Авто новости.

Покупать квартиру сейчас или подождать до осени?

Как оценивают положение дел на столичной «вторичке» специалисты.

Эксперты, к которым мы обратились с простым вопросом: «что творилось в прошлом месяце на вторичном рынке Москвы?», продемонстрировали ярое противоречие в мнениях. Чем это объясняется? Где искать причины расхождения? А главное, кому это на руку? Подробности и перспективные выводы на май и немного дальше — в предлагаемом материале.

Что не так с объемом предложения?

Ситуацию, сложившуюся к настоящему времени во вторичном сегменте московского рынка жилой недвижимости, крупные игроки оценивают довольно неоднозначно.

С одной стороны, представители «МИЭЛЬ» отмечают: к началу мая 2015 года объем предлагаемых к продаже объектов составил 44 900 квартир. До этого подобный показатель был достигнут в пресловутом декабре-2014.

При этом, констатируют «миэлевцы», на реализацию выставлялось жилье эконом-класса (22% от общего объема). Комфорт-класс подрос чуть меньше (17%), а утешительная «бронза» досталась «бизнесу» — 11% всех предложений.

Чаще всего покупатели имели возможность стать собственниками подержанных однокомнатных (+25% к показателям прошлых периодов) и двухкомнатных (прирост на 18%) квартир. Нереализованная база «трешек» выросла к концу апреля на 13%, а многокомнатных — только на 8%.

И на этом фоне вроде бы вполне благопристойно и обнадеживающе для рядовых (впрочем, для нерядовых тоже) покупателей звучат слова исполнительного директора подразделения «МИЭЛЬСеть офисов недвижимости» Алексея Шленова:

— Возросший объем предложения и приближение к цифрам сентября-октября прошлого года свидетельствует о возвращении на рынок продавцов, отложивших продажу своих объектов из-за сильного колебания курсов валют.

С другой стороны, не все коллеги по бизнесу разделяют его оптимизм.

Так, сотрудники «ИНКОМ-Недвижимости», опираясь на собственные аналитические данные, уверены: по итогам апреля количество предложений довольно ощутимо сократилось (-6% к итогам марта), остановившись на отметке в 42 191 реализуемый объект. При этом директор инкомовского департамента вторичной недвижимости Михаил Куликов комментирует ситуацию следующим образом:

— Уменьшение количества объектов в значительной степени объясняется желанием граждан отложить на некоторое время все операции с недвижимостью (разумеется, мы говорим не о критически срочном, вызванном необходимостью изменении жилищных условий, а о сознательно планируемых сделках). Слишком много на возможных участников рынка давит дестабилизирующих факторов. В таких неопределенных условиях не удивительно, что люди ставят свои планы на «паузу» в надежде на более четкие прогнозы.

Что не так с ценами?

Если еще в марте динамика роста цен квадратного метра «вторички» была отрицательной, то к началу мая она приняла противоположный вектор. И пусть в процентном соотношении итоговый счет схватки разнонаправленных векторов изменения стоимости вышел в ноль (-1,6% в марте против +1,6% по итогам апреля), остановившись на средней отметке в 200,2 тысячи рублей за один квадратный метр столичной «вторички».

Но тенденция, как считают «инкомовцы», налицо. И подтверждают свои слова фактами.

В первой декаде мая однокомнатная квартира на первом этаже одной из панельных девятиэтажек неподалеку от станции метро «Авиамоторная», с шестиметровой кухней, двадцатью «квадратами» жилой площади и зарегистрированным жильцом (выписка которого, правда, возможна, но по суду) продавалась за 3,8 миллиона рублей. И этот объект на Красноказарменной улице на московской «вторичке» было самым дешевым! Самый же высокий ценник в это же время был установлен на пятикомнатную квартиру в клубном доме с круглосуточной охраной у метро «Смоленская». 700 квадратных метров площади доме на 7-м Ростовском переулке с покупателей просили 650 900 000 рублей.

Вообще, развивают мысль специалисты «ИНКОМа», апрель примечателен тем, что смог подстегнуть потенциальных «ипотечников». Правда, интерес клиентов к рынку был по большей части гипотетическим, но, тем не менее, они обращались за консультациями, интересовались преференциями, изучали условия кредиторов, и в результате апрель стал, пожалуй, лучшим месяцем за последнее время по количеству сделок с привлечением заемных капиталов.

Но «МИЭЛЬ» с неумолимой педантичностью отмечает: да, объем увеличился, да, структура восстановилась. Но вот цена объектов, увы, пошла вниз. В среднем проседание к началу мая составило 2,7% от мартовско-апрельского рубежа, замерев на среднем уровне в 242 550 рублей.

Больше всех в ходе этого процесса пострадал, по мнению экспертов «МИЭЛЬ», московский комфорт-класс, «отощав» сразу на 2,9%. За компанию и бизнесс-класс «сбросил» в цене сразу 2,1% от марта, тогда как эконом отделался, по большому счету, «легким испугом», подешевев в рамках статпогрешности.

При этом, соответственно, больше всех потеряли в цене многокомнатные квартиры (-3,4%), чуть меньше пострадали «трешки» и двушки (-1,9 и -1,8 процента). «Копейки» же потеряли не более 0,7% от мартовской стоимости.

Среди административных округов столицы, по данным «МИЭЛЬ», лидером по снижению цен стал Центральный (-4,5%), Северо-Восточный ушел в аутсайдеры (-1,6%). Юго-Западный, Северо-Западный и Западный округа остались в «середнячках» (там цены на квартиры упали в среднем от 2,6 до 2,1 процента).

«Такое снижение цены, — отмечает Алексей Шленов, — свидетельствует о том, что рынок начал реагировать на приток предложения».

Обвал до небес или взлет ниже плинтуса?

Что будет с рынком «вторички» в самое ближайшее время? Похоже, четкого ответа в привычном за последние несколько виде на этот вопрос ждать не стоит.

«Миэлевец» Алексей Шленов немногословен:

— Рынок теперь будет искать равновесие между спросом и предложением. Я считаю, что в течение лета значительной покупательской активности ждать не придется.

Действительно, вторит ему «инкомовец» Михаил Куликов, роль сезонного фактора на положение дел не стоит умалять. «Продавцы рассуждают приблизительно следующим образом, — говорит он. — Май начинается с каникул, за ними последует отпускной сезон. Какой смысл беспокоиться сейчас? Лучше подумаем об этом осенью».

Но покупателям, похоже, размышлять в таком ключе не стоит.

По итогам апреля, резюмирует другой представитель «ИНКОМа», Сергей Шлома, только 19% всех столичных объектов риелторы умудрились продать выше изначально объявленной стоимости. По своей цене ушло 18% апрельского предложения. А все остальное (а это, на минуточку, 63% столичной вторички) было продано с ощутимым дисконтом, средний размер которого составил 5,75 от установленной цены.

Казалось бы, логично предполагать, что дальше цены будут еще ниже. Тем более что у эксперта есть все основания полагать: в апреле ипотека на вторичном рынке уже достигла своего дна. «С большой долей вероятности, — считает он, — следует ожидать того, что банки, входящие в пятерку крупнейших, в очередной раз сделают гражданам более привлекательные кредитные предложения». И это вполне логично, учитывая недавнее заявление первого вице-премьера российского Правительства Игоря Шувалова. Он не исключил, что ключевая ставка ЦБ, от которой «пляшут» банки при определении своих годовых процентов, будет еще раз снижена еще до середины июня (не исключено, что точную дату назовут 26 мая на круглом столе под эгидой Национального рейтингового агентства и портала Банки.ру).

Но здесь есть свой подвох.

Пониженный процент по кредиту отнюдь не гарантирует того, что требования кредиторов к заемщикам будут также снижены. Напротив, андеррайтинг клиентов сейчас усилен, а лимиты выдачи в каждом банке хоть и свои, но все же ограниченные. Да и нет никаких четких и гарантированных указаний на то, что снижение одновременно затронет и годовые проценты, и цены на жилье, это всего лишь прогнозы и предположения, которые могут и не оправдаться. А если стоимость объекта все-таки подрастет, то это приведет к увеличению расходов по кредиту даже при условии более низкой процентной ставки.

В подтверждение своих слов «инкомовцы» приводят простой пример. Типовая «однушка» в Москве стоит примерно 7,4 миллиона рублей. Если внести за нее половину стоимости, а на оставшуюся оформить 20-летнюю ипотеку по партнерской программе (это около 14 процентов), то в месяц придется отдавать банку 46 010 рублей. Но если при тех же вводных годовая ставка опустится до 13 процентов, а стоимость объекта подрастет всего на 10, то ежемесячная «мзда» составит уже 47 683 рубля. А это, с учетом срока кредита, дополнительные 399 тысяч рублей с копейками. Но, опять же, где гарантия, что цены не поднимутся выше?

В большинстве своем заемщики заинтересованы в приобретении недорогого жилья эконом-класса, размышляет Шлома. Но при восстановлении спроса (о котором, кстати, и оповещает уже «МИЭЛЬ» — авт.) они первыми уходят с рынка.

Так что здесь долго гадать не следует, подытоживает эксперт. Азарт в погоне за самыми низкими процентами опасен тем, что действительно выгодный момент для покупки жилья на лучших условиях будет упущен и придется долго и безуспешно рынок «догонять».








Comments are Closed