Авто новости.

Кому встречать рассветы в стенах loft .

Московский рынок лофтов-апартаментов достаточно молод — первые появились всего лет пять назад, но реклама и средства массовой информации успели окружить лофты ореолом романтики и творческой самобытности. Но так ли уж нужна эта романтика горожанам? В плюсах и минусах формата разбирался интернет-журнал КВАДРУМ.

Для начала определимся: тема нашего обсуждения только лофты, построенные в старых реконструированных зданиях. Именно об их особенностях и пойдёт речь.

Промышленный формат

Лофт — это модно, красиво, востребовано и дорого — подавляющее большинство подобных проектов позиционируются в сегменте не ниже бизнес-класса. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки» сейчас в продаже более 20 проектов в стиле loft. Основной объём лофт-апартаментов в столице представлен в сегменте бизнес, средневзвешенная цена по ним составляет 224,3 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с обычными апартаментами бизнес-класса цена ниже на 14,6%, а с квартирами — на 16,3%.

«Низкая стоимость обусловлена тем, что в основном проекты с лофт-апартаментами строятся не с нуля, а являются объектами реконструкции предприятий. В кризисное время спрос на лофты снизился, поэтому застройщики готовы предлагать клиентам скидки, иногда довольно существенные — до 15-20%», — комментирует ситуацию генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. При этом эксперт отмечает, что в настоящий момент на рынке лофт-апартаментов сложилась ситуация, когда предложение превышает спрос. «Но, — считает Софья Лебедева, — это не значит, что падение спроса приведёт к сокращению предложения, лофты и дальше продолжат завоевывать рынок, потому что в Москве много зданий, которые можно реконструировать, да к тому же нехватка места под новостройки. Плюс цены на лофты ниже, чем на квартиры. Следовательно, те, кому не принципиален вопрос прописки, будут обращать своё внимание именно на них».

О перспективности данного формата говорит и руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. При этом эксперт напоминает, что после того, как продукт завоевал имя и популярность, из бизнес-класса лофты перешли и на более высокую ступень — отдельные исторические здания в составе жилых комплексов также стали клубными лофт-проектами (как, например, в Wine House), возможны стали варианты использования бывших офисов в стиле loft в качестве апартаментов (как, например, в «Голутвинской слободе»).

Популярность подтверждается и цифрами: только в 2013 году, по данным IntermarkSavills на рынок вышло сразу 7 проектов. Лофты продолжают выходить на рынок и в этом году (в качестве примера Анатолий Довгань приводит Klein House — бывшую чаеразвесочную фабрику на Нижней Красносельской улице). В сущности, считает эксперт, лофты являются прямыми конкурентами традиционным квартирам, находящимся в конкретной локации. Тем более, что «классических» лофтов — то есть заводских цехов площадью по полтысячи «квадратов» на московском рынке практически нет. Основной спрос у нас формируется за счёт лофтов небольшой площади — от 30-40 кв. м. Так, например, «Рассвет Loft Studio» в настоящее время — самое выгодное предложение на Пресне.

Недетское место

Но, несмотря на то, что большинство экспертов называют лофты прямыми конкурентами жилья, это не совсем так. Хотя бы потому, что у этого формата довольно ограниченная аудитория покупателей. «Традиционно лофты предпочитают люди творческих профессий — журналисты, скульпторы, дизайнеры, художники, фотографы, артисты, музыканты, — отмечает директор департамента городской недвижимости Kalinka Group Елена Егорова. — Любят приобретать этот формат недвижимости и работники IT-сферы и программисты, которым удобно работать в атмосфере спокойствия, тишины, свободы. Одним словом, классический лофт даёт возможность как уединения, так и бурной, шумной активности».

Тем не менее генеральный директор «КРАЙС Девелопмент» Яков Литвинов, на опыте продаж проекта Klein House видит расширение аудитории: «Наш опыт реализации данного проекта на рынке показал, что покупать и активно интересоваться подобным продуктом стали люди не только традиционно творческих профессий и креативного класса. Целевая аудитория продукта стабильно растёт, привлекая людей из бизнес-среды». Типичный портрет покупателя лофта, по словам эксперта, это мужчина без семьи в возрасте 25-45 лет, молодая пара без детей, — все те, кто стремится к свободе, самовыражению, имеет ярко выраженную индивидуальность. А вот с чем, а точнее, с кем в лофтах проблема — так это с детьми. «С рождением детей и созданием семьи собственник или арендатор нередко меняет место жительства, поскольку появляется потребность в более чётком зонировании жилого пространства, создании семейного гнёздышка», — считает Елена Егорова. Анатолий Довгань ещё категоричнее: «Жизнь с детьми в лофтах затруднительна — очень сложно выделить для ребёнка отдельную зону (за счёт высоких потолков лофт вообще тяжело разделить на закрытые зоны). Если же лофт двухуровневый, то проживание в нём маленьких детей попросту небезопасно».

Эксперт отмечает и ещё одну особенность лофт-проектов, также связанную с семейным проживанием: «в проектах с бюджетом от 5 тыс. долларов за кв. м 50-70% уже приобретённых в собственность апартаментов пустуют. Собственники бывают в них наездами. Это, скорее, не жильё как таковое, а еще один принадлежащий человеку объект недвижимости для использования «по случаю» — есть квартира, есть загородный дом, теперь есть и лофт-апартамент. При таком ритме жизни говорить о семейном проживании вряд ли приходится». Небольшие лофты с ценником до 5 тыс. долларов за кв. м, добавляет Анатолий Довгань, как правило, также используются не для проживания собственников, а для перепродажи или сдачи в аренду.

Заглянуть в карман

Вторым существенным недостатком лофтов является стоимость эксплуатации, которая по разным подсчётам превышает затраты на содержание обычных квартир на 15-20%. Это связано с тем, что апартаменты де-юре не относятся к жилой недвижимости. Но это не всё, напоминает Софья Лебедева: «Лофты относятся к нежилым помещениям, налоговая ставка по которым равняется 2% от кадастровой стоимости. Для жилых помещений налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. К тому же кадастровая стоимость нежилых помещений, как правило, выше, чем жилья. Поэтому налоги на такую недвижимость будут в разы больше».

И ещё один немаловажный момент — платежи управляющей компании. «Они взимают плату за благоустройство общественной территории, вывоз мусора, работу консьерж-службы, эксплуатацию инженерных систем. Дело в том, что жильцов в лофтах не очень много, а эксплуатационные расходы всё равно составляют определённую сумму, которая делится на всех», — предупреждает Софья Лебедева.

А вот на чём можно сэкономить, так это на отделке. «Покупая лофт, ты получаешь уже практически готовый к въезду объект, т.к. стены — это уже в большинстве случаев красивый кирпич, который можно оставить как есть, покрыть лаком или тонировать, что быстро и недорого и бетонный потолок, который можно оформить, например балками для гармонии, остаётся только разделение помещения и отделка пола. Как правило, лофты имеют нежилой статус, поэтому здесь нет строго регламента по расположению «мокрых зон», так что ванную можно ставить без нарушений хоть посередине гостиной», — рисует красивые картинки руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow Ольга Тараканова.

И ещё некоторые недостатки проектов, которые нужно учитывать при покупке, называет управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас: расположение в бывших промзонах, что как правило, связано с меньшим, чем у классических жилых комплексов, уровнем комфорта; возможно отсутствие на территории подземного паркинга в силу конструктивных особенностей территории и зданий; лофты могут соседствовать с офисными помещениями, находящимися не только в одном комплексе зданий, но и в одном подъезде; возможны проблемы при отделке помещений, так как в реконструируемых зданиях, как правило, одни из самых сложно организуемых в архитектурном отношении пространств.

Доходный бизнес

А вот что эксперты считают перспективным, так это именно арендный бизнес владельцев лофтов, хотя и не без «особенностей момента». «На столичном рынке аренды экспонируется не более 100 лофтов, или меньше 1% от всего объёма предложения квартир. Причём, значительное количество лофтов — порядка 20% — появилось на рынке в первом квартале текущего года. Спрос, напротив, значительно снизился: в кризис люди больше обращают внимание на практичное жильё привычного формата», — уверена директор департамента городской недвижимости Kalinka Group Елена Егорова.

И.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский напротив уверен, что апартаменты в стиле loft очень популярны и востребованы, а сам рынок набирает обороты: предложения такого формата интересны не только экспатам и представителям большого бизнеса, но и многим творческим личностям. Основная целевая аудитория аренды жилья лофт-формата — молодые творческие пары, представители малого и среднего бизнеса, дизайнеры и IT-специалисты, а также одинокие мужчины среднего возраста.

Часто лофты арендуют и для работы, потому используют их, как офисы, студии и мастерские, отмечает Елена Егорова. В качестве особо интересных вариантов для ценителей лофта эксперт приводит деловой квартал «Красная Роза» у станции метро «Парк культуры», «Даниловскую мануфактуру» у «Тульской» и «Кадашевские палаты» возле «Третьяковской». «Стоимость квадратного метра в самых популярных комплексах начинается от 2,3 тыс. руб. и достигает 4-5 тыс. руб. в месяц. В рамках более скромного бюджета можно подобрать объект в стиле лофт в пределах ТТК за 1,4-1,8 тыс. руб. за кв. м в месяц», — говорит эксперт.

Более подробную информацию по «Даниловской мануфактуре» приводит руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров: к аренде предлагаются небольшие студии, площадью 32-37 кв. м, стоимостью около 90 тыс. руб. в месяц. Елена Егорова считает, что минимальная ежемесячная стоимость аренды однокомнатной студии в стиле лофт — 65 тыс. руб. Для сравнения, в такую сумму обойдётся аренда в одном из типичных центров старой застройки — старом особняке, сталинском доме.

«В современных жилых комплексах, которыми стали бывшие фабрики и заводы после редевелопмента, есть предложения за 120-150 тыс. руб. в месяц, но такие объекты редко сдаются в аренду, здесь лофты в основном выставлены на продажу и реализуются на первичном рынке», — отмечает эксперт. Анатолий Довгань знает и другие примеры, правда, не «фабричные»: студия в ЖК «Манхэттен Хаус» обойдётся в 80 тыс. руб. в месяц, а в ЖК «Николаевский дом» двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м оценивается в 85 тыс. руб. в месяц. По данным Kalinka Group, самый дорогой двухуровневый лофт предлагается в аренду за 1,4 млн. рублей в месяц, он расположен в историческом особняке известного дизайнера, его площадь — 290 кв. м.

И для сведения, назовём несколько лофт-предложений первичного рынка, которые предоставила компания «МИЭЛЬ-Новостройки». The Loft Club: апартаменты с отделкой площадью 81,5 кв. м предлагаются за 19,96 млн руб. AEROLOFTS: 69,1 кв. м под чистовую отделку, с террасой — 21,86 млн руб. Loft 17: апартаменты под чистовую отделку площадью 82,9 кв. м — 22,85 кв. м. Loft Park : 82,7 кв. м — 13,09 млн руб. Loft Factory: двухуровневые апартаменты, с мансардным этажом, площадью 81,5 кв. м — 16,63 млн руб. Loft Garden: 82,4 кв. м можно купить за 21,19 млн руб. В отличие от вышеперечисленных, позиционирующихся как бизнес-класс, проект «Рассвет Loft Studio» относится к элитному сегменту, в нём двухуровневые апартаменты под чистовую отделку 76 кв. м предлагаются за 35,11 млн руб.








Related News

  • Собянин обещал достроить «Большой Сити» через семь лет
  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • Comments are Closed