Авто новости.

Падение цен в элитном сегменте остановилось

После того, как курс рубля сильно упал по отношению к доллару и евро, начались панические слухи, что очень сильно пострадают продажи элитной недвижимости. И в таких прогнозах был свой резон — все-таки, престижное жилье стоит намного дороже, допустим, эконом-класса. О настоящем и будущем элитно недвижимости на российском рынке «Вести.Недвижимость» рассказаларуководитель блока реализации элитного жилья «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева.

— Как обстоят дела на рынке элитной недвижимости в данный момент?

— Сегодня рынок дорогого жилья характеризуют три основные черты. Во-первых, торг, в зависимости от объекта он может достигать 25 процентов. При этом покупатель, в последние полгода воцарившийся на рынке, становится очень настойчивым — например, от застройщика он плюс к дисконту стремится получить и другие преференции, в том числе и беспроцентную рассрочку.

Вторая тенденция — существенное сокращение качественного предложения. На первичном рынке по причине вымывания ликвидных квартир ходовых площадей в готовых проектах, а на вторичном – из-за неготовности собственников «отдавать задешево» и в связи с этим снимающих свои квартиры с продажи.

Третья черта — увеличение длительности выхода на сделку. Если раньше от первого обращения клиента до финального согласования условий покупки проходил месяц-полтора, то теперь этот период занимает не менее двух месяцев.

Что касается спроса, то активность покупателей сейчас наблюдается преимущественно в тех проектах, где цены находятся на нижнем уровне среднерыночного диапазона и/или номинированы в рублях, что для потенциальной аудитории (которая обычно хранит сбережения в валюте) является весьма привлекательным. Кроме того, сегодня застройщики готовы предоставлять скидки, которые более существенны в проектах с изначально завышенной стоимостью квадратного метра или там, где цены номинированы в долларах по курсу ЦБ.

— Насколько сильно повлияло ослабление курса рубля на данный сегмент рынка недвижимости?

— Рынок дорогого жилья на любую нестабильность всегда реагирует первым, но при этом все процессы здесь более сглажены – в отличие от сегментов массового жилья покупатели в элитном классе не подвержены ажиотажным всплескам активности, а, скорее наоборот, склонны к принятию выжидательной позиции. Так, после активности в конце первого полугодия 2014 года, когда на рынке наблюдался рост количества сделок даже в самых дорогих бюджетах (пентхаусы и другие наиболее дорогие лоты в рамках ЖК), уже во втором полугодии со стороны спроса наступило затишье. К концу года совокупное снижение спроса в сравнении с первым кварталом составило более 25 процентов.

Тенденции последних месяцев прошлого года нашли продолжение и в году наступившем – запросы состоятельных покупателей стали более скромными, основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 квадратных метров, а средний бюджет покупки не превышает 3 млн долларов. При этом, повторюсь, торг на рынке дорогого жилья сегодня очень даже уместен, чем и пользуются покупатели, пытаясь приобрести за 3 миллиона долларов объекты, которые еще пару месяцев назад стоили вдвое дороже. И некоторым это удается. Правда, на серьезный дисконт идут, преимущественно, продавцы морально устаревшей «элитки» или те, кому срочно нужно продать.

— Некоторые эксперты предсказывают, что в ближайшем будущем цены на элитную недвижимость либо «заморозятся», либо начнут понемногу снижаться. Насколько это верные утверждения?

— На сегодняшний день элитные новостройки, существенно просевшие в цене за последние несколько месяцев, остановили падение. Если по итогам декабря цена на них упала почти на 11 процентов, то по итогам января уже сумела даже чуть-чуть вырасти – на 0,2 процента. Видимо, цены достигли, наконец, равновесия, и «дно», судя по всему, уже пройдено. В январе элитный «квадрат» в среднем стоит порядка 600 тысяч рублей.

— В последнее время некоторые девелоперы утверждают, что площади домов и квартир в элитном сегменте стали меньше, чем раньше, и что связано это с тем, что покупатели стали скромнее. Что можете сказать по этому поводу?

— Тенденция избавления от излишеств в жилье возникла в период кризиса 2008 года и получила свое продолжение сегодня: покупатели не гонятся за большими метражами, а стараются приобрести наиболее рациональное пространство для жизни. Снижение средней площади и бюджета приобретаемых квартир в условиях кризиса вполне понятно и оправдано, так как инвестиции в недвижимость как наиболее надежный и привлекательный актив в условиях стремительного обесценивания рубля и общего ухудшения экономики в течение прошлого года. стали актуальными и для элитной недвижимости. В такой ситуации покупатели, не обладающие существенными ресурсами, в сжатые сроки выбирали более доступные для себя объекты меньшей площади, при этом требования к качеству проекта, его местоположению и надежности застройщика по-прежнему предъявлялись  достаточно серьезные.

В то же время, особенности квартирографии напрямую связаны не только с размером самого комплекса и его позиционированием на рынке, но и с тем, какой застройщик и с каким багажом знаний и опыта в строительстве его реализует. При этом даже внутри одного дома площади квартир могут очень существенно разниться. К примеру, в большинстве элитных домов на верхних этажах имеются пентхаусы с выходом на террасу, с панорамным остеклением и прекрасными видовыми характеристиками. Таких квартир может быть на этаже одна или две. И это, само собой, просторное жилье площадью не менее 250 квадратных метров. Стоимость подобных квартир в абсолютном выражении высока, поэтому продаются они, как правило, в последнюю очередь.

— В какой валюте в ближайшие месяцы будут формироваться цены на квадратный метр площади дома или квартиры?

— На данный момент мы наблюдаем тенденцию к номинированию цен в рублях. При этом те, кто выставляет свои объекты в долларах, немного снижают ценник (скажем, полгода назад выставлял за 1 миллион долларов, сегодня — за 800 тысяч).  Кстати, переход на рублевые цены можно назвать еще одной тенденцией рынка новостроек премиум-класса в 2014 году. Этот переход к номинированию объектов в рублях был спровоцирован резким обесцениванием российской валюты.

— В условиях экономического кризиса в какой мере будет востребована элитная недвижимость?

— В ближайшие месяцы мы ожидаем сокращения спроса примерно на 10-15 процентов, поскольку немалая его часть была реализована в ноябре-декабре 2014 года. Сегодня наибольшее число сделок совершается с бюджетом 60-70, максимум 80 млн рублей. Состоятельные покупатели ждут определенности, когда им с экранов телевизоров объявят, что доллар стоит (и будет стоить) столько-то. Кроме того, многие рассчитывают на более серьезное снижение цен, хотя пока они выжидают, выбор качественных квартир существенно сокращается. А если учесть, что в 2015 году на рынок выйдет не больше пяти новых проектов данного класса, то следует ожидать дальнейшего снижения объема нового предложения.

Исходя из этих факторов, цены в сегменте элитных новостроек останутся на прежнем уровне, но темпы продаж в течение ближайших месяцев будут невысокими.

— Где элитная недвижимость пользуется большей популярностью — в Москве или в Подмосковье? Чем клиенты мотивируют свой выбор?

— Сейчас однозначно более активен рынок городской недвижимости. Загородные объекты не являются предметом первой необходимости, поэтому спрос на них упал больше, чем на готовые квартиры. Многие покупатели решили, что с приобретением дома или дачи можно повременить до тех пор, пока наступит более благоприятное время или появятся средств.

Цены на дома и участки по элитным направлениям  снизились на 25-30 процентов. Основной спрос переместился в более экономичный сегмент. Но цены на объекты вторичной  загородной недвижимости все еще остаются в долларах. Собственники не готовы переходить на рубли. Средняя стоимость объекта, расположенного на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском шоссе составляет 1, 5 миллиона долларов.

— Можете дать два прогноза на будущее рынка элитной недвижимости — краткосрочный и, что называется, на перспективу? Чего ждать и к чему готовиться?

— На фоне кризисной ситуации в экономике страны в целом, серьезного ослабления рубля и повышения ставок по привлеченным кредитам и займам на рынке элитной жилой недвижимости Москвы уже к концу 2014 года наблюдалось существенное сокращение объемов спроса и темпов выхода новых проектов. В IV квартале прошлого года на рынке элитной жилой недвижимости не было заявлено ни одного нового проекта, объем сделок существенно сократился, а цены формируются под давлением слабого рубля, при этом реальные сделки осуществляются со значительными скидками.

В отличие от сегментов массового рынка недвижимости покупатели в элитном классе склонны к принятию выжидательной позиции. Кроме того, часть потенциальных покупателей, которые и ранее были настроены на приобретение жилья, сейчас диктуют свои условия и нередко совершают сделку с существенным дисконтом. Таким образом, в 2015 году на рынке элитной жилой недвижимости главная роль определенно будет отведена покупателю.

При этом не исключено, что часть целевой аудитории данного сегмента, имеющая сбережения в валюте, по-прежнему ожидает дальнейшего изменения валютного курса, чтобы совершить покупку по беспрецедентным для премиального рынка условиям, причем преследуя скорее инвестиционные цели.

Георгий Трушин








Related News

  • Новая мошенническая схема в недвижимости из-за банкротства физлиц
  • Минстрой утвердил критерии стандартного жилья
  • Купить или продать недвижимость можно дистанционно
  • Цены вырастут, ипотека подорожает, но жилье еще можно купить: как россияне оценивают перспективы рынка недвижимости во II квартале 2020 года
  • В 12 городах России ипотека на «двушки» в новостройках выгоднее, чем на «вторичке»
  • 7,2% можно сэкономить на покупке квартиры, если поторговаться: Domofond.ru выяснил, каковы размеры скидок на продажу жилья в России
  • Площадь однокомнатных квартир в новостройках за 4 года снизилась
  • За зиму стоимость новостроек в России снизилась на 2,4%
  • Comments are Closed