Авто новости.

На дне. Постучат ли снизу?

Сегодня московское и подмосковное жильё, безусловно, чувствует себя лучше, чем региональное, но самочувствие это далеко от идеала. Всё чаще слышны разговоры о раздутых ценах, о предстоящем дне и глобальном обвале цен, при котором покупать уже будет некому. Все эти прогнозы имеют под собой реальную почву, но КВАДРУМ решил детально разобраться в сложившейся ситуации.

Итак, рынок недвижимости переживает кризис. Платёжеспособность населения сокращается на глазах, цены на товары и услуги растут, рубль дешевеет, а надежда на скорое исправление ситуации выглядит полной утопией.

На первый-второй рассчитайсь!

Первичный рынок квартир пока держится, и большинство специалистов рынка считают его непотопляемым: худо-бедно, но судно на плаву будет держаться. Однако штормит новостройки весьма заметно.

Прежде всего, падает спрос. Безусловно, государственные субсидии ипотечного кредитования являются мощным стимулятором, однако спрос всё равно снижается. Нельзя утверждать, что его нет совсем, но распределён он неравномерно. Есть объекты, позиции которых пошатнулись незначительно, а есть те, которые вообще потеряли покупателей. Спрос сместился в сторону доступного и качественного жилья. Вартан Погосян, директор по маркетингу компании TEKTA GROUP, считает, что именно такое перераспределение спроса является отличительной чертой нынешнего кризиса от предыдущего, когда скупалось всё, что девелоперы выводили на рынок.

Всего в первом полугодии 2015-го в Москве было зарегистрировано 9418 ДДУ, что на 10 % ниже первого полугодия 2014-го и на 30 % меньше, чем во втором полугодии 2014-го. В Московской области в первом полугодии было заключено 42 848 ДДУ, что на 8 % ниже прошлогодних аналогичных показателей. Итак, спрос есть, но он, как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, постоянно стимулируется внешними факторами и не имеет твёрдых оснований для роста, ведь заработная плата населения не растёт, инфляция не снижается и общая экономическая ситуация пока не выпрямляется.

В такой ситуации многие ожидали падения цен, но глобального обвала не наблюдается. По мнению Марины Тимашовой, директора департамента маркетинга и рекламы девелоперской компании «Сити-XXI век», рублёвые цены за год практически не изменились: «В Подмосковье средняя цена квадратного метра в новостройках по сравнению с концом 2014 года поднялась на 0,8 %. В Москве в течение первого полугодия 2015 года средняя цена на новостройки колебалась в пределах от -1,8 % до +1,8 % и в результате выросла всего на 0,3 %. Более ощутимые изменения произошли на первичном рынке жилья «Новой Москвы»: средняя цена относительно декабря 2014 года стала ниже на 4 %». Вартан Погосян подтверждает, что цены остались на уровне прошлого года, но для рынка это шаг назад. По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя стоимость московского квадратного метра в июле составила 213,7 тыс. руб., в прошлом же году июльский квадратный метр оценивался в 205,5 тыс. руб.

Стоит отметить, что эксперты рынка убеждены, никакого ценового пузыря нет, и ожидание падения цен необоснованно. Прежде всего, Осман Ахмедов, генеральный директор компании UPBS, обращает внимание, что ценовая политика любого проекта учитывает затраты не только подорожавшего строительства, но и издержки на согласование, выплату налогов, арендной платы за земельный участок и т.п. Плюс ко всему многие застройщики испытывают на себе и все прелести подорожавшего кредитного финансирования, хотя по данным «Азбуки жилья», в настоящий момент девелоперы не так сильно зависимы от кредитных линий. Сегодня большая доля из них работает с большими объёмами собственных средств по схеме 50/50 или 70/30. В любом случае, современные застройщики адекватно оценивают ситуацию и готовы ждать лучших времён. Наверное, можно говорить, что если экономическая ситуация в стране продолжит ухудшаться, то девелоперы будут вынуждены снижать цены и работать себе в убыток, но, как справедливо отмечает Вартан Погосян, не факт, что покупатель на тот момент сможет купить эти бросовые квадратные метры.

В настоящий же момент ожидать ценового падения не стоит. Марина Тимашова утверждает, что в этом году рынок уже достиг своего «дна».

А раздутый ценовой пузырь присущ лишь единичным проектам, где было большое желание «быстрых денег» и цены росли неадекватно. Елена Чегодаева, руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость», так комментирует эту ситуацию: «Эффект «пузыря» испытывают те жилые комплексы, которые завысили свои цены на ажиотажном спросе в декабре 2014 и частично в феврале 2015 годов. В основном именно от этих проектов исходит волна игры на понижение. В тех же комплексах, в которых рост цены связан с ростом объекта, панического понижения средней стоимости квадратного метра не происходит». Максим Зорин, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва», согласен, что цены снижаются лишь на объекты с менее конкурентоспособной концепцией или завышенным ценообразованием, но это единичные проекты, по ним нельзя судить обо всём рынке.

Итак, тенденции рынка нового жилья явно не положительные, но ситуация всё же не плачевная. Более того, плачевной она стать не должна. Во-первых, этот сектор поддерживает государство, причём весьма эффективно. Мария Тимашова отмечает: «Сейчас мало покупателей с «живыми» деньгами, в среднем по крупным проектам количество ипотечных сделок достигает 60-70 %». Кроме того, спрос на недвижимость не может упасть до нуля, нуждающихся в улучшении жилищных условий в нашей стране очень много.

Во-вторых, как отмечает Вартан Погасян, недвижимость по-прежнему остаётся для населения наиболее понятным местом вложения денег. Купить квартиру гораздо проще, чем выходить на рынок фьючерсов и разбираться в котировках ценных бумаг.

Элитные новостройки также вполне жизнеспособны в этот кризис. Падение цен, по данным Павла Трейваса, управляющего партнёра агентства недвижимости Point Estate, зафиксировано лишь в долларах: средняя цена по состоянию на конец первого полугодия 2015 года составила 14780 долларов за кв. м, а это на 14 % ниже прошлогодней. В рублях же цены подросли на 3 %, достигнув показателя 804,9 тыс. руб. за кв. м. Однако и такие цены потребовали дополнительного маркетинга от некоторых девелоперов, направленного на привлечение покупателей. Безусловно, некоторые застройщики снижали цены напрямую: «Советник», «НегоцiантЪ», «Бронная 26». А некоторые перешли с долларов на рубли по курсу ниже ЦБ: MonCher, «Кадашевские палаты», «Резиденция МОНЭ», «Меркурий Сити». Многие прибегали к акциям и дисконтам. Но глобального падения стоимости не было, и, по оценкам Кристины Томилиной, руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, уже и не будет: «Цены на премиальном рынке снизились, и на данный момент нет реальных предпосылок для того, чтобы это падение продолжилось. Дальше, скорее всего, мы увидим только повышение цен».

Из рук в руки

Положение на вторичном рынке более плачевное. В настоящий момент там стагнация, так как госсубсидирование не распространяется на этот рынок, следовательно, здесь практически нет возможностей для кредитования.

В такой ситуации спроса практически нет, так как покупать просто не на что. Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист», рассказывает, что спрос резко просел, и рынок фактически стоял всё первое полугодие: «И даже сейчас, с возвращением условий по ипотеке к психологически приемлемому уровню (13-14 %) спрос далёк от прошлогоднего уровня». Екатерина Артёмова уточняет: «Уровень потенциального спроса со стороны покупателей во всём московском регионе на вторичном рынке жилья по итогам июля 2015 года сократился на 43,1 % относительно марта 2015 года, на 52,1 % относительно декабря 2014 и на 43,5 % относительно июля 2014 года. Количество сделок на этом рынке сократилось на 36 % относительно марта нынешнего года, на 70,4 % относительно декабря 2014 и на 36 % относительно июля 2014 года». В итоге, сейчас на этом рынке продавцов практически в два раза больше, чем покупателей.

В таком случае собственники должны были либо снижать цены, либо не продавать вовсе. Произошло и то, и другое. Если на «вторичке» и происходят сделки, то ѕ из них совершаются с дисконтом в 10-15 % и выше. Причём не стоит думать, что цены снижаются исключительно завышенные. Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сообщает: «В июле на вторичном рынке недвижимости Москвы и Московской области было отмечено реальное снижение цены предложения, раньше снижение цены происходило во время продажи за счёт торга. По итогам июля на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения уменьшилась на 2,2 % и составила 240,26 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке Московской области средняя удельная цена предложения уменьшилась по итогам июля на 0,4 % и составила 94,9 тыс. руб. за кв. м». Долларовые цены также снизились: в Москве на 32 %, в области на 36 %. По мнению Максима Зорина, этот рынок уже достиг своего дна.

Павел Трейвас отмечает, что в последние месяцы из-за отсутствия платёжеспособного спроса многие продавцы перешли на арендный рынок, а некоторые просто решили отложить продажу квартиры до лучших времён. И это связано с тем, что на вторичном рынке цена включает в себя и ожидания собственника, которые могут не соответствовать рынку. На дисконт же владельцы идут всегда неохотно.

Оживить вторичный рынок могут лишь приемлемые условия по ипотеке, и эксперты рынка ожидают роста покупательской активности здесь уже этой осенью, так как банки снизили ставки по ипотеке вслед за снижением ключевой ставки ЦБ.

В таких условиях прогнозы никто не делает, каждый понимает, что ситуация непредсказуема и зависит от множества неопределённых факторов. Но совершенно точно, что нет никаких предпосылок для ожидания роста благосостояния населения, поэтому за покупателей придётся бороться.

 








Related News

  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • Comments are Closed