Недавно в Минстрое задумались об эффективности и сохранности средств жителей, которые принимают решение приобретать жилье по схеме долевого внесения средств. Credit.ru решил узнать, как сегодня обстоит ситуация в плане безопасности, что делать гражданам при задержке сдачи объекта и что будет с деньгами, если застройщик банкрот.

Заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отметила, что до отказа от ДДУ (договор долевого участия), который сейчас активно обсуждается, будет переходный этап, когда будут заключаться трехсторонние договоры между покупателем, застройщиком и банком, который будет выступать гарантом полного объема строительства. И пока не будет принято решение о введении трехсторонних договоров, все покупки квартир будут происходить в прежнем режиме.

Ирина Кис, главный редактор Novostroy-M.ru, обратила внимание, что ДДУ — сегодня самый безопасный способ покупки жилья. Дело даже не в том, что благодаря регистрации в Росреестре ДДУ защищает от двойных продаж, а в том, что в договоре прописаны сроки сдачи, и, если застройщик задерживает сдачу дома, ему придется заплатить неустойку дольщику (которую тот может потребовать через суд), а также выплатить крупный штраф надзорному органу. И то, и другое — невыгодно для застройщика.

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо ознакомиться с документацией застройщика: разрешением на строительство и документами, подтверждающими право на земельный участок. Если девелопер отказывается ее предоставить, стоит десять раз подумать, прежде чем вкладывать свои средства в этот проект. Очень важен порядок оплаты при ДДУ. Никаких предварительных платежей дольщик не обязан совершать до того, как получит зарегистрированный ДДУ на руки. Гораздо безопаснее рассчитываться с застройщиком через банк, а не платить напрямую наличными деньгами в кассу. Так дольщик в сделке получит независимого участника (банк), который всегда может подтвердить транзакцию и ее точную сумму.

Смотрите как застройщик пережил предыдущий кризисный период. Сам факт, что он в принципе остался на рынке — уже говорит в его пользу, значит менеджмент сделал выводы, выработал стратегию работы в тяжелые времена. Если же компания обанкротилась, а сейчас возродилась под другим названием — лучше обойти ее стороной. Обращайте также внимание на статус земли в документах. Лучше если земля будет в аренде у застройщика, в таком случае местные власти будут более тщательно следить за стройкой, а если земельный участок, находится в собственности, это дает больше возможностей для планирования сроков реализации проекта.

Еще один показатель, отмеченный Novostroy-M.ru, старт продаж в новостройке. Ситуация, когда продажи открылись не на этапе котлована, а когда застройщик уже возвел несколько этажей, говорит о том, что у компании есть собственные средства на стройку, значит застройщик относительно крепко «стоит на ногах», а строительство проекта не зависит от денег дольщиков на 100%. Если спрос вдруг упадет (как часто бывает в кризис), застройщик на свои собственные деньги сможет достроить проект. А вот если стройка ведется исключительно на привлеченные деньги покупателей, то при падении спроса и стройка встанет.

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» советует с осторожностью отнестись к проектам, не аккредитованным крупными банками. Отсутствие в проекте ипотеки от ведущих игроков рынка — Сбербанка и ВТБ 24 — может стать причиной низких продаж. В дальнейшем это может привести к нехватке финансирования и заморозке строительства. «В народе уже даже появилась присказка, если сюда зашел Сбербанк — значит, новостройку точно достроят. Это не лишено смысла, ведь государственный банк не будет принимать участие в неликвидном проекте с высокими рисками», — добавляет Ирина Кис.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обратила внимание на то, что не надо жалеть времени на изучение портфеля реализованных девелопером проектов.

О надежности застройщика говорит соблюдение сроков строительства и выполнение обязательств перед дольщиками. Информацию о проектах можно получить не только на официальном сайте компании, но и на различных отраслевых сайтах и форумах.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» также рекомендует обратиться к независимым форумам, где дольщики и потенциальные покупатели активно обсуждают жилой комплекс. Народное мнение — лучшая реклама, если «общественных волнений» на форуме нет, проект можно рассматривать для покупки. Кроме того, эксперт советует оценить потенциальную покупательскую активность на объекте. Например, популярностью пользуются проекты в ближнем поясе Подмосковья (до 20 км от МКАД), либо с хорошей транспортной доступностью (наличие рядом ж/д станции). Если строительство инфраструктуры делается одновременно с возведением домов, это показатель комфортности и ликвидности жилья.

Заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина отметила, что если строительство объекта идет медленными темпами или вовсе остановилось, то необходимо уточнить, какой срок сдачи указан в договоре ДДУ и в проектной декларации. При переносе сроков застройщик должен уведомлять дольщиков не менее чем за 2 месяца до планируемой даты ввода по договору участия. Обязательно нужно узнать, нет ли вашей новостройки в списке «проблемных» объектов. Такие списки по Москве публикуются на сайте Москоминвеста и Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, а по Московской области — на сайте Министерства строительного комплекса Московской области. Если у покупателя появляются подозрения, что строительство ведется слишком медленно или со стройки, вовсе исчезли рабочие, если есть вопросы по финансовому состоянию застройщика, нужно обращаться в контролирующие органы с просьбой провести проверку конкретного проекта и застройщика в рамках закона. Дальнейшие действия дольщика зависят от стадии строительства, на которой стадии остановилась стройка.

Если вдруг застройщик окажется банкротом, строительством проекта будет заниматься другая компания, и это самый благополучный исход, считают эксперты. Причем нового застройщика могут выбрать либо власти, либо банк-кредитор, который, забрав проект за долги, передает его другой девелоперской компании. Конечно, в этом случае, скорее всего сроки сдачи будут совсем другими. Однако это лучше, чем потерять все вложенные средства. Другие, менее оптимистичные варианты — это создание собственного ТСЖ, когда дольщики «скидываются» и достраивают дом самостоятельно. И еще один вариант — это возврат денег. Однако дольщиков много, и сумма страховки может не покрыть все обязательства, если застройщик кредитовался исключительно «для галочки». Да еще и банк-кредитор тоже хочет вернуть свои средства. Поэтому исход массового требования возврата денег предсказать сложно. Вероятно, если что-то и удастся вернуть, то это будет не вся сумма.

Мария Литинецкая отмечает, что, если застройщик задерживает сдачу объекта, участники долевого строительства имеют право потребовать компенсации за каждый день просрочки. Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) выплачивается застройщиком в двойном размере.

Как показывает практика, дольщики все же предпочитают дожидаться ввода объекта в эксплуатация без судебных разбирательств, особенно если застройщик предупреждает о задержке, указывает ее причины и новые сроки сдачи дома. Стоит иметь в виду также, что в случае обращения в суд расходы на адвоката, который будет отстаивать права дольщика, скорее всего, превысят размер компенсации, полученной от застройщика.