Авто новости.

Квартиру в новостройке надо правильно принять в пользование.

Покупая квартиру по ДДУ, мы, если честно, приобретаем кота в мешке, и лишь на этапе приёмки жилья видим товар лицом. И этот товар может иметь брак, с которым не следует мириться. Застройщик обязан за свой счёт устранять недоделки, как в частных квартирах, так и в местах общего пользования. Кроме того, под ответственность застройщика попадает и общедолевая собственность.

Итак, сдача новостройки, безусловно, долгожданный момент, но ещё и весьма хлопотный. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», отмечает, что основные моменты, важные для передачи дома — это ввод здания в эксплуатацию и постановка его в кадастровый реестр. После получения кадастрового паспорта, присвоения жилому объекту определённого номера начинается передача ключей дольщикам.

Правила приёмки жилья

Каждый собственник обязан принять купленную квартиру. Если он уклоняется от этой обязанности, то застройщик имеет право передать квартиру в одностороннем порядке. Однако сперва он должен пригласить собственников квартир для получения своей недвижимости. Валерий Кочетков, начальник отдела продаж департамента новостройки «ИНКОМ-Недвижимость», рассказывает: «Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта обязан направить участнику долевого строительства сообщение о готовности дома к передаче. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия дома, то сообщение должно быть отправлено не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления указанного срока. Участник долевого строительства должен быть предупреждён о необходимости принятия объекта, а также о последствиях своего бездействия».

Застройщик приглашает собственников письменно. Он может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения или вручить его лично адресанту под роспись. После получения уведомления собственник обязан приступить к принятию объекта в оговорённые сроки, и если эти сроки никак отдельно в договоре не регламентировались, то на приёмку отводится семь рабочих дней.

Первым делом подписывается акт о взаиморасчётах, который составляется по результатам обмеров БТИ. Наталья Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», обращает внимание, что достаточно часто покупателям приходится доплачивать за «лишние» квадратные метры, так как обычно после обмера БТИ фактическая площадь квартиры отличается от проектной. Эксперт отмечает, что закон не устанавливает допустимые нормы такого расхождения, но на практике обычно речь идёт о паре квадратных метров в зависимости от размеров приобретаемой площади. Стоит также отметить, что в ДДУ зачастую прописываются допустимые расхождения, при которых не производится перерасчёт стоимости квартиры, обычно это 0,5 кв. м. Бывают случаи, когда реальная площадь оказывается меньше оплаченной, и тогда разницу застройщик возвращает, перечислив всю необходимую денежную сумму на расчётный счёт, указанный покупателем.

После первого взаиморасчётного этапа наступает этап осмотра квартиры. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказывает, что собственник сначала осматривает свою квартиру вместе с представителем управляющей компании. «Если у дольщика нет претензий по качеству, то в департаменте продаж подписывается акт приёма-передачи квартиры. Но делать это следует только в том случае, если претензий нет, в противном случае подписывать акт не следует, иначе придётся устранять все недочёты своими силами и за собственный счёт», – объясняет Ирина Доброхотова.

Оформлен акт приёма-передачи, как обращает внимание Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», может быть по-разному, однако всегда должен содержать информацию о дате и месте составления, о сторонах, участвующих в приёме-передаче, а также подробное описание передаваемой квартиры, включая пункт о её состоянии. И состояние это на момент подписания акта должно полностью отвечать требованиям покупателя

Однако ситуаций, когда у покупателя нет претензий и его всё устраивает, немного, а в большинстве случаев необходимо заполнить смотровой лист или дефектовую ведомость, где подробно описываются все недоделки. Достаточно часто в этой ведомости фиксируются и сроки, в которые заказчик обязуется недоделки устранить. Этот документ является дополнением к акту приёма-передачи. Он заполняется в двух экземплярах и подписывается как собственником, так и представителем строительной компании. Один экземпляр остаётся у покупателя, другой у строителей. После этого покупатель ждёт исправления всех огрехов, а лишь после этого, когда его всё удовлетворит, подписывает акт приёма-передачи.

Чаще всего претензии вызывают треснувшие стеклопакеты, плохо закрывающиеся окна и балконная дверь, неровные стены, плохая обработка швов, качество сантехники и стяжки. Стоит также отметить, что список претензий к качеству квартиры с чистовой отделкой всегда гораздо длиннее, чем к квартирам без отделки. Однако нельзя требовать с застройщика невыполнимого или сверх обещанного. Гасан Архулаев, исполнительный директор Sezar Group, отмечает: «Если собственник вписывает в дефектовочный акт замечания, превышающие условия ДДУ и СНиП, то акт приёма-передач подписывается в одностороннем порядке».

Передача дома

В случае сдачи новостройки в эксплуатацию передачи требуют не только построенные квартиры, но и сам дом.Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных посёлков «Андерсен» и «Остров Эрин», рассказывает, что сам дом никому не передаётся, передаются документы и сведения о нём тому, кто будет управлять домом, а места общего пользования, земельный участок и все коммуникации находятся в общедолевой собственности жителей многоквартирного дома.

Управление домом происходит в соответствии с Жилищным кодексом, либо управляющей компанией, избираемой на конкурсе, либо самими жителями. Управляющая компания всегда принимает дом, и если после приёмки обнаружатся скрытые дефекты, выявленные при эксплуатации, то застройщик обязан по закону устранять все недочёты в течение гарантийного срока, который равен пяти годам. Исключение составляют технологическое и инженерное оборудование — на него гарантийный срок устанавливается отдельно договором, но он не должен быть меньше трёх лет.

Но сторонней УК, не присутствующей на приёме скрытых строительных работ, трудно принимать сданный дом, потому что никогда не известно, где обнаружится брак и как потом придётся всё это доводить до ума. Сергей Креков, президент Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), рассказывает, что вообще не принимает в управление объекты, с момента ввода в эксплуатацию которых не прошло и трёх лет, потому что жители должны сами увидеть, что построил застройщик, иначе все шишки будут сыпаться именно на управляющую компанию, которая якобы не умеет правильно управлять и эксплуатировать. А ведь многие огрехи и «лишние» статьи расходов видны опытной УК изначально. Например, в практике Сергея Крекова встречался ЖК с подземным паркингом на 1000 мест с одним въездом и одним выездом. Проект и согласовали, и построили, и ни у кого не возник вопрос: «А как эти 1000 машин утром будут выезжать? Это какая пробка в паркинге будет?». Зачем об этом думать, ведь машиноместа соответствуют нормам, и никого не волнует, что в проекте полностью отсутствует эксплуатационная логика. Это изначальная ошибка в проектировании, а решать её придётся УК.

Также встречался комплекс на 1000 кв. м с напорной канализацией, да ещё до городского коллектора было 600 м, и на этом пути не было ни одного перехватывающего колодца. Этот дом — смертный приговор для УК, потому что в случае аварии придётся перекрывать всю канализацию до устранения причины происшествия, а на это уйдёт по меньшей мере две недели. А за это время жители явно устроят настоящее шоу недовольства.

Сергей Креков отмечает, что чаще всего УК в только что сданных домах сталкиваются с проблемами, связанными с трансформаторными подстанциями, системой вентиляции и кондиционирования, а также с соблюдением норм пожарной безопасности и лифтами.

Именно поэтому застройщики, как правило, передают дом на управление собственным управляющим компаниям. Такие компании принимают объект без лишних вопросов, а потом неспешно вместе с застройщиком устраняют все недоделки, которые есть в любом проекте. Кроме того, зачастую такие УК устанавливают несколько завышенные тарифы на коммунальные платежи, которые как раз и призваны финансировать работы по доделке огрехов. Можно конечно, сменить УК, однако недоделки придётся всё равно устранять за собственный счёт, скидываясь всем домом, а уже потом можно будет судиться с застройщиком и требовать возмещения расходов.

Одним словом, построенный дом — это, к сожалению, зачастую не финальная точка во взаимоотношении жителей с застройщиком. Однако грамотное выстраивание этих отношений поможет не платить второй раз за то, что было с вас взято при подписании ДДУ.








Comments are Closed