Выходим за МКАД: Новокосино, Митино, Бутово, Реутов, Люберцы, Новая Москва. Цены от 4 млн рублей.

Метро уже вышло за пределы МКАД, и это кардинально изменило жизнь некоторых замкадных районов и городов-спутников, ведь многие из их жителей получили возможность отказаться от автобусов и электричек, избавиться от надоевших пробок и ездить на работу всего лишь на одном виде транспорта, причем самом быстром. Но, конечно, с открытием метро стоимость жилья в районах и городах-счастливчиках повысилась.

Ну а какие цены актуальны на сегодняшний день, какие проекты предлагаются в пешей досягаемости от действующих станций и чем они хороши, решил выяснить «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Предложения замкадных районов

Больше всего предложений у действующих станций метро за пределами Кольцевой автодороги, конечно, в замкадных районах Москвы, где метрополитен развивался в первую очередь. Свои станции есть в районах Северное и Южное Бутово, Выхино-Жулебино (в Жулебино), Новокосино и Митино. Причем лучше всего ситуация с метро в Бутово: еще в 2002 г. при продлении Серпуховско-Тимирязевской линии здесь была открыта первая станция за МКАД — «Бульвар Дмитрия Донского», и сегодня практически все дома находятся в пешей досягаемости от метро (на расстоянии от 1-2 до 15-20 минут). Но, в общем-то, и в других замкадных районах, осчастливленных метро, ситуация не плоха: раз уж метро начинают строить, на количество станций градостроители не скупятся. В Митино сегодня их три: «Волоколамская», «Митино» и «Пятницкое шоссе», а в Жулебино — две: «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». И у многих станций возводятся новостройки. На территории старой Москвы среди них, например, ЖК «Эталон-Сити» (станция метро «Улица Скобелевская»), ЖК «LIFE-Митинская» и ЖК «Life-Митинская Ecopark» (метро «Митино»).

Самые доступные по ценам квартиры предлагаются в ЖК «Эталон-Сити» в Южном Бутово, расположившемся в окружении леса и в 10-15 минутах ходьбы от метро «Улица Скобелевская». К примеру, студию площадью 35,7 кв. м или однушку площадью 38-42 кв. м здесь можно купить чуть больше чем за 5 млн руб. «При этом ЖК «Эталон-Сити» — это дизайнерский проект комфорткласса на территории 14,9 га, корпуса которого выполнены в стиле самых красивых городов мира. В его состав входит 9 монолитных жилых корпусов переменной этажности (23-31 этаж) и хороший набор собственной инфраструктуры: школа, детский сад, технопарк, торговый центр и фитнес-клуб с бассейном. А на выбор покупателям предлагаются студии и 1-3-комнатные квартиры площадью от 35,74 до 119,07 кв. м с удобными планировками, светлыми комнатами и большими кухнями», — рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». И плюс проектом предусмотрены свободные от транспорта дворы с благоустроенными прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками.

А вот в проектах комфорткласса ЖК «LIFE-Митинская» (3 монолитных корпуса переменной этажности) и ЖК «Life-Митинская Ecopark» (два монолитных корпуса высотой в 25 этажей) стоимость квартир выше. Это обусловлено и довольно высоким классом объектов, и интересной архитектурой, отличающейся ярким и оригинальным цветовым решением фасадов, и удачным расположением — в 5 минутах ходьбы от станции «Митино», в самом центре одноименного района.

«И к тому же концепция этих комплексов делает особый упор на экологию. Проекты находятся в экологически чистом районе на западе Москвы, окружены парками и скверами и возводятся в соответствии с самыми современными экологическими стандартами», — утверждает Анна Чижова, генеральный директор компании «Домус финанс». Да и с инфраструктурой здесь проблем не будет. В ЖК «LIFE-Митинская» к услугам жильцов будут различные магазины, салоны красоты, кафе, службы быта и т.п., которые откроются в многофункциональном комплексе, расположенном по соседству, а также торгово-гаражный комплекс, детский сад, школа и просторные дворы с детскими и спортивными площадки, беседками и прогулочными зонами. А в ЖК «Life-Митинская Ecopark» запланированы детский садик на 300 мест, физкультурно-оздоровительный комплекс с множеством различных секций, спортивные и детские площадки во дворе «без машин» и торгово-гаражный комплекс с автомобильной мойкой.

Ну а что касается квартир, то, как сообщает Анна Чижова («Домус финанс»), в ЖК «LIFE-Митинская Ecopark» можно купить 1-3-комнатные квартиры, стоимостью от 133 250 руб./кв. м, причем с отделкой. А в ЖК «Life-Митинская» предлагаются 1-4-комнатные квартиры, также с отделкой (базовой (типовой) или индивидуальной), и, по данным Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, их стоимость начинается от 168 тыс. руб./кв. м, так как проект находится на довольно высокой стадии строительства: первая его очередь уже готова и заселяется, а вторая (корпус В) планируется к сдаче в эксплуатацию в 3 квартале 2015 г. «При этом минимальный бюджет покупки в ЖК «LIFE-Митинская» — 7,9 млн руб. (квартира площадью 34,6 кв. м), а в ЖК «Life-Митинская Ecopark» — от 7,4 млн руб. (за однушку площадью 42,8 кв. м)», — говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).

Ну а если такая стоимость квартир все-таки недоступна, но жить хочется непременно в Москве (пусть даже и за МКАД) и непременно недалеко от метро, можно купить апартаменты — в апарт-отеле YE’S, входящем в состав одноименного многофункционального комплекса и расположенном также у метро «Митино», в 7 минутах ходьбы. На сегодня это, пожалуй, единственное предложение апартаментов за пределами МКАД и вблизи от подземки.

«Стоимость жилых площадей в этом проекте начинается от 4,6 млн руб., за такие деньги предлагается самая маленькая студия площадью 27,4 кв. м», — сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». И при этом апартаменты сдаются под ключ, не только с отделкой, но и со встроенной гардеробной, мебелью и бытовой техникой, среди которой микроволновая печь, холодильник и керамическая варочная панель на кухне и плазменная ТВ-панель в комнате. А вместе с недвижимостью покупатели приобретают выгодное соседство с богатой инфраструктурой многофункционального комплекса: магазинами, кафе, ресторанами, спа-центром и фитнес-клубом. И также к их услугам будет подземный паркинг на 130 машино-мест. Такое предложение подойдет как для собственного проживания, так и для инвестиций.

Новая Москва: начало

Если в замкадные районы старой Москвы метро уже пришло, то в Новую Москву пока еще нет, и станции тут еще в перспективе. Тем не менее на этой территории тоже есть несколько проектов, расположенных не так далеко от подземки, а именно — от станции «Бунинская аллея», и стоимость их весьма привлекательна, даже ниже, чем у апартаментов в отеле YE’S, несмотря на наличие московской прописки.

Один из таких проектов — ЖК «Новое Бутово». По данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), он находится от метро на расстоянии 1,3 км — не близко, но все-таки в пешей досягаемости: 15-20 минут ходьбы и попадаешь на станцию, а в будущем рядом с комплексом будет построена станция метро «Улица Остафьевская». При этом проект, расположенный на участке в 38 га, строится и состоит из 12 многоэтажных домов переменной этажности (от 10 до 17 этажей) — 8 панельных корпусов современной серии П-111М и 4 монолитно-кирпичных зданий, отличается интересной архитектурой, благоустроенной территорией с продуманным ландшафтным дизайном и зонами отдыха для жильцов различных возрастов и неплохим набором собственной инфраструктуры, в который входят школа на 825 мест, детский сад, физкультурно-оздоровительный комплекс, общественно-деловой центр, наземный гараж и гостевые парковки.

И кроме того, в шаговой доступности от ЖК «Новое Бутово» планируется строительство ТРЦ «Бутово Молл», где разместятся гипермаркет, магазины электроники и бытовой техники, спорттоваров, одежды и т.п., а также многозальный кинотеатр и детский развлекательный центр, кафе и рестораны.

И пока не будет введена в эксплуатацию станция «Улица Остафьевская», от ТРЦ до станции «Бунинская аллея» будет запущен бесплатный шаттл, которым смогут пользоваться и жильцы новостройки. Ну а для тех, кому шоппинг и современные развлечения не очень интересны, плюс ЖК «Новое Бутово» в соседстве с благоустроенной зоной отдыха «Черневские пруды» и ландшафтным парком «Южное Бутово» с фонтанами, дорожками для катания на роликах и велосипедах. Ну а плата за все эти удобства весьма адекватная — по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), стоимость однушки площадью 37 кв. м составляет, например, 4,8 млн руб. А вообще в ЖК «Новое Бутово» можно приобрести 1-3-комнатные квартиры площадью от 31,48 до 81,2 кв. м, и минимальная стоимость объекта, причем в корпусе первой очереди, — 3,95 млн руб.

Примерно такие же цены предлагаются и в ЖК «Бутовские аллеи», также расположенном в 15-20 минутах ходьбы от метро «Бунинская аллея», у западной границы района Южное Бутово. Это проект малоэтажной застройки из 29 трехэтажных монолитно-кирпичных домов, объединенных в два квартала, окруженных Бутовским лесопарком. В комплексе помимо жилых зданий запланированы объекты инфраструктуры: детский сад, кафе, магазины, автостоянки и детские площадки, но его главное достоинство все-таки изобилие зелени, скверов и парков, которые займут территорию около 15 га. И кроме того, сейчас проект активно строится, и бОльшая часть домов будет сдана в эксплуатацию в 2015 г. А к продаже здесь предлагаются 1-3-комнатные квартиры площадью от 34,8 до 73,5 кв. м. И минимальная стоимость однушки, по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), 3,9 млн руб.

В Подмосковье

Однако, как выяснил «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», гораздо лучший выбор новостроек у действующих станций метро на удивление предлагают ближайшие к Москве города-спутники, и прежде всего Реутов и Люберцы.

В Реутове расположен один из входов в метро «Новокосино» и недалеко от него активно строятся масштабные проекты «Новокосино» и «Новокосино-2». Это микрорайоны комфорткласса, прекрасно обеспеченные торговой и социальной инфраструктурой, включая школы, детские сады и спортивные центры. «И, например, в ЖК «Новокосино-2», где заселены первые корпуса, школы и детские сады уже функционируют», — отмечает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость». И при этом ассортимент квартир здесь весьма неплохой.

«ЖК «Новокосино» (5 минут ходьбы от метро), представляющий собой три монолитных корпуса переменной этажности, предлагает 1-3-комнатные квартиры площадью от 28,76 до 120 кв. м. Минимальная стоимость квадратного метра в этих новостройках — 115 тыс. руб., а самую скромную однушку можно купить за 4,2 млн руб. И уже во II квартале 2015 г. застройщик обещает сдачу проекта и заселение.

А в ЖК «Новокосино-2» (10 минут ходьбы от метро), где планом предусмотрено строительство 16 монолитных и панельных домов переменной этажности (высотой от 9 до 25 этажей), продаются квартиры не только в строящихся, но и в готовых домах. Например, в заселяемом корпусе 14 можно купить однушку площадью 40 кв. м за 6,25 млн руб. А в строящихся корпусах (сдача II — IV квартал 2015 г.) предлагаются студии и 1-3-комнатные квартиры площадью от 27,37 до 96,59 кв. м. Стоимость квадратного метра в этих домах начинается от 96 тыс. руб., а минимальный бюджет покупки — 3,59 млн руб. Столько стоит однушка площадью 29,58 кв. м в монолитном корпусе, который планируется сдать в эксплуатацию в IV квартале 2015 г.

Также в 10 минутах ходьбы метро «Новокосино» находится микрорайон 10А. Это 6 монолитно-кирпичных домов переменной этажности, разработанных по индивидуальному архитектурному проекту. Квартиры в этом комплексе оснащены гардеробными и отличаются довольно высокими трехметровыми потолками, в каждой есть застекленный балкон, а в угловых — эркеры. Но вот выбор уже очень маленький, так как проект реализуется уже давно и на сегодняшний день все корпуса построены. В продаже остались лишь 3- и 5-комнатные квартиры площадью от 174 кв. м. И самый бюджетный вариант стоит 14,88 млн руб.

Но московское метро доступно не только жителям Реутова, но и жителям Люберец. Город вплотную примыкает к столичному замкадному району Жулебино, и некоторые микрорайоны находятся всего в 10-15 минутах ходьбы от метро «Лермонтовский проспект» или «Жулебино».

Рядом с первой станцией сегодня предлагается ЖК «У метро», а рядом со второй — ЖК «Самоцветы». «В проекте «У метро», который относится к экономклассу, стоимость начинается от 5,5 млн руб. (столько стоит студия площадью 45,5 кв. м), а в ЖК «Самоцветы» цены повыше: минимальная стоимость покупки составит 5,6 млн руб. за однушку площадью 41,7 кв. м, но такое превышение оправдано, так как комплекс «Самоцветы» относится к комфортклассу», — рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

И более того, проект «Самоцветы», состоящий из трех 23-этажных монолитно-кирпичных корпусов, отвечает концепции «мини-полис», т.е. «город в городе», а это значит, он самодостаточен. Здесь на участке площадью 3,1 га расположилась вся необходимая инфраструктура, в том числе к услугам жильцов просторные дворы с детскими и спортивными площадками, физкультурно-оздоровительный центр с 25-метровым бассейном, детская поликлиника, женская консультация, гаражно-торговый комплекс, множество небольших магазинов и предприятий сферы услуг. И что приятно, комплекс уже достроен, но при этом выбор квартир пока неплох: есть 1-3-комнатные варианты в корпусах 1 и 2 и 2-комнатные объекты в корпусе 3.

А вот в проекте «У метро», который представляет собой всего лишь один монолитно-кирпичный дом с благоустроенной территорией и парковкой, причем сданный в эксплуатацию, выбора, можно сказать, уже нет. Варианты жилья можно искать лишь на вторичном рынке, где стоимость предложений начинается от 6,23 млн руб.

Ну а если бюджет покупки не особо ограничен, то можно обратить внимание на Красногорск и Красногорский район, где функционирует станция метро «Мякинино», ставшая первой на территории Московской области. Но, правда, все масштабные и наиболее популярные новостройки Красногорска от метро довольно удалены, а ближе к станции предлагаются лишь дорогие проекты. «Например, объект премиум-класса с курортной инфраструктурой — ЖК «Парк Рублево», где средняя цена квадратного метра более 250 тыс. руб.», — говорит Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН». Но и он с метро не соседствует — до станции «Мякинино» придется идти около 15 минут. Зато, купив квартиру в этом проекте, можно поселиться в красивейшей акватории Мякининской поймы, в Живописной бухте, которая полностью оправдывает свое романтичное название.

Проект состоит из трех кварталов, застраиваемых 4- и 8-этажными монолитными домами, отделанными клинкерным кирпичом. Дома «Речного квартала» расположены прямо у воды, а из их окон открываются виды на набережную. «Лесной квартал» окружен лесом, а «Спортивный квартал» находится рядом с главными инфраструктурными объектами, среди которых теннисные корты, фитнес-центр и гипермаркет. А еще в проекте запланированы собственный пляж, зоны отдыха с беседками и детскими площадками, подземный паркинг, детский сад, школа, кафе, химчистка, салон красоты и др. предприятия сферы услуг.

И в каком бы квартале ни находились квартиры, все они одинаково хороши — просторные, с трехметровыми потолками, свободными планировками, панорамным остеклением и террасами. Однако скромных предложений среди них нет, самый демократичный вариант имеет площадь 78 кв. м и стоит 19,3 млн руб. За красоту, удобство и роскошь, и тем более поблизости от метро, конечно, приходится платить.

Увеличение цены

«Для эконом и комфорткласса близость метро очень важна. Явный плюс в том, что жители таких домов могут быстро доехать в любую точку Москвы в условиях перегруженного трафика, не затрачивая время и деньги на наземный транспорт. Важным фактором является то, что такие новостройки всегда ликвидны. Если вы владелец квартиры в подобном ЖК, то вы всегда сможете быстро продать жилье или сдать его в аренду», — отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой».

Однако, принимая решение о приобретении жилья у метро, надо понимать, что оно стоит несколько дороже, чем аналогичное, но расположенное дальше от станции.

По мнению Ивана Татаринова, коммерческого директора компании GLINCOM, разница может достигать 10-15%. «Близость станции метро увеличивает привлекательность квартиры и стоимость квадратного метра в среднем на 15 — 25%», — приводит чуть бОльшие цифры Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». А по сведениям Саши Лукича, управляющего партнера и главного архитектора проектного бюро Portner Architects, за счет локации добавочная стоимость квартир у метро может составлять даже 30%.

Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», уточняет, что особенно заметно влияние «фактора метро» в том случае, если становится известно о планах по скорому строительству новой станции в доступности от строительной площадки. Обычно повышение происходит примерно за год до предполагаемой даты открытия станции.

«Для квартир экономкласса разница в стоимости будет более заметной, так как для потенциальных покупателей такой недвижимости удаленность от метро является более приоритетным фактором при покупке», — подчеркивает Анна Колосова, руководитель отдела жилой элитной недвижимости компании Delta estate. «И тем меньше влияние метро на стоимость жилья, чем ближе к центру города. Районы, находящиеся в пределах ЦАО, практически равномерно обеспечены транспортной инфраструктурой, поэтому здесь наценка незначительная», — дополняет Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».

«В целом же для Москвы в эконом- и комфортклассах цены новостроек на расстоянии до 10 минут ходьбы от метро могут превышать цены в более удаленных конкурентах на 15%, в бизнес и премиум-классах — на 10-12%. А вот для сегмента de luxe близость метро вообще не влияет на цену, — сообщает Дмитрий Земсков, генеральный директор STRATEGY AND DEVELOPMENT. — Для новостроек же за МКАД картина такая: стоимость квадратного метра в новостройках классах эконом, комфорт и бизнес, расположенных от ближайшей станции метро не более чем в 30 минутах езды общественным транспортом в рабочее время, может превышать конкурентов на 20%. И чем меньше временной отрезок и надежнее доступ к метро, тем больше разница».