Авто новости.

Нужно ли рынку недвижимости тесное сотрудничество с банками?

Что думают эксперты об идее правительства заменить привычную схему долевого строительства триединым союзом застройщика, покупателя и банка, чтобы усилить контроль над целевым расходом средств при строительстве и избавить покупателей от риска — за их же счет?

Модернизация схемы долевого строительства призвана сделать рынок более прозрачным и снизить риски для покупателей квартир «до нуля». В этом вопросе инициаторы идеи опираются на европейский подход в реализации жилья и предлагают нам в перспективе трехсторонний договор, с гарантией банка. По сути, финансовое учреждение выступает гарантом надежности стройки и контролирует расходование средств, снижая риски.

«Но не все так просто. Нужно понимать, что контроль банка, скорее всего, отразится на кошельках покупателей. Вряд ли открытие счетов и проведение услуг в рамках договора будут абсолютно бесплатным, — комментирует первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

У эксперта есть и другой вопрос: как будет организована сама процедура сделки? Предполагается, что компания, которая не сможет выполнять условия договора, не получит деньги дольщиков. Из этой фразы вытекает, что деньги дольщиков будут «заморожены» на счету (или какая-либо их часть), что препятствует компаниям доступ к деньгам и вынуждает их на этапе строительства пересматривать свой подход к финансированию. С учетом того, что проектное финансирование очень дорого, модернизация схемы может привести к встряске на рынке недвижимости и уходу некоторых игроков.

Некоторые застройщики оценивают нововведение более негативно и предлагают более точные прогнозы по ценам.

«Полагаю, что цены на недвижимость могут вырасти до 40%. Стоимость проектного финансирования сегодня составляет 15-17%. Срок реализации проекта — 2-3 года. Вероятно, обслуживание так называемого специального счета будет платным. Кроме того, маловероятно, что банки будут бесплатно контролировать этапы строительства, а все это дополнительные расходы, которые, безусловно, лягут на плечи покупателей, — объясняет свою позицию Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. — Также пока не ясно, каким образом девелопер будет выбирать банк для работы по новой схеме. Ведь у банка, как сегодня это часто случается, могут и лицензию отозвать. А что в таком случае будет с деньгами, накопленными на спецсчете — об этом пока молчат».

В настоящий момент властями не только не создан пакет официально подкрепленных документов, но даже не согласованы планы их создания и дальнейшего развития. Основная идея будущего документа заключается в изменении отработанного практикой инструмента привлечения заемных средств напрямую от дольщиков, т.н. договора ДДУ, который подразумевает покупку недвижимости раннем этапе, благодаря чему жилые комплексы возводятся за счет собственных средств владельцев квартир. Согласно новой концепции, акценты смещаются, из цепочки исключаются собственники, таким образом, источником финансирования стройки могут стать либо сами девелоперы, либо банки, предоставляющие им кредит. Покупателю предстоит внести только 10% задатка и дожидаться окончания строительства с тем, чтобы оплатить остальные 90% стоимости понравившейся квартиры.

«Обсуждаемая сегодня конструкция реформы достаточно сырая, в текущем формате она остается равно невыгодной и для банковского сектора, и для девероперов, и для самих покупателей», — комментирует ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Для застройщиков, которые в 2015 году и так столкнулись со сложностями в связи с резким падением спроса, одной из основ для соблюдения сроков строительства всегда являлись живые деньги дольщиков. При этом девелоперы могли позволить себе предоставить льготные условия (скидки) при 100% оплате или рассрочке. В рамках новой схемы застройщик будет напрямую зависеть от кредитной политики того или иного банковского института в отношении его проекта. Очевидно, что возникшую конкуренцию смогут выдержать только самые крупные игроки. Девелоперы т.н. малого звена, участвующие в проектах преимущественно массового сегмента, будут вынуждены уйти с рынка. Как следствие, на рынке останутся только «надежные», по мнению банков, строительные структуры, однако с ценами не столь привлекательными для покупателей.

«По нашему мнению, нововведение полностью противоречит курсу государства, призванному обеспечить собственными площадями максимальное число граждан, и, в целом, направленному на создание рынка доступного жилья», — считает Екатерина Артемова.

Отведенные для таких жестких мер сроки адаптации — всего 5 лет — слишком коротки для перестройки уже отлаженного и достаточно прозрачного рыночного процесса. Тем более что рынок недвижимости в мировой финансовой системе является одним из самых высоких по степени рисков. В условиях обсуждаемого нами планируемого перехода на трехстороннюю схему работы «застройщик-дольщик-банк», именно первичный рынок может претерпеть ощутимые негативные изменения, считает эксперт.

Есть у новой схемы долевого строительства и сторонники, но только не из числа застройщиков и риэлторов. Плюсы триединства банков, застройщиков и покупателей в основном перечисляют независимые эксперты.

«Ничего нового и страшного в том, что между конечным потребителем, дольщиком и застройщиком, появится промежуточное звено, будь то банк или иной регулятор, лично я не вижу», — заявляет Дмитрий Чариков, руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федераци.

По мнению эксперта, основная проблема строительной отрасли — это не долевое строительство, а отсутствие должного контроля над целевым расходованием денежных средств застройщиками и, собственно, распространенная среди строительных компаний порочная практика, когда деньги изымаются из проекта, например, на личные нужды владельцев компаний, смежный бизнес застройщика, для выполнения обязательств по другим проектам, что и приводит к негативным последствиям и появлению «обманутых дольщиков». Когда сегодня идет речь о «внедрении» в долевую схему такого участника, как банк, то, в первую очередь, речь идет о контроле над денежными средствами, поступающими от дольщиков и об отчетности застройщика за каждый потраченный рубль, что однозначно приведет к повышению индекса надежности долевого строительства в глазах граждан.

«Естественно, застройщикам и девелоперам гораздо удобней работать в менее прозрачных условиях — отсюда и идут все инсинуации о том, что данное новшество приведет к негативным последствиям. Именно это обстоятельство и является причиной множественных спекуляций в СМИ о том, что предлагаемая схема приведет к удорожанию стоимости квартир на «первичке», хотя речь в первую очередь идет исключительно об усилении контроля за целевым использованием средств граждан и информационной открытости застройщиков», — считает эксперт.

Банковский интерес

Для банковского сектора текущая редакция схемы не является гарантированно привлекательной, считает Екатерина Артемова. «Для полноценной работы банкам потребуется в оперативные сроки создать и отладить мощный сектор внутри собственной структуры, способный обеспечить работу по данной трехчастной схеме. Это ляжет бременем затрат, возврат которых не будет единовременным. При этом, сейчас неизвестно, по каким критериям банки смогут оценивать проекты, и что станет основой для таких характеристик, как «надежный застройщик» и «финансовая привлекательность проекта».

«Предположительно, если банк будет обязательным субъектом в договоре приобретения, то и в случае невозможности реализации проекта (строительства дома) дольщик сможет предъявлять требования не только к застройщику, но солидарно и банку, — объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. — Поэтому уменьшается вероятность того, что дольщик после вложения значительной суммы в стройку, а после приостановки или прекращения стройки будет требовать возврата денежных средств от застройщика. Возврат вложенных средств будет гарантировать банк».

Основной сложностью может стать то, что не со всеми застройщиками захотят сотрудничать банки, следовательно, застройщикам придется решать, как продолжать свою деятельность. Скорее всего, часть застройщиков решит перейти на другие схемы реализации квартир, например, ЖСК, а другая часть предпочтет объединиться с другими участниками рынка, что приведет к постепенной монополизации рынка. Скорее всего, участвовать в данной схеме будут или банки с государственной поддержкой или крупные банки.

Если в качестве гарантов будет выступать всего два-три банка, то они смогут диктовать свои условия банкам, которые могут выглядеть не вполне привлекательно. Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для застройщиков-партнеров.

Не менее мрачный прогноз обновленной схеме долевого строительства дает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.

«Меры по изменению схемы долевого строительства, скорее всего, приведут к монополизации рынка госбанками, имеющими в своем составе девелоперские структуры. И мы понимаем, что любая монополизация ведет к росту цен. К этому же приведет как прямой запрет на покупку жилья на ранней стадии строительства, так и вовлечение в процесс долевого строительства банковских структур, при сохранении всех существующих принципов функционирования строительного сектора».

Однако сегодня рынок недвижимости, как и экономика в целом, находится не в самом лучшем состоянии, и в ближайшие 2-3 года роста доходов населения и повышения платежеспособного спроса ждать не приходится. Более того, вопросы обеспечения граждан нашей страны доступным и комфортным жильем, как и выполнение планов по вводу жилья (особенно с учетом пока еще колоссального объема ветхого и аварийного фонда) остаются важными государственными задачами.

Поэтому ни банки, ни представители власти не допустят и не будут провоцировать рост цен на том рынке, где очень высока чувствительность спроса к цене, уверен эксперт. Объективно, подавляющий мотив покупки жилья на стадии строительства — это в первую очередь минимальная цена, которая в среднем на 30-35% ниже, чем цены на готовые квартиры.

«Скорее всего, мы увидим процесс перераспределения потоков финансирования и перекладывания функции контроля за исполнением обязательств застройщиков на банковские структуры, — объясняет Тимур Сайфутдинов. — Вполне вероятно, что правительство и Центробанк разработают программы целевого финансирования строительства жилой недвижимости и инфраструктурных объектов, которая наконец даст рынку так необходимые длинные и дешевые деньги. И если такие программы начнут работать, нагрузка на застройщиков уменьшится, и цены в связи с этим могут даже снизиться. По крайней мере, мы очень на это надеемся».








Related News

  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • Comments are Closed