Почему на российском рынке недвижимости не прижилась услуга обратного выкупа жилья.

Несколько лет назад на рынке недвижимости появилась новая услуга — обратный выкуп жилья. Суть в следующем: после завершения строительства девелопер обязуется приобрести у покупателя его квартиру по более высокой цене. Несмотря на то что широкого распространения такая схема в Москве не получила, этой осенью интерес к ней среди желающих купить квартиру увеличился.

Эта схема пришла на российский рынок с Запада. По словам управляющего партнёра компании ZIP Realty Евгения Скоморовского, обратный выкуп, или buy back, несколько десятилетий успешно используется американскими и европейскими застройщиками. Как правило, замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, европейские застройщики предлагают выкупить квартиру к окончанию строительства по цене на 20% дороже первоначальной стоимости.

Пионеры и последователи

На российском рынке первой компанией, применившей данную опцию, стала группа «Пионер». Около двух лет назад застройщик стал предлагать обратный выкуп в комплексе с апартаментами YES. «Приобретая недвижимость в нашем проекте, покупатель может воспользоваться схемой «удвоение капитала», согласно которой через пять лет имеет право продать объект нам обратно за двойную цену», — рассказал генеральный директор сети апарт-отелей YES Александр Погодин.

В октябре 2013 года схему buy back предложила своим клиентам и компания «Донстрой». По словам заместителя генерального директора Ирины Прачёвой, покупатель квартиры в проекте «Сердце столицы» через три года с даты подписания договора может её вернуть застройщику, и ему будут возвращены вложенные средства плюс 18%.

Но процент тех, кто воспользовался этой схемой, пока невелик. В проекте «Сердце столицы» она привлекла 15% покупателей. Возможно, дело в том, что заключить договор с условием «обратного выкупа» могут лишь те, кто внёс всю сумму за квартиру целиком. При этом застройщик ставит клиентов перед выбором — либо он воспользуется схемой buy back, либо получит действующую на текущий момент скидку (как правило, это 3%). В компании «Пионер» результаты по обратному выкупу ещё скромнее: из 200 человек, купивших апартаменты в московском проекте YES, по словам Алексея Погодина, схемой обратного выкупа воспользовались всего десять.

Впрочем, как поделилась Ирина Прачёва, последние два месяца в «Донстрое» фиксируют рост интереса покупателей к программе buy back, что очевидно связано с усилением экономической нестабильности и стремительным падением курса рубля. «При сохранении этих трендов, мы предполагаем, что популярность «обратного выкупа» может возрасти», — замечает она.

Кому выгодно?

На первый взгляд, схема выгодна покупателю: в крайнем случае он получает либо гарантированный девелопером доход, даже если цены на недвижимость обрушатся, либо квартиру, в которой сможет жить или продать её по более высокой цене, если рынок вырастет. Конечно, ставки, предлагаемые девелоперами, достаточно низкие. И если покупатель воспользуется этой услугой, рассуждает Евгений Скоморовский, он получит доход, сопоставимый в лучшем случае с доходностью банковских депозитов. Тем более что на растущем рынке инвестору явно выгоднее перепродать квартиру самостоятельно. «Лучше продать ее через два-три года с плюсом в 30-35%, чем отдавать обратно застройщику, получив доход 15-20%», — уверен коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Опять же, не совсем понятно, зачем внедрение схемы обратного выкупа нужно застройщику. Но девелопер, предлагая buy back, получает собственные бонусы — как минимум, он привлекает деньги на более выгодных условиях, чем банковский кредит, стоимость которого обычно составляет 8-12% годовых. А после реализации проекта может продать выкупленное жильё по более высокой цене, но, конечно, на растущем рынке. Главная выгода, похоже, в другом: в гарантии безопасности, которая позволяет ему создать конкурентное преимущество в условиях нестабильности, перетянуть в свои проекты тех потенциальных покупателей, кто пока сомневается в необходимости инвестировать в недвижимость. «Если они готовы выкупить у нас квартиру через определенное время, то крепко стоят на ногах, не боятся кризиса», — должен думать покупатель. Воспользуется он предложенной схемой или нет, уже другой вопрос, однако вероятность, что обратится именно к этому застройщику, возрастает.

Иван Татаринов подтверждает, что эта услуга будет востребована на падающем рынке при падении спроса и стоимости квартир. «Правда, у меня большие сомнения, что в случае реального кризиса девелоперы смогут выкупать эти квартиры обратно», – говорит он. Способов, с помощью которых девелопер может уклониться от взятых на себя обязательств достаточно много, в частности просто объявить себя банкротом. Впрочем, учитывая, что клиентов, воспользовавшихся схемой «обратного выкупа», в принципе немного, это вряд ли станет реальным фактором, ради которого девелопер пойдёт на банкротство.

Тем более что в настоящий момент широкого распространения и среди застройщиков эта схема в Москве не получила. Управляющий партнер агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова уверена, что в текущей ситуации количество девелоперов, предлагающих обратный выкуп, вряд ли увеличится. «Для застройщика имеет смысл применять схему buy back на растущем рынке, а к сегодняшнему дню это совершенно точно не относится», — подытожила она. Например, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский, заметил, что при реализации проекта «Флотилия» у его компании были намерения использовать схему «обратного выкупа», но в процессе детальной проработки от нее решили отказаться.