Авто новости.

И продал, и купил, и остался при своих.

Альтернативные сделки, то есть операции с квартирами, когда собственник не просто продаёт квартиру, а сразу же покупает другую, занимают сегодня, по разным оценкам, до 70 % всех сделок с недвижимостью. Владелец жилья одновременно выступает в двух ролях — продавца и покупателя.

Законное решение

Мало кто знает, но на рынке есть и ещё один вариант смены одной квартиры на другую — простой обмен, или как говорят юристы — «мена». Вариант, и правда, не очень распространенный. Чаще всего меняются родственники и то не «физически», а юридически. К примеру, пожилые родственники давно переехали жить в небольшую квартиру в зелёном районе, оставив свою квартиру ближе к центру другим, но формально они все ещё владельцы центральной квартиры, а дети окраинной, что неудобно, особенно сейчас, когда нужно получать парковочное разрешение, которое выдаётся только на владельцев недвижимости и постоянно зарегистрированных на данной жилплощади. Если в этой ситуации родственниками являются родители и дети, то можно оформить простой договор дарения, а вот если родство дальнее и очень дальнее, то вариант обмена вполне реален.

«Бывают и более экзотические случаи, — говорит юрист департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Оксана Мягкова, — собственники или пользователи по найму в разных частях города или даже области съезжаются в одну коммунальную квартиру, а соседи этой коммунальной квартиры разъезжаются по обмену».

Обмен может быть с доплатой и без доплаты. Разница невелика, но некоторые особенности учесть всё же стоит. «Чаще всего, никаких взаиморасчётов по таким сделкам не подразумевается, — делится опытом руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — А есть желание узаконить принятое решение по своим квартирам. Как и в любой сделке, здесь важно соблюсти интересы всех сторон». Например, продолжает эксперт, при родственном обмене возможно, что рыночная цена квартир будет отличаться, поэтому в договоре необходимо зафиксировать стоимость объектов, возможный размер доплаты. Если недобросовестная сторона не внесла доплату, то в случае устных договоренностей будет сложно доказать в суде, что оплата была. Так что при таких обменах обязательно должна быть расписка в простой или нотариально заверенной форме.

Успеть до рассвета

Особых условий при заключении такой сделки нет. «Юридическое оформление обмена квартир осуществляется путём заключения договора мены квартиры. К таким договорам применяются все основные правила купли-продажи и полный пакет документов для такой альтернативной сделки полностью соответствует пакету документов, необходимых для продажи жилого помещения», — говорит генеральный директор «Бон Тон» Надежда Коркка.

Фактически и все остальные юридические аспекты для двух этих форм договоров одинаковы: процесс составления и подписания договоров, возможные требуемые постановления органов опеки или медицинские заключения.

Полным завершением сделки считается получение зарегистрированных в Росреестре документов и приёма-передачи обмениваемых жилых помещений. Нет разницы и в исчислении налогов. При таких договорах применяются те же правила и нормы, что и при заключении договоров купли-продажи. Собственника, владеющего квартирой более 3-х лет, освобождают от уплаты НДФЛ. Если это срок меньше трёх лет, то тогда возникает обязанность по уплате налога, однако с учётом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Кстати, если мена происходит не между родственниками, а между незнакомыми людьми с участием агентства недвижимости, то эта услуга платная. «Стоимость сделки по мене зависит от объёма услуг, количества участвующих объектов, истории возникновения и перехода прав в этих объектах и прочих нюансах от 150 тыс. руб. и выше или от 80-100 тыс. руб. за один объект», — напоминает Оксана Мягкова. Так что стоимость работы со сделками мены вполне соизмерима со стоимостью обычной сделки купли-продажи.

Конечно, клиенты склоняются именно к такому виду договора в силу разных обстоятельств. «Однажды клиентом была названа следующая причина: в случае изъятия по решению суда приобретённой им квартиры из-за признания сделки недействительной, другая сторона, участвующая в мене, обязана будет вернуть полученную по мене квартиру, а не деньги, которые могут быть потрачены, обесценены и т.д. (ст. 571 ГК РФ). И это его успокаивало», — рассказывает Оксана Мягкова. При этом, поясняет юрист, клиент не учитывал худший сценарий развития событий, например: квартира на этот момент уже может быть продана, или владелец квартиры может умереть, соответственно, в отношении площади будет открыто наследство; дом, в котором располагается квартира, вообще может быть снесён — во всех этих случаях возвращать будет нечего, и суд обяжет вместо возврата имущества выплатить его стоимость. Таким образом, совершение сделки по договору мены не предоставляет 100 % гарантию защиты прав и имущественных интересов ее участников.

Мена против купли-продажи

Но, как уже говорилось выше, вариантом, подразумевающим мену квартир, пользуется совсем немного покупателей. «На сегодняшний день практически все сделки на рынке недвижимости проводятся через «альтернативы» и договоры купли-продажи. Даже родственные обмены стали встречаться всё реже и реже, — делится наблюдениями Светлана Бирина. — Люди, как правило, обращаются в агентства недвижимости, где им объясняют, что как таковой базы обменных квартир не существует в свободном доступе и найти человека, обладающего подходящей квартирой или комнатой и планирующего приобрести именно их вариант, очень сложно».

Таким образом, клиентам предлагают осуществить альтернативную сделку, что существенно увеличивает шансы на продажу своей квартиры и приобретение подходящего жилья. «Честно говоря, за последние несколько лет в моей практике не было ни одной цепочки, выстроенной по схеме обмена, а вот альтернативные цепочки выстраиваются от двух до восьми квартир очень часто», — говорит эксперт.

«Питательной почвой» для расцвета альтернативных сделок является нестабильная экономическая ситуация, когда у населения просто нет денег для «чистой» покупки. Как отмечают в компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в условиях стабильной экономической ситуации доля альтернативных сделок на вторичном рынке обычно составляет 40-50 % от общего объёма сделок. Резкие колебания курсов валют и нестабильное экономическое положение в стране спровоцировали рост альтернативных сделок в 2015 году примерно на 10-20 %. Чаще всего, альтернативные сделки проходят внутри старых сложившихся районов, где нет массовой застройки. Наглядным примером могут служить Раменки, Сокольники, Измайлово, Аэропорт, Даниловский. Здесь достаточно дорогой и качественный жилой фонд, высокий уровень инфраструктуры, к тому же многие продавцы, решая вопрос улучшения жилищных условий, просто не готовы покидать район, в котором выросло не одно поколение их семьи, — комментируют в «МИЭЛЬ».

Несколько иная ситуация, по мнению руководителя офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольги Тихоновой, сложилась в ЦАО. «При высокой доле альтернативных сделок в общей структуре, доля таких сделок именно внутри районов достаточно мала. Это связано с тем, что собственники, не имеющие свободных наличных, стараются за счёт разницы стоимости недвижимости в центре и в спальных районах решить свои насущные проблемы. За одну квартиру даже в старом жилом фонде районов ЦАО (например, Тверском, Арбате, Хамовниках) зачастую можно приобрести несколько в домах современной постройки в более удалённых районах», — говорит эксперт. Тенденция роста альтернативных сделок на вторичном рынке недвижимости наметилась сразу после увеличения ипотечной ставки, когда некоторые банки стали выдавать кредиты под ставку 17 % и выше. В некоторых районах доля альтернативных сделок к августу достигла 60 % в общей структуре сделок. Самый большой процент таких сделок приходится на эконом-класс — почти 70 %.

«Сегодня многим собственникам проще найти подходящий вариант обмена с доплатой или без, чем идти на существенный дисконт в стоимости для привлечения свободного покупателя, а потом приобретать новое жильё, — поясняет рыночную тенденцию Ольга Тихонова. — С одной стороны, разрыв сделок даёт дополнительные возможности для покупателей недвижимости, но с другой, в условиях нестабильной экономической ситуации и скачков курсов валют, они боятся остаться в проигрыше».

Звенья одной цепи

Чаще всего, говорят риэлторы, в обменах-альтернативах участвуют одно-двух и двух-трёхкомнатные квартиры. «У нас в продаже была двухкомнатная квартира в Раменках на улице Винницкой, поиск покупателя с внешнего рынка не привёл к результату, — вспоминает Ольга Тихонова. — Когда пошли от того, что владельцам «двушки» взамен нужна трехкомнатная квартира внутри данного района, подходящий объект, владельцам которого нужна была «двушка», нашли очень быстро, тем более что размер доплаты наших продавцов был просчитан заранее и не зависел от колебаний рынка».

Цепочка обменов-альтернатив может содержать до 10 участников. Например, продолжает Ольга Тихонова, покупатель приобретает трёхкомнатную квартиру, собственники которой взамен хотят получить две однокомнатные в более удалённых спальных районах или «Новой Москве». Собственники альтернативных «однушек» в «Новой Москве» хотят тоже обменять свои квартиры, один — на «двушку» в Москве с доплатой, а другой — на дом в Подмосковье с доплатой или без, и т.д. Для них также будут подбираться варианты вне зависимости от сегмента рынка».

Варианты обмена становятся популярными в периоды нестабильной экономической ситуации, когда у покупателей возникают проблемы с привлечением свободных средств. Высокие ипотечные ставки ограничивают возможности покупателей, рассчитывающих на привлечение кредитов.

И ещё один интересный случай цепочки «альтернатив» от Ольги Таракановой: «Мы продавали пятикомнатную квартиру на улице Строителей (метро «Университет»). На вырученные деньги двое собственников приобрели две «двушки» на вторичном рынке в этом же районе, третий инвестировал свои деньги в новостройку, а четвертый купил загородный дом. Покупателем квартиры стал продавец коттеджа, который был выбран нашим клиентом в качестве своего объекта альтернативы».

Кстати, альтернативные сделки вовсе не отменяют мены, а вполне с ней могут выступать в парном танце. «Бывают ситуации, когда параллельно со сделкой купли-продажи клиенты хотят урегулировать какие-либо родственные взаимоотношения, то есть оформить мену на свои квартиры. Тогда эти процессы могут происходить одновременно», — напоминает Светлана Бирина.








Comments are Closed