетом различных коэффициентов, которые зависят от надежности и деловой репутации компании. Стоимость заключения договора банковской гарантии дороже и остается в пределах 3-4% от затрат на постройку дома.

Порядок признания страхового случая регулируется правилами страхования конкретной компании. После введения требования об обязательном страховании, вступлении в ОВСЗ либо получения банковской гарантии многие эксперты прогнозировали рост цен на квартиры. Ведь вполне закономерно, что застройщики «закладывают» свои риски и издержки в стоимость возводимого жилья. Однако ощутимого скачка цен не произошло. Цены стабильно росли с учетом общей инфляции.








Comments are Closed