Один из самых востребованных форматов недвижимости вышел за рамки общих правил.

Пока государственные власти не определились с правовым статусом в отношении апартаментов, девелоперы продолжают выпускать на рынок всё новые и новые проекты. При этом одни эксперты выделяют исключительно положительные стороны этого формата, другие же сетуют на подводные камни, которые то и дело возникают у обладателей подобного вида недвижимости.

Десять лет спустя

«Такой формат жилья существует в мире уже почти век, — рассказывает Елена Комиссарова, генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент». — Он появился в Нью-Йорке во времена великой депрессии, когда предприятия банкротились, и в пустующие здания потянулись художники и музыканты, которых привлекали большие площади, с огромными окнами, позволявшие совмещать жильё с мастерскими — это сделало такой вид недвижимости популярным и модным. Но главной причиной возникновения рынка апартаментов во всём мире является то, что промышленные предприятия, старые офисные здания выводятся из исторических центров мегаполисов в более удобные с точки зрения логистики зоны, расположенные в пригородах, и на смену им приходят как раз апартаменты. Так что важнейшим преимуществом апартаментов является их расположение в историческом центре, где так трудно найти место под строительство.

На столичном рынке недвижимости апартаменты после кризиса 2008 получили большое распространение, так как девелоперы, заявившие десятки офисных проектов, неожиданно столкнулись с их невостребованностью и нерентабельностью в первоначальном виде. Потому они активно начали менять формат, чтобы спасти «зависшие» проекты. Скоро эксперимент показал, что этот путь имеет право не только на жизнь, но и на бурное развитие. Так на рынке стали появляться уже не только переродившиеся бизнес-центры, а целые жилые комплексы с долей апартаментов или апарт-новостройки в чистом виде.

Совсем недавно о новом формате говорили со скепсисом, а теперь рынок апартаментов становится не просто реальностью — он начинает активно конкурировать с рынком традиционного в нашем представлении формата жилья».

«Формат апартаментов уже стал настолько привычным для нас, что вспоминать 2006-2007 года, когда появились первые апартаменты на продажу, можно только для исторической справки, — продолжает Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер семейного офиса Sesegar. — «Усадебный Комплекс Мещерское» на Воскресенской улице продавался по цене ниже среднерыночной процентов на 20, и эта тенденция по ценовой политике, к слову, сохранялась до недавнего времени. Специфика апартаментов позволяет располагать комплексы на небольших участках земли, гармонично вписывая в существующую застройку. Покупатели имеют возможность найти варианты в центре Москвы в районах с уже сложившейся инфраструктурой и зачастую в более комфортных для себя районах или расселить своих детей поблизости».

«Сегодня апартаменты занимают треть от всего предложения первичного рынка, — комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Проекты этого сегмента отличаются как по качественным, так и по количественным характеристикам. Есть апартаменты как в отдельно стоящих зданиях, так и в составе МФК. Встречаются апартаменты в новых домах, построенных с нуля, а также в реставрируемых зданиях. Апартаменты имеют самые разнообразные площади, а также представлены во всех классах недвижимости. Таким образом, на сегодняшний день они обладают самыми разнообразными характеристиками наравне с рынком квартир».

В 2014 году на рынок апартаментов вышло 26 новых проектов, в результате чего площадь выставленных на продажу предложений выросла в 1,9 раза, а доля апартаментов на рынке жилья Москвы увеличилась с 29 до 36 %. Об этом информирует Елена Комиссарова. При этом средняя цена квадратного метра в таком формате выросла на 22,8 % — до 286,5 тыс. рублей. Наибольшая доля новых проектов пришлась на бизнес-класс (54 %), в массовом и элитном сегментах рост объёма предложения оказался несколько ниже. В конце прошлого года продажи апартаментов в столице велись в 75 комплексах, общее количество выставленных на продажу предложений составляло около 9,5 тысяч. Лидером по количеству элитных апартаментных комплексов является Центральный административный округ столицы (46,7 %).

Сквозь тесные рамки формата

«Качественные характеристики апарт-проектов находятся на довольно высоком уровне, — отмечает Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». — Если говорить о реконструкции помещений, то в таких проектах высота потолков зачастую составляет более 3 метров, однако при этом наличие подземного паркинга, скорее, исключение, нежели закономерность. Преимущественно коэффициент обеспеченности машиноместами в апарт-проектах находится на уровне 1,0-1,5. При отделке мест общего пользования девелоперы отдают предпочтение направлению лофт или хай-тек, используя при этом современные строительные материалы. Также встречаются проекты, где, помимо функции «проживания», есть объёмный перечень услуг консьерж-сервиса».

«Целевая аудитория потенциальных покупателей апартаментов настолько широка, насколько велик выбор таких проектов. Можно говорить о том, что это совершенно разные группы покупателей — те, кто приобретает дорогие апартаменты в центре в домах-реконструкциях (например, в «Доме Гельриха» или в St. Nickolas), лофт-апартаменты в центре и апартаменты, например, в «Москва-Сити», — утверждает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills. — В первых двух случаях в таком продукте привлекает уникальность. Здесь, по моему мнению, интерес будет стабильным за счёт того, что таких проектов появляется действительно немного и у них есть преимущества перед обычными квартирными новостройками. П

ожалуй, основное (до тех пор пока у нас застройщики не научаться работать с объёмом помещений как, например, в Лондоне) — это высота потолков, которая в лофт-апартаментах иногда превышает 6 м при традиционном запросе со стороны наших покупателей 3,2-3,4 м. В Лондоне даже в очень дорогих домах встречается высота и 2,4 м! Если говорить о конкретном примере, апартаменты «Рассвет Loft*Studio» — сопоставимой альтернативы по критерию стоимость/формат (а именно, двухуровневые апартаменты с установленной антресолью при общей высоте потолка более 6 м) в центре города просто нет.

В «Сити» рынок на данный момент перегружен предложениями — покупатели могут выбирать как апартаменты от застройщиков (с отделкой или без отделки), так и от собственников, варианты цены иногда поражают. На данном субрынке в большинстве случаев совершенно другой тип покупателя, нежели в центре города, и цель покупки зачастую тоже другая — представительские апартаменты особенно популярны здесь среди собственников/арендаторов офисов.

Очень привлекательно, с точки зрения Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости TWEED, на рынке выглядят апарт-проекты, которые появились в результате переделки фасадных особняков XIX века. Речь идёт о проекте St. Nickolas на Никольской улице. St.Nickolas — это 41 премиум-апартамент площадью от 70 до 290 кв. м, расположены они в памятнике культуры и истории «Шереметьевское подворье» 1900 года постройки. Здание было спроектировано известным архитектором Александром Мейснером как доходный дом. В ходе реновации девелопер сохранил уникальные архитектурные особенности исторического дома.

«А вот у нас никогда не было и на данный момент не существует ни желания, ни необходимости переводить наши комплексы в жилой фонд. Апартаменты YE`S коренным образом отличаются от привычного понятия комплексов с апартаментами, которые потребитель воспринимает как «недоквартиры». Главная особенность апарт-отеля заключается в возможности долгосрочной аренды на несколько месяцев и даже лет, — заявляет Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE`S. — То, что мы предлагаем рынку, является на сегодняшний день самым обеспеченным в плане инфраструктуры объектом в своей ценовой категории. Сейчас приобрести апартамент, полностью оборудованный под ключ с полной меблировкой и декором, бытовой техникой, системой кондиционирования можно по цене менее 5 млн. руб. Наличие собственного фитнесс-центра, бассейна, ресторанной зоны, которыми жители могут пользоваться, не выходя из здания, делает проживание в апарт-отеле YE`S даже более комфортабельным, чем большинство жилых домов класса люкс. Наши управленческие программы делают владение апартаментами не только более прибыльным относительно других видов недвижимости, но и, что немаловажно, максимально лёгким. Управляющая компания берёт на себя решение всех, без исключения вопросов, связанных с процессами эксплуатации и сдачи в аренду».

Специалисты отмечают ряд проектов с апартаментами, вышедших уже в этом году: Kleinhouse, Soyuz Apartments, Metropolis Loft, «Дом на ВДНХ», «Клубный дом на Менжинского», «Клубный дом на Пришвина», «Гороховский 12», «Дом на Серпуховском Валу», «Дом на Сретенке», «Парк Легенд», «Олимпийский 10», Central Park, «Двинцев», «ТехноПарк», а также выделяют удачные проекты, появившиеся на рынке ранее: Balchug Residence и Balchug Viewpoint, «NегоцiантЪ», Golden Mile private residence, «Воробьёв Дом», «У Патриарших», «Искра Парк», «Сердце Столицы», «Фили Град», «Старт-Формат», «Евразия», ОКО, «Город столиц» и другие.

Подлежат амнистии

«В чём же проявляется определённая настороженность к этому формату? Отсутствие возможности постоянной регистрации, прежде всего. А вот застройщику нет необходимости быть обязанным соблюдать градостроительные нормативы, включая создание социальной инфраструктуры, санитарные предписания, нормы инсталляции. Наконец, главный вопрос для инвесторов — это защита дольщиков со стороны законодательства, которая работает в отношении жилых помещений, — продажа по закону о долевом строительстве с обязательной регистрацией договоров. Учитывая всё это, можно подвергать апартаменты критике, а можно выбрать качественный проект с учётом ваших требований, который не уступит квартире», — рассуждает Ирина Жарова-Райт.

«Едва ли не единственным условным минусом апартаментов является невозможность постоянной регистрации, что на данный момент всё ещё оказывает влияние на стоимость, — отмечает Елена Комиссарова. — Но уже сейчас в некоторых апартаментных комплексах, осуществляющих гостиничную деятельность, возможна временная регистрация, а в последствии, благодаря изменениям в законодательстве, которые сейчас активно обсуждаются в правительстве, в апартаментах будет возможна и постоянная регистрация. После вступления в силу обновленной законодательной базы, стоимость апартаментов приблизится, а, скорее всего, сравняется с жильём».

«Уже сейчас многие понимают, что апартаменты — это жильё, — и что вопрос с пропиской на таких площадях власти со временем решат, — уверена Ирина Могилатова. — Пустующие апартаменты городу не нужны. Интересно, что уже есть примеры того, когда апартаменты переводили в квартиры сами девелоперы. Схема абсолютно легальна, теоретически это может сделать любой желающий. Надо доказать, что на самом деле площадь используется под жильё. В частности, в «Доме Гельриха» по личной просьбе жильцов девелопер переделывал апартаменты в квартиры».

«Действительно, в этом году вопрос «амнистии» апартаментов в жильё, активно обсуждаемый в конце прошлого года, получил развитие, — подтверждает Мария Литинецкая. — По словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, уже рассмотрен перевод в жилую недвижимость восьми проектов с апартаментами. Застройщик Capital Group официально объявил о переводе проекта апартаментов «Лица» в жилой комплекс. В МФК «Водный» 85 % реализуемых апартаментов также были переведены в квартиры.

Продавцам выгодна «амнистия», поскольку это позволит им пересмотреть стоимость апартаментов, в итоге цены на них, скорее всего, будут сравнимы с квартирами. В этом году также планируется присвоить статус жилья ещё нескольким проектам, среди которых МФК «Фили Град» и МФК «Савеловский Сити» от девелопера MR Group. Тем не менее, массово переводить проекты с апартаментами в жильё не планируется. «Легализовать» апартаменты удастся только в том случае, если комплекс соответствует строительным нормам, предъявляемым к объектам жилой недвижимости.

Сегодня также идёт обсуждение инициативы Москомстройинвеста распространить действие Федерального закона №ФЗ-214 на апартаменты. Ведь несмотря на то, что продажи апартаментов ведутся по ФЗ-214, в случае банкротства застройщика дольщики не могут рассчитывать на возврат денежных средств. Приравнивание прав покупателей квартир и апартаментов положительно отразится на сегменте в целом. Это позволит снизить риски потенциальных покупателей и повысит привлекательность апартаментов».

Среди факторов, сдерживающих спрос на апартаменты, Мария Литинецкая называет применяемые ставки, по которым начисляются налоговые и коммунальные платежи. В том случае, если налог на апартаменты нужно будет платить как за офисные помещения, приобретение небольшой студии стоимостью 5 млн рублей обернётся необходимостью ежегодно вносить в городскую казну 100 тыс. рублей (при ставке 2 %) против 25 тыс. рублей (при ставке 0,5 %). Апартаменты, имеющие статус гостиничной недвижимости, попадают в категорию прочих объектов. В этом случае апартаменты облагаются налогами по ставке 0,5 %. Таким образом, повышенная налоговая ставка в 2 % может стать причиной уменьшения популярности формата апартаментов, не имеющим статуса гостиничной недвижимости. Далеко не каждый готов сегодня ежегодно отдавать такие значительные суммы.

Перспективное направление

«Проекты с апартаментами будут выходить активно в Москве до тех пор, пока предложение новостроек эконом-класса минимально, — полагает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Многие покупатели обращают внимание на апартаменты (у кого нет проблем с пропиской) именно из-за более низкой цены. При этом все проекты реновации промзон обязательно включают и некий объём апартаментов. Рассчитано это на ту категорию граждан, кто уже имеет какое-то жильё на окраине города, прописка для них непринципиальна, но при этом работают они в центре и хотели бы жить поближе к месту работы. Покупая апартаменты, они могут сэкономить до 15-20 %, это их и привлекает. Ожидать, что интерес к апартаментам иссякнет совсем, не стоит. Сейчас уже начали возводиться апартаменты на территории промзоны ЗИЛ и в рамках проекта «Город на реке Тушино-2018». Причём, если застройщик строит апарт-отель на территории большого комплекса, где наравне с апартаментами предлагаются и квартиры, нужно понимать, что застройщик рассчитывает на разные категории покупателей, что ему интересен именно такой формат.

Апартаменты продолжат конкурировать с квартирами, во-первых, за счёт того, что в апартаментах предлагаются меньшие площади, в таких проектах можно приобрести редкие в Москве квартиры-студии; во-вторых, из-за выгодного расположения (например, в пределах ТТК) покупатели будут отдавать предпочтение апартаментам. Кстати, сегмент бизнес перенасыщен предложением, поэтому будут востребованы апартаменты комфорт-класса».

«Преимущественно спрос на проекты апартаментов формируется за счёт местоположения проектов, а также хорошей транспортной доступности, — дополняет Дарья Третьякова. — Также стимулирует спрос на развитие такого формата и появление полноценных ипотечных программ. При этом, учитывая рост объёма предложения, будет расти и уровень конкуренции между девелоперами, что приведёт к некоторой корректировке ценового уровня на сегмент апартаментов. Также возможно развитие направления «клубных» апартаментов, которые будут включать в себя частную социальную инфраструктуру. В текущих условиях рынка, уровень потребительского спроса на рынке апартаментов по итогам 2015 года будет значительно ниже уровня 2014 и 2013 годов. Но в целом, когда общий спрос на рынке восстановится до своего нормального уровня, мы сможем увидеть, что покупатели будут всё так же охотно приобретать апартаменты, как и раньше».

«Так как основным потребителем апартаментов по-прежнему являются молодые пары, в основном без детей, а также родители, приобретающие апартаменты для своих взрослых детей, то перспективы этого формата вполне радужные, — продолжает Дарья Третьякова. — Как для первой, так и для второй категории, все блага квартиры, с предлагающейся «пропиской», возможностью использовать в полной мере социальную инфраструктуру, не столь важны. Главными же критериями выбора в пользу апартаментов для таких категорий будет наличие в шаговой доступности метро, проживание в новом доме, собственное личное пространство, а также сравнительно небольшая стоимость апартаментов, обусловленная, в первую очередь, малыми метражами».

Среди потребителей встречаются и фирмы, приобретающие апартаменты для своих подчиненных. Для таких категорий граждан апартаменты также выполняют основное заданное функциональное назначение, то есть место для кратковременного проживания. Сокращение времени от работы до дома и обратно, удобный выезд к магистралям, и всё то же метро в шаговой доступности склоняют эту категорию граждан к выбору апартаментов.

«В мировой практике только треть населения в крупных городах приобретают квартиры в собственность, большинство предпочитает аренду, — акцентирует Елена Комиссарова. — Поэтому в Москве, как в крупном финансовом и культурном центре, будет развиваться не только рынок апартаментов, но и существовавший ранее формат доходных домов.

Подводя черту, мы можем сказать, что рынок апартаментов уже существует. Он формировался в Москве на протяжении последних десяти лет и благодаря самому факту наличия этого рынка, изменения в законодательстве обязательно произойдут. Именно по этой причине правительство вынуждено инициировать принятие законов, которые определят правила игры на рынке».

«Стоит также учитывать, что в условиях дефицита площадок под строительство в центре Москвы апартаменты — не прихоть застройщиков, а по большей части вынужденная мера по редевелопменту территорий. По сравнению с квартирами спрос на этот формат меньше. По опыту работы нашего агентства, мало кто рассматривает покупку апартаментов целенаправленно. В первую очередь, покупатели ориентируются на качественные характеристики проекта, его местоположение и концепцию. И если апартаментный комплекс является «домом мечты», статус апартаментов, где нельзя прописаться, отходит на второй план», — заключает Ирина Могилатова.