Авто новости.

Сегмент таунхаусов активно развивается на новых территориях столицы.

Общее падение спроса на загородном рынке неизбежно привело к отсутствию внимания покупателей и к такому относительно непривычному типу жилья, как таунхаусы. Вдвойне это обстоятельство отразилось на судьбе проектов на присоединенных к Москве территориях.

Вынужденная пауза

Помимо общего падения доходов и, соответственно, платежеспособного спроса населения, неустойчивости экономики разумные покупатели (большинство платёжеспособных людей относятся к очень прагматичной и здравомыслящей категории) прекрасно осознают, что Генплан «Новой Москвы» ещё не принят. И неясно, будет ли утвержден в 2016 году, как планировалось. Ко всем перечисленным рискам добавляется ещё один, очень важный. Что, если через 5-7 лет обжитой и уже ставший родным коттеджный посёлок обступят новые панельные монстры?

«Сегодня мы наблюдаем общий спад интереса покупателей загородной недвижимости к таунхаусам на вторичном рынке, расположенным в «Новой Москве», – говорит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – Из-за отсутствия генплана существует риск, что рядом с посёлком может начать строиться, например, крупный многоэтажный жилой комплекс. Особенно это актуально для тех объектов, которые построены в «чистом поле». По этой причине многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию до принятия генплана и не хотят рисковать, покупая такое жильё сейчас».

Кроме того, сложившаяся нестабильная экономическая ситуация оказывает влияние на политику застройщиков, корректировку цен и выход новых проектов. «Вероятно, именно в этом году происходит некая «фильтрация» ликвидных и неликвидных предложений на рынке таунхаусов, – считает эксперт. – По-настоящему интересные объекты продаются. На менее ликвидные таунхаусы большого спроса уже нет. Наибольшей популярностью пользуются таунхаусы площадью 120-150 кв. м, с придомовым участком – 1-1,5 сотки».

Интерес покупателей сосредоточен на объектах небольшой площади – 90-140 кв. м с придомовым участком в пределах 1,5-2 соток, считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Это объясняется располагаемым бюджетом на покупку – желаемая стоимость домовладения не должна превышать 6-8 млн руб.

Среди значимых для покупателя параметров объекта, помимо цены и местоположения, – благоприятная экологическая обстановка, желательно наличие водного объекта и лесной зоны вблизи посёлка. Роль играет наличие инфраструктурных объектов вблизи проекта и наличие центральных коммуникаций.

Любовь по принуждению

Впрочем, изначально при присоединении к столице новых территорий власти активно пропагандировали создание некоего анклава пригородных районов, приводя в примеры развитие «больших» Лондона, Парижа или Токио. Но первые же годы показали фактическое бурное развитие многоэтажного, в лучшем случае средне- и малоэтажного, но всё-таки квартирного рынка.

И лишь законодательные инициативы администрации Московской области в части снижения разрешённой этажности строений, а также ужесточения требований по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой стали приводить к значительному повышению экономической нагрузки проектов многоквартирного строительства, снижению показателей рентабельности от их реализации. В этом свете перспективность коттеджной застройки для застройщиков возрастает. Для соответствия покупательскому спросу альтернативным вариантом приобретения квартиры как раз и стало приобретение коттеджа (таунхауса) небольшой площади и сопоставимым бюджетом. «Я считаю, что в среднесрочной перспективе одной из тенденций рынка станет увеличение многоформатных проектов, предлагающих как квартиры, так и небольшие индивидуальные дома, прежде всего, таунхаусы», — говорит Илья Менжунов.

«Несмотря на активную застройку юго-западных территорий многоэтажными квартирными домами, таунхаусы, являясь по сути городским жильём, привлекательны для покупателей, рассматривающих покупку жилья в «Новой Москве», – утверждает Александра Мамохина, начальник отдела разработки проектов А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. – Возможность проживания в собственном доме с московской пропиской – отличная альтернатива просторной квартире в многоэтажном жилом комплексе. Низкая плотность застройки, низкий уровень шума, близость к природным объектам, более умеренный бюджет домовладения по сравнению с коттеджем являются привлекательными факторами проектов таунхаусов».

Правда, все эти проекты расположены за МКАД. Соответственно, с точки зрения транспортной доступности это не самые привлекательные проекты, так как дорожная инфраструктура «Новой Москвы» только развивается, отмечает Илья Менжунов. Поэтому проекты, реализуемые в этой локации, традиционно относятся преимущественно к низкому ценовому сегменту. В этом году спрос на проекты с таунхаусами снижен, по сравнению с прошлым годом, однако в целом такая ситуация характерна и для других сегментов недвижимости.

Доля блокированной застройки (таунхаусов) в структуре предложения на территории «Новой Москвы» выше, чем в Московской области, уточняет Владимир Яхонтов. По его оценке, на первичном рынке организованной коттеджной застройки на новых столичных территориях доля предложения таунхаусов составляет 27%. В структуре посёлков 16% — это те, в которых предлагаются только таунхаусы.

В отличие от Московской области, где преобладает застройка таунхаусов эконом-класса, на первичном рынке загородной недвижимости «Новой Москвы» большинство объектов относятся к комфорт-классу.

Инфраструктурная нагрузка

Один из наиболее ярких и интересных проектов, в котором таунхаусы строятся в составе жилых комплексов – это «Спорт-Таун» в рамках проекта «Спортивный Квартал». В посёлке будет построено 32 двухэтажных таунхауса с собственным земельным участком площадью 1-2 сотки. Особенностью проекта становится его удачное месторасположение. В непосредственной близости от посёлка нет шумных магистралей и промышленных объектов, зато есть лесной массив и река Незнайка, что обеспечивает «Спорт-Тауну» благоприятную экологическую обстановку.

Кроме того, проектом предусмотрено возведение объектов инфраструктуры – детского сада, школы, паркинга, пешеходных и велосипедных дорожек, спортивных и детских площадок. «Пожалуй, это единственный проект таунхаусов в «Новой Москве» с таким уровнем развития инфраструктуры, – считает Илья Менжунов. – К сожалению, из-за часто небольшой численности населения в большинстве случаев проекты не могут обеспечить тот же уровень инфраструктуры, что в многоэтажных жилых комплексах».

Действительно, строительство, например, торгового центра не имеет смысла, поскольку количество жителей не позволит обеспечить рентабельность бизнеса арендаторов коммерческих площадей. Но такие объекты, как школы или детские сады всё-таки есть в большинстве проселков таунхаусов, поскольку без минимального набора инфраструктуры проект будет неликвиден.

Ценовой предел

В большинстве посёлков «Новой Москвы» стоимость домовладений осталась на прежнем уровне. Например, в сентябре изменения зафиксированы только в КП «Фестиваль», где цена таунхаусов теперь на 35% меньше с уёетом снижения стоимости и предоставляемой скидки. В квартале таунхаусов «Кронбург» дисконт увеличился со 150 тыс. до 500 тыс. руб. на все дома. В КП «Марк-Твен» предоставляемая скидка выросла на 1 п.п. и составила 3% при полной оплате. При покупке таунхауса в посёлке «Лесная сказка» теперь возможно получение рассрочки на год под 12% годовых, за оформление собственности придётся доплатить 20-30 тыс. руб. (в прошлом месяце эта сумма была включена в стоимость дома).

Таким образом, в отдельных поселках застройщики решили снизить стоимость, но это нельзя назвать тенденцией, поскольку большинство из них пока занимают выжидательную позицию и не меняют цены ни в большую, ни в меньшую сторону. Сегодня в «Новой Москве» можно, например, в КП «Фестиваль» купить таунхаус площадью 93 кв. м за 6 млн руб. Среди дорогих предложений – в КП «Марк-Твен» таунхаус площадью 247 кв. м продаётся за 23 млн руб.

Средняя цена предложения в проектах таунхаусов в «Новой Москве» до недавнего времени соответствовала 69500 руб./кв. м, по словам Александры Мамохиной. С начала года зафиксировано снижение на уровне 3%, что обусловлено выходом на рынок относительно недорогих предложений на начальных этапах строительства.

Почувствуй разницу!

Таунхаусы можно сравнить с коттеджной застройкой, рассуждает Владимир Яхонтов. Но в отличие от последней, которая характеризуется наличием большого числа заборов и обособленностью домов, привлекательность таунхаусов связана с планировочными возможностями и наличием вариантов компоновки, которые позволяют создать community-пространства, то есть определенную среду проживания. Застройку таунхаусов можно выстраивать, создавая иерархию пространства – дворы, улицы, площади.

«Но проблема в том, что при наличии у застройщика возможностей для создания подобной дружественной и гуманнной среды проживания, наше общество пока не готово к этому, – сетует эксперт. – Таунхаус требует большей открытости, толерантности, дружелюбия, уважения к соседу, и одновременно большей терпимости».

Преимуществ у таунхаусов довольно много, уверен Илья Менжунов. Во-первых, владелец такой жилплощади приобретает ещё и небольшой земельный участок. Во-вторых, таунхаусы всё-таки на 20-30% просторнее, чем квартиры в новостройках по аналогичной цене. В третьих, плотность населения в загородных посёлках невелика. Отсюда следует приятный бонус – отсутствие борьбы за драгоценные парковочные места. Кстати, многие застройщики предусматривают в таунхаусах гараж. К тому же, риск конфликта с соседями по подъезду довольно мал, поскольку каждая семья пользуется персональным входом в дом. Непосредственная приближённость к природе – ещё один весомый аргумент в пользу таунхаусов, отдалённых от шумных проспектов и промзон.

За деньги, вырученные от продажи типовой двушки в спальном районе Москвы можно приобрести секцию в строящемся таунхаусе эконом-класса, расположенном в коттеджном посёлке «Новой Москвы». В некоторых случаях у покупателя ещё может остаться несколько миллионов на отделку будущего жилья. Сегодня средняя цена однокомнатной квартиры в столице площадью 60-70 кв. м составляет около 7 млн руб., а цена секции в сблокированном доме 5-7 млн руб.

Не надо забывать, что, как любой жилой объект, таунхаусы не только продаются, но и сдаются в аренду. И вот здесь близость не столько к квартирам по своей сути, сколько к коттеджам, играет их владельцам на руку.

Одно из преимуществ таунхаусов заключается в более низкой стоимости арендной ставки, по сравнению с коттеджами. Это отличная «альтернатива» для тех, кто желает получить практически тот же уровень комфорта, что и обычно, но заплатив при этом меньше, полагает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. Если комфортный таунхаус можно снять за 80–90 тыс. руб. в месяц, то коттедж такого же уровня будет стоить 120–130 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды снижает такой минус, как наличие соседей через стенку, но в остальном преимущества те же: хорошая экология, охрана, наличие инфраструктуры, детских площадок и т.д.

В какие суммы обходится содержание таунхаусов в Подмосковье.

Таунхаусы — малоэтажные дома на несколько квартир с отдельным входом — своеобразный компромисс между городским жильем и загородными коттеджами. На первый взгляд, формат кажется очень привлекательным. Однако далеко не каждый осознает, что обслуживание таунхаусов — удовольствие не из дешевых. Мы попытались выяснить, что необходимо узнать перед покупкой такого дома.

По данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в среднем таунхаусы в Московском регионе стоят от семи до 26 миллионов рублей, что вполне сопоставимо с ценами на квартиры. Именно поэтому возникает ощущение, что это то же, что и «квадраты» в городе, только на природе и с небольшим земельным участком. В действительности схожесть заканчивается на изначальной стоимости: сама жизнь в таунхаусах дороже примерно на 30 процентов.

Цена вопроса

Стоимость коммунальных услуг в обычных квартирах рассчитывается на основании тарифов — городских или областных. В таунхаусах к стандартным расходам прибавляются дополнительные, такие как траты на уборку довольно большой территории, плотность застройки которой, по сравнению с классическими жилыми комплексами, меньше; охрану, обслуживание дорог, поддержание сетей, коммуникаций, общественных зон в надлежащем состоянии и другие.

«Стоимость обслуживания таунхаусов формирует набор предлагаемых услуг, их качество, цена обслуживания сетей, расходы на персонал, площадь застройки. Все — начиная от охраны (видеонаблюдение, патрулирующие посты, тревожная кнопка выезда вневедомственной охраны), заканчивая уходом за декоративными растениями», — говорит Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family.

Эти работы в поселках выполняют эксплуатирующие организации, которые и устанавливает тарифы. Кстати, в их обязанности входит даже решение споров между соседями — например, урегулирование конфликтов, вызванных шумными вечеринками.

Плата за газ или отопление напрямую зависит от потребностей жильцов, поскольку в домах часто устанавливают индивидуальное котельное оборудование. При этом, по словам Владимира Щекина, председателя правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина», содержание таунхаусов обходится дешевле, чем частного загородного жилья, то есть коттеджей.

Дело в том, что в таунхаусах, как правило, индивидуальные только газовые котлы, все остальные коммуникации — центральные. В коттеджных поселках, наоборот, собственные почти все сети. Кроме того, в проектах с таунхаусами обычно больше жильцов-плательщиков. Поэтому и стоимость услуг меньше.

В среднем по рынку плата за «коммуналку» в таунхаусах составляет 5-35 тысяч рублей в месяц, говорит Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Владельцы коттеджей платят 15-40 тысяч рублей в месяц, причем в элитных проектах эта сумма может достигать и 70 тысяч.

Правда, у жильцов коттеджей больше «свободы» — они имеют возможность экономить на некоторых услугах, например, обслуживании внутренних коммуникаций. «В коттеджных поселках управляющая компания отвечает за сети только до границы с участком, а в таунхаусах — до входа в квартиру. Уборка придомовой территории или очистка крыши от снега в коттеджных поселках находится в зоне ответственности владельцев домов. В таунхаусах — эксплуатирующей организации», — поясняет Сергей Креков, президент ассоциации «АКОН».

Также существуют мультиформатные жилые комплексы, в которых представлены и коттеджи, и таунхаусы. С точки зрения службы эксплуатации, они требуют одинаковых ресурсов. Но, по словам Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного направления Contact Real Estate, в таких проектах обслуживание таунхаусов все равно дешевле — обычно это половина стоимости платы за коттеджи. Например, в поселке «Новогорск-7» ежемесячная плата за коттедж составляет 25 тысяч рублей в месяц, за таунхаус — 12,5 тысяч.

И это довольно «справедливая» цена — по словам Надежды Хазовой, обычно стоимость обслуживания таунхаусов равна 10-15 тысячам рублей в месяц. Эта сумма включает плату за все обязательные услуги стандартного качества. Чем выше их уровень, тем, соответственно, выше и стоимость. К примеру, в элитном поселке «Новое Лапино», по данным компании Penny Lane Realty, плата за обслуживание достигает 38 тысяч в месяц.

Кроме того, сильно зависят цены от плотности застройки — в поселке с 15 таунхаусами на двух гектарах земли, где разбит собственный парк, есть лесной массив или протекает река, обслуживание, конечно, дороже, потому что расходы делятся между меньшим количеством людей, которые «содержат» большие общественные зоны, требующие ухода.

Что узнать перед покупкой

В первую очередь потенциальным владельцам уютных таунхаусов нужно выяснить, из чего будут складываться платежи. Есть два варианта. Обычно воду, газ, электроэнергию предоставляет одна компания — «Мосэнерго», например, а само обслуживание осуществляет другая. Но иногда все эти функции берет на себя одна организация, и в таких случаях нередко схемы расчета платежей непрозрачны для жителей.

Важно уточнить, какая именно организация будет выполнять обслуживание. «Его могут выполнять некоммерческие партнерства, управляющие компании, другие юридические лица. Стоит узнать их юридический статус, как давно они существуют, какими еще поселками управляют и как в этих поселках, если они есть, обстоят дела», — говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Не менее важны вопросы охраны и ухода за общественными зонами. От того, сколько человек охраняет поселок, с оружием или без, осуществляется ли патрулирование и какими системами видеонаблюдения оснащен проект, зависит стоимость услуг. А для поддержания чистоты и порядка на территории иногда достаточно нанять одного садовника, который справляется со всеми газонами, а иногда недостаточно усилий целой команды. Недостатки именно в этой сфере часто приводят к смене эксплуатирующей организации, отмечают эксперты Penny Lane Realty.

Стоит выяснить, в чьей собственности находятся сети — цена коммунальных услуг зависит и от этого тоже. Если они остаются во владении застройщика, то он занимается эксплуатацией и, как следствие, определяет тарифы, которые не всегда могут быть выгодными. Впрочем, чаще всего девелоперы передают права самим жителям — для этого формируются некоммерческие партнерства (НП).

Участники НП при этом могут заняться эксплуатацией самостоятельно, что дешевле, или нанять специально для этого на своих условиях управляющую компанию (УК). Оптимальный вариант — наем сторонней организации: жители, во-первых, не всегда могут адекватно договариваться между собой, во-вторых, не являются специалистами по эксплуатации жилых комплексов.

Управляющую компанию стоит выбирать по соотношению цены и качества, а также основываясь на ее опыте, профессионализме и состоянии находящихся в управлении объектов. Причем иногда свои УК создают застройщики. Правда, по мнению Алексея Сенчука, пользование их услугами — не лучший вариант. «Управляющие компании, созданные девелоперами, конечно, хороши тем, что знают, как проложены сети и коммуникации. Но такие УК не всегда квалифицированно исполняют обязанности и совсем недешево за это берут. Профессиональные компании могут предложить более низкие цены за счет оптимизации процессов. Скажем, если застройщик построил всего один поселок, для его обслуживания ему придется держать полный штат специалистов. Профессиональная УК тоже содержит полный штат, но они обслуживают сразу несколько поселков — это дешевле», — объясняет эксперт.

Таким образом, прежде чем решаться на покупку таунхауса, стоит как следует разобраться во всех нюансах владения им. И особенно в тех, которые могут сильно «бить по кошельку».








Related News

  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • Comments are Closed